引子

第一節(jié) 商業(yè)項(xiàng)目并購(gòu)的種類與及其選擇的要點(diǎn)

一、直接收購(gòu)項(xiàng)目公司資產(chǎn)的方式與模式

二、直接收購(gòu)項(xiàng)目公司股權(quán)的方式與模式

三、股權(quán)并購(gòu)與資本并購(gòu)的異同點(diǎn)

案例：領(lǐng)*為何能以26%的折價(jià)買下萬(wàn)*旗下最好的商場(chǎng)中心

第二節(jié) 商業(yè)項(xiàng)目收并購(gòu)程序與盡職調(diào)查的操作

一、項(xiàng)目收并購(gòu)的基本程序

二、并購(gòu)調(diào)查&并......購(gòu)整合

三、商業(yè)項(xiàng)目收并購(gòu)盡職調(diào)查的清單與操作

以凱德為案例：“玩轉(zhuǎn)”商業(yè)地產(chǎn)的“核心”是什么？

第三節(jié) 商業(yè)項(xiàng)目收并購(gòu)估值中的核心財(cái)務(wù)指標(biāo)

一、資本化率Cap R.......邏輯與管理之道

二、物業(yè)凈收入NPI/NOI營(yíng)運(yùn)凈收入的指標(biāo)計(jì)算邏輯與管理之道

三、項(xiàng)目稅息折舊及攤銷前利潤(rùn)（EBITDA）指標(biāo)計(jì)算邏輯與管理之道

四、會(huì)計(jì)利................算邏輯與管理之道

五、項(xiàng)目投資回報(bào)率(ROI)指標(biāo)計(jì)算邏輯與管理之道

六、項(xiàng)目投資額的凈現(xiàn)值NPV指標(biāo)計(jì)算邏輯與管理之道

七、項(xiàng)目投資..........標(biāo)計(jì)算邏輯與管理之道

八、WACC加權(quán)平均資本指標(biāo)計(jì)算邏輯與管理之道

第四節(jié) 哪種估值的方法更適合商業(yè)項(xiàng)目的估值

一、商業(yè)項(xiàng)目的估值是否適合“成本（資產(chǎn)評(píng)估重置）法”

二、商業(yè)項(xiàng)目的估值是否適合“比較法”

三、商業(yè)項(xiàng)目........法”

第五節(jié) 商業(yè)項(xiàng)目適合的估值方法與應(yīng)用的案例

一、“直接資本化法”在商業(yè)購(gòu)物中心估值中的運(yùn)用與難點(diǎn)突破

二、“收益乘.......與難點(diǎn)突破

三、“直接資本化法”VS“收益乘數(shù)法”在估值中的優(yōu)劣

四、“折現(xiàn).....................值中的運(yùn)用與難點(diǎn)突破

五、“租期及回收金額折現(xiàn)法（T&R）”在商業(yè)購(gòu)物中心估值中的運(yùn)用

六、商業(yè)地產(chǎn)估值方法的計(jì)算過(guò)程與適用范圍

第六節(jié) 影響項(xiàng)目資本化率水平的專業(yè)方面因素

一、折現(xiàn)率/投資回報(bào)率/投資機(jī)會(huì)成本的影響因素

二、項(xiàng)目NOI的增長(zhǎng)率（g）的因素影響

三、資本支出CapEx（維修）支出等因素影響

四、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)水........影響

五、影響項(xiàng)目資本化率水平的專業(yè)方面因素

第七節(jié) 影響項(xiàng)目估值資本化率的現(xiàn)實(shí)業(yè)務(wù)因素

一、城市級(jí)..................務(wù)影響因素

二、租戶類別、提升空間、所處階段的現(xiàn)實(shí)業(yè)務(wù)影響因素

三、供需關(guān)系、利率水平、經(jīng)濟(jì)周期的現(xiàn)實(shí)業(yè)務(wù)影響因素

第八節(jié) 商業(yè)資產(chǎn)價(jià)格估值中如何確定資本化率

一、“市場(chǎng)可比案例對(duì)照法”確定資本化率

二、“加和計(jì)算法”確定資本化率

三、“投資收.........定資本化率

綜合案例：“成都大*城”項(xiàng)目估值為何是33.23億元

綜合案例：購(gòu)物中心“長(zhǎng)沙覽*城”的估值敏感性

綜合案例：購(gòu)物中心“杭州西溪印**城”的估值敏感性

綜合案例：購(gòu)物中心“青島*象城”的估值敏感性

第九節(jié) 商業(yè)項(xiàng)目收并購(gòu)過(guò)程的風(fēng)險(xiǎn)與管控措施

一、項(xiàng)目收并購(gòu)中談判策略與談判要點(diǎn)解析

二、項(xiàng)目收并購(gòu)交易支付形式的優(yōu)先選擇

三、并購(gòu)中.............節(jié)點(diǎn)與風(fēng)險(xiǎn)管控

四、股權(quán)（資產(chǎn)）交割環(huán)節(jié)財(cái)務(wù)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范

綜合案例：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目估值與并購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)防控解析

第十節(jié) 并購(gòu)后商業(yè)項(xiàng)目的資本化率與回報(bào)管理

一、商業(yè)地產(chǎn)（購(gòu)物.........的兩大構(gòu)成管理

二、影響購(gòu)物中心資產(chǎn)價(jià)值“短中長(zhǎng)”回報(bào)因素的管理

三、“并購(gòu)”找到企........的合理目標(biāo)

四、“并購(gòu)”是企業(yè)資產(chǎn)配置的“核心”

課程總結(jié)