一、上漲空間縮小到中心城市的中心區(qū)域
　　未來(lái)房地產(chǎn)重新定義的話(huà)就是大分化，所以我們研究的問(wèn)題是哪些城市會(huì)在分化中房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，哪些城市會(huì)在分化中房?jī)r(jià)下跌甚至崩盤(pán)。一個(gè)國(guó)家房地產(chǎn)全面崩盤(pán)是不可能的，但是這不等于說(shuō)每個(gè)城市的房?jī)r(jià)都有未來(lái)的黃金10年。房?jī)r(jià)人來(lái)瘋漲人去樓空，這個(gè)研究思路讓我們來(lái)研究人口流動(dòng)的趨勢(shì)，能得出一個(gè)簡(jiǎn)單的結(jié)論，那就是“人口繼續(xù)流入的城市，未來(lái)房?jī)r(jià)可能上漲”。
　　當(dāng)中國(guó)城市化率超過(guò)全球平均水平的拐點(diǎn)，在國(guó)家經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型過(guò)程中大量中小城鎮(zhèn)被甩出去，而以金融為中心形成的財(cái)富磁場(chǎng)會(huì)形成城市集群發(fā)展。每一個(gè)城市都要重新選擇它的城市定位，所以房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的空間會(huì)越來(lái)越狹窄，最后縮小到少數(shù)中心城市的中心區(qū)。所以，以整體去談中國(guó)樓市已經(jīng)沒(méi)有意義，如果把買(mǎi)房就能賺錢(qián)作為一個(gè)黃金時(shí)代的標(biāo)志，那樓市投資的黃金時(shí)代結(jié)束了。
　　從現(xiàn)在開(kāi)始，我們真正能夠在樓市中賺錢(qián)的機(jī)會(huì)越來(lái)越少了。就算是在這些中心城市的中心，房?jī)r(jià)上漲你照樣賣(mài)不掉，因?yàn)樘Ц叻績(jī)r(jià)只是能夠提高資本的證券化率，真正要賣(mài)還是賣(mài)不動(dòng)。所以我們要看到一個(gè)時(shí)代的拐點(diǎn)，要準(zhǔn)備著未來(lái)危機(jī)也會(huì)到來(lái)。
　　二、未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的有17個(gè)城市
　　樓市投資的黃金時(shí)代結(jié)束了，未來(lái)我們就會(huì)看到資產(chǎn)證券化的黃金時(shí)代，而在資產(chǎn)證券化之中我們?nèi)匀粫?huì)看到一些城市證券化率高、一些企業(yè)證券化率高、一些企業(yè)開(kāi)發(fā)的房子證券化率高，所以我們要選擇的首先是城市。這些城市有哪些？
　　市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)最本原性的資源配置是智力資源的配置，當(dāng)思想的市場(chǎng)和財(cái)富連在一起，我們才能夠理解金融中心會(huì)創(chuàng)造一個(gè)財(cái)富市場(chǎng)，把周?chē)娜瞬盼街行?。從中歐商學(xué)院和某歐洲專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)研究中國(guó)得出的結(jié)論，2012年中國(guó)企業(yè)平均年薪在6萬(wàn)以上的只有8個(gè)城市，隨后是平均年薪4萬(wàn)-5萬(wàn)之間也是8個(gè)，加上廈門(mén)的財(cái)富存量實(shí)際上在二線(xiàn)城市的范圍之內(nèi)，這樣我們就看到17個(gè)城市。從未來(lái)人口流動(dòng)的角度上，以工資變量來(lái)作為人口流動(dòng)的調(diào)節(jié)杠桿，我們可以把未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的城市鎖定在這17個(gè)城市當(dāng)中，而且是這17個(gè)城市的中心區(qū)。
　　城市化的本質(zhì)就是讓人們自覺(jué)地走向風(fēng)險(xiǎn)社會(huì)，而超大城市群的形成是對(duì)城市經(jīng)營(yíng)者的挑戰(zhàn)，這個(gè)挑戰(zhàn)會(huì)讓人們?cè)谧分饓?mèng)想之中集聚、創(chuàng)造一種空間的溢價(jià)，所以真正決定房?jī)r(jià)的不是成本、不是收入，而是空間溢價(jià)率，這是我在理論上獨(dú)創(chuàng)的概念。
　　同題問(wèn)答
　　1.白銀時(shí)代的中國(guó)房地產(chǎn)該如何發(fā)展和盈利？
　　房地產(chǎn)黃金十年結(jié)束了，確切講，2001年開(kāi)始至2012年結(jié)束。從2013年開(kāi)始，中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)進(jìn)入整體證券化的時(shí)代。證券化是房地產(chǎn)業(yè)真正進(jìn)入黃金時(shí)代的起點(diǎn)。以前所謂的黃金時(shí)代，講的是房地產(chǎn)的黃金時(shí)代，人們?cè)谕娣孔油娴?，這是土豪的階段。而房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)是類(lèi)金融產(chǎn)業(yè)?？梢赃@么講，土豪的盛宴結(jié)束了，金融家的時(shí)代開(kāi)始了。
　　房地產(chǎn)行業(yè)將經(jīng)歷大洗牌。未來(lái)能活下來(lái)的開(kāi)發(fā)商，有三個(gè)層次的標(biāo)準(zhǔn)：一是要被金融市場(chǎng)接受，所以已經(jīng)上市的房地產(chǎn)企業(yè)十個(gè)里面能活九個(gè)，而非上市的房地產(chǎn)企業(yè)十個(gè)里面最多活一個(gè)；二是房地產(chǎn)產(chǎn)品的證券化，這要求開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品具有三個(gè)特征———高端、大盤(pán)、全功能，這樣才能讓房地產(chǎn)商在賣(mài)房子的同時(shí)賣(mài)現(xiàn)金流；三是全球化，你未必非得具有全球化的業(yè)務(wù)，但必須具有全球化的視野，這才能在有機(jī)會(huì)、有夢(mèng)想的中國(guó)，獲得發(fā)達(dá)國(guó)家過(guò)剩資金的青睞，分享全球化的紅利。
　　2 .中國(guó)房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)持續(xù)上漲？
　　未來(lái)天價(jià)與鬼城齊飛，癲狂與落寞同在。城市九死一生，也就是縣級(jí)以上城鎮(zhèn)90%都會(huì)名存實(shí)亡。中國(guó)的城市化布局，大局已定———三個(gè)特大城市群，8-9個(gè)大型城市群，3+8或3+9會(huì)集聚中國(guó)城市人口的80%左右，這也就意味著中國(guó)在城市化完成的2025-2030年，85%的區(qū)域會(huì)變成無(wú)人區(qū)。那么在無(wú)人區(qū)，有一些城鎮(zhèn)，房?jī)r(jià)會(huì)一文不值。
　　而在人口集聚的17個(gè)城市群，這些城市的中心區(qū)域房?jī)r(jià)將繼續(xù)上漲，會(huì)漲得你目瞪口呆。但是邊緣化的城市包括這些城市的邊緣區(qū)，房?jī)r(jià)會(huì)跌得你心驚肉跳。在這個(gè)階段，房?jī)r(jià)上漲主要集中在豪宅區(qū)域和中心城市中心區(qū)域的寫(xiě)字樓。這兩個(gè)板塊的房產(chǎn)從來(lái)就不是嚴(yán)格意義上的房地產(chǎn)，因?yàn)檫@兩個(gè)板塊作為一個(gè)城市的居民地標(biāo)或商業(yè)地標(biāo)，被城市未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)貼上了難以預(yù)料的空間。正是由于存在這種難以預(yù)料的空間，它們很容易被證券化，從而房?jī)r(jià)漲得越高，證券化的價(jià)值越高。
　　對(duì)話(huà)
　　談樓市調(diào)控形成“市場(chǎng)管商品房，政府管保障房”雙軌制
　　南都：在2012年的時(shí)候，你曾下過(guò)樓市調(diào)控政策失敗的判斷，今年全國(guó)各地松綁限購(gòu)政策是接受市場(chǎng)化、減少政策干預(yù)的表現(xiàn)嗎？
　　金巖石：在我看來(lái)，全球在城市化的進(jìn)程中，已經(jīng)形成了還沒(méi)有被認(rèn)可的標(biāo)準(zhǔn)化樓市調(diào)控模式。這個(gè)模式我在理論上把它總結(jié)為雙軌制。雙軌制的概念，就是市場(chǎng)管商品房，讓市場(chǎng)自發(fā)形成兩級(jí)市場(chǎng)———普通住宅加豪宅；政府管保障房，在保障房體系中逐步形成兩級(jí)市場(chǎng)———公租房和廉價(jià)房。雙軌制各行其是，如果我們嚴(yán)格按照保障房的體系模式來(lái)經(jīng)營(yíng)的話(huà)，就要讓豪宅市場(chǎng)補(bǔ)貼公租房，形成社會(huì)公平。我們這樣理解城市，才會(huì)看到高房?jī)r(jià)是城市的財(cái)富，保障房是政府的良心。
　　談前海和上海自貿(mào)區(qū)深圳創(chuàng)業(yè)板和香港創(chuàng)業(yè)板合二為一將1+1>5
　　南都：現(xiàn)階段上海自貿(mào)區(qū)似乎比前海走得更快一些，你有沒(méi)有這樣的感受？
　　金巖石：沒(méi)有。上海自貿(mào)區(qū)實(shí)際上已經(jīng)結(jié)束，它是一個(gè)中國(guó)特色的自貿(mào)區(qū)，這個(gè)特色在于它是一個(gè)沒(méi)有自由貿(mào)易的自貿(mào)區(qū)。上海自貿(mào)區(qū)在哪些方面跑得快？是在國(guó)有控股經(jīng)濟(jì)的改革方面跑得快，由于深圳沒(méi)有這樣的經(jīng)濟(jì)體，或者說(shuō)很弱，所以自貿(mào)區(qū)的成功經(jīng)驗(yàn)在深圳不可復(fù)制。
　　而前海的商業(yè)模式，在前海還沒(méi)有成立之前就已經(jīng)決定，這就是“三幣（港幣、人民幣、離岸人民幣）雙貸（外幣貸款、本幣貸款）”。珠三角地區(qū)需要這樣一個(gè)功能，就像當(dāng)年深圳需要一個(gè)蛇口一樣。
　　南都：如果這個(gè)模式早已確定，前海需要什么樣的動(dòng)力？
　　金巖石：前海現(xiàn)在只缺一個(gè)零件，那就是把創(chuàng)業(yè)板從深交所剝離出來(lái)，然后把香港的創(chuàng)業(yè)板也從香港的經(jīng)濟(jì)體系中剝離出來(lái)，兩個(gè)創(chuàng)業(yè)板合二為一，就會(huì)產(chǎn)生1+1>5的效應(yīng)。從貨幣量、貨幣的流通速度和貨幣的杠桿率三個(gè)維度看，交易所是金融中心不可或缺的零件。創(chuàng)業(yè)板尤其是港深兩個(gè)創(chuàng)業(yè)板合二為一，放到前海，一舉三得。
　　如果把深交所比喻成一個(gè)大家庭，創(chuàng)業(yè)板就像一個(gè)不聽(tīng)話(huà)的孩子，天天鬧騰得四零八落；對(duì)香港更好，因?yàn)樯钲诘膭?chuàng)業(yè)板誕生之后，香港的創(chuàng)業(yè)板已經(jīng)死了，同樣的公司在深圳能賣(mài)出69倍的市盈率，在香港卻只能買(mǎi)到6-9倍的市盈率；對(duì)于前海來(lái)說(shuō)就更好，連股權(quán)交易中心都這么熱鬧，何況創(chuàng)業(yè)板。所以我覺(jué)得遲早要走這一步。
　　談G D P增速未來(lái)會(huì)降到5%　不用為了保就業(yè)而保增長(zhǎng)
　　南都：對(duì)于G D P增速你能接受多少幅度的下降？
　　金巖石：這就像開(kāi)車(chē)換擋一樣，配置較高的車(chē)平常都有兩個(gè)擋。如果把溫家寶時(shí)期10%作為高速增長(zhǎng)的第一擋（10年間的平均測(cè)速在9.9%，2007年達(dá)到最高點(diǎn)14%），我們可以看出，第一次換擋是把過(guò)去10年的均值從10%調(diào)到7%，去掉30%。下一個(gè)10年，2020后的10年，我們還會(huì)看到從7%再下調(diào)30%，至5%，大概可以持續(xù)較長(zhǎng)一段時(shí)間。G D P增速在5-10年后降到5%我都可以接受。
　　有人會(huì)說(shuō)，就業(yè)怎么辦？其實(shí)這是常識(shí)性誤區(qū)。當(dāng)一個(gè)城市在城市化的進(jìn)程中，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將伴隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。如果在經(jīng)濟(jì)增速10%的時(shí)候，有60%來(lái)自于第一、第二產(chǎn)業(yè)，那么在未來(lái)10年中，60%會(huì)來(lái)自第三產(chǎn)業(yè)。而第三產(chǎn)業(yè)的就業(yè)函數(shù)是第二產(chǎn)業(yè)的兩倍。
　　假設(shè)原來(lái)60%的第一、第二產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造了100個(gè)就業(yè)單位，此時(shí)第三產(chǎn)業(yè)將創(chuàng)造133個(gè)就業(yè)單位，共有233個(gè)。那么現(xiàn)在減速換擋，第一、第二產(chǎn)業(yè)比例降到40%，就業(yè)單位下降到67%，剩下67個(gè)，但是對(duì)應(yīng)的是第三產(chǎn)業(yè)上升至60%，創(chuàng)造的就業(yè)單位將增加到200個(gè)，共有267個(gè)。這樣就出現(xiàn)了一個(gè)經(jīng)濟(jì)減速、就業(yè)率繼續(xù)增長(zhǎng)的情況。
　　雖然是假設(shè)的函數(shù)，但是很容易被證明。經(jīng)濟(jì)減速在中國(guó)未來(lái)10- 20年間，不會(huì)存在就業(yè)不足問(wèn)題，所以以后不用擔(dān)心保增長(zhǎng)、保就業(yè)的問(wèn)題。當(dāng)就業(yè)不需要保的時(shí)候，我們就沒(méi)有意義去保增長(zhǎng)。