樓市未到全面崩盤時

　　在生存經(jīng)濟(jì)階段，人們依賴土地謀生，進(jìn)城者主要是獲得了自由的奴隸或失去了土地的農(nóng)民，城市化率長期徘徊于10%～20%區(qū)間。城市化率突破20%可以視為經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌的起點(diǎn)，工業(yè)化開始帶動城市化。35%是第一個"拐點(diǎn)"，標(biāo)志著一個國家的城市化從起步進(jìn)入加速階段。在城市化的起步階段，村里人"找機(jī)會進(jìn)城"，人口的流動較為分散，因?yàn)橄扔袡C(jī)會，后有進(jìn)城；在城市化的加速階段即城市化率達(dá)到35%左右時，10個人中有3～4個人進(jìn)城了，偶爾回鄉(xiāng)炫耀一番。村里人開始"進(jìn)城找機(jī)會"，人口的流動趨向于集中，大城市的就業(yè)機(jī)會多，吸引的流動人口自然較多。從"找機(jī)會進(jìn)城"到"進(jìn)城找機(jī)會"是一個質(zhì)的飛躍，這兩個階段的城鎮(zhèn)房價都會上漲，其差別在于：前一階段大城、小鎮(zhèn)房價普漲，后一階段大城市大漲，小城鎮(zhèn)小漲。在中國，這個"拐點(diǎn)"發(fā)生在1999～2001年，城市的人口增長發(fā)生了一次"跳升"，3年超過以往10年，城市化率跳過了35%的門檻。此后房價上漲幅度明顯分化，100萬元在青海買房，10年后市值大約翻一倍；100萬元在上海買房，10年后市值大約上漲5～10倍。

　　中國樓市投資的第二個"拐點(diǎn)"發(fā)生在2009～2011年，城市的人口增長再次"跳升"，3年超過以往7年，城市化率跳過了50%的門檻，也同時超過了全球城市化率的平均值。與此同時，高鐵網(wǎng)建設(shè)基本完成，水資源危機(jī)集中爆發(fā)，許多原來的宜居城鎮(zhèn)喪失了比較區(qū)位優(yōu)勢。由于人口加速向中心城市流動，以金融中心為內(nèi)核的超大城市群開始形成。中國土地稀缺，大部分國土不適合人居，水資源危機(jī)又導(dǎo)致宜居生存空間急劇減少。在這個階段，天價與鬼城齊飛，癲狂與落寞同在！一些城鎮(zhèn)由于人口外流，就業(yè)機(jī)會減少和水資源危機(jī)，鬼城、鬼鎮(zhèn)、鬼區(qū)魅影浮現(xiàn)。如中國，2012年開始出現(xiàn)"鬼城"，起初2～3個月一個，如今已達(dá)到每月一個"鬼城"。根據(jù)我的樓市投資"金字塔定律"，此時具有升值潛力的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)向中心城市和城市中心，金融中心城市的豪宅和辦公樓成為投資熱點(diǎn)。

　　樓市冰火分明的走勢將一直持續(xù)到城市化率達(dá)到65%左右，一極是金融中心創(chuàng)造"財富磁場"，房價飆升令人心花怒放；一極是人口外流形成鬼城災(zāi)城，房價暴跌令人膽戰(zhàn)心驚。最后的瘋狂是金融中心的摩天大樓，甲級辦公樓的價格會直上云端，如美國的20世紀(jì)30年代，紐約帝國大廈的總投資達(dá)白銀兩億兩，折合人民幣現(xiàn)價400多億元！樓板價每平方米近30萬元！再如日本上世紀(jì)80年代，東京帝國大廈占地約一平方公里，當(dāng)時有人估算，一個東京可以買下兩個美國！

　　許多國家都曾經(jīng)歷過這樣的瘋狂，所以經(jīng)濟(jì)學(xué)家創(chuàng)造了"勞倫斯魔咒"一詞，用來描述瘋狂樓市的"拐點(diǎn)"將發(fā)生在摩天大樓封頂之時。據(jù)近期《摩天城市報告》統(tǒng)計，中國在建的摩天大樓有332座，占全球在建摩天大樓的87%！預(yù)計在2022年前后將陸續(xù)封頂，據(jù)說中國的摩天大樓總數(shù)將達(dá)到1318座！結(jié)論是：中國樓市，還不夠瘋狂！全面崩盤，還要再等10年！