《解析商業(yè)地產(chǎn)動(dòng)線規(guī)劃和實(shí)施策略》

課程說明

動(dòng)線規(guī)劃是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的核心，動(dòng)線決定項(xiàng)目的生死。因動(dòng)線的設(shè)計(jì)規(guī)劃不當(dāng)導(dǎo)致開業(yè)即死的項(xiàng)目比比皆是，其重要性不言而喻，也是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的命脈。

動(dòng)線原是建筑與室內(nèi)設(shè)計(jì)的用語之一。是指人在室內(nèi)室外移動(dòng)的點(diǎn)，連結(jié)起來就成為動(dòng)線。在商業(yè)地產(chǎn)中，動(dòng)線是指商場(chǎng)通過布局使顧客自然行走、購物的軌跡，是顧客在商場(chǎng)里流動(dòng)的線路。良好的動(dòng)線設(shè)計(jì)可誘導(dǎo)顧客在店內(nèi)順暢的選購商品，避免賣場(chǎng)產(chǎn)生死角，提高賣場(chǎng)坪效；合理的動(dòng)線設(shè)計(jì)也是保證商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效率、提高租金價(jià)格的前提?？梢妱?dòng)線的特殊性和重要性。

業(yè)態(tài)規(guī)劃和品牌落位,無不是動(dòng)線規(guī)劃的歸宿，無不是為了落實(shí)前期定位的合理性。定位塑其性質(zhì)，業(yè)態(tài)成其結(jié)果，品牌則將其完全體現(xiàn)。我們通過物業(yè)條件假設(shè)、商業(yè)概念確定、業(yè)態(tài)特性分析以及商戶入駐需求四個(gè)維度的分析，將商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的流線、業(yè)態(tài)規(guī)劃與品牌落位等尋求最優(yōu)化的均好的方案。

 培訓(xùn)對(duì)象

各房地產(chǎn)開發(fā)公司、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司、商業(yè)地產(chǎn)投資公司、地產(chǎn)投資公司、商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢公司、商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)公司、商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)公司、商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)公司等等，各公司的董事長(zhǎng)、商業(yè)項(xiàng)目高級(jí)決策人、高管、項(xiàng)目開發(fā)負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目操盤人、商業(yè)地產(chǎn)策劃人、商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理高管等等。

基本課時(shí)計(jì)劃

二天共十五小時(shí)。上午9：30-12：30，下午13:30-18:00. 上下午課間休息一次10分鐘。

課程內(nèi)容設(shè)置的要點(diǎn)

1. 商業(yè)地產(chǎn)的動(dòng)線設(shè)計(jì)規(guī)劃的準(zhǔn)確認(rèn)識(shí)和基本規(guī)律

2. 商業(yè)地產(chǎn)的動(dòng)線設(shè)計(jì)規(guī)劃操作的實(shí)操具體要求

3. 商業(yè)地產(chǎn)的動(dòng)線設(shè)計(jì)規(guī)劃的案例處理

課件綱要

一、商業(yè)地產(chǎn)動(dòng)線的基本認(rèn)識(shí)

    1、商業(yè)地產(chǎn)動(dòng)線的基本概念

    2、商業(yè)地產(chǎn)動(dòng)線的基本體系

         2.1外部動(dòng)線: 外聯(lián)開口/通道；客車動(dòng)線/停車場(chǎng)；行人動(dòng)線；貨車動(dòng)線/卸貨場(chǎng)；

         2.2內(nèi)部動(dòng)線：平面動(dòng)線；所有營(yíng)業(yè)區(qū)域含室內(nèi)外的平面動(dòng)線；建筑體內(nèi)垂直動(dòng)線；

                                垂直動(dòng)線

3、商業(yè)地產(chǎn)動(dòng)線的基本特征

      可見性—— 容易看見各個(gè)商店

      可達(dá)性——容易到達(dá)  很便捷

      可識(shí)性----容易辨識(shí)  不迷方向

二、商業(yè)地產(chǎn)動(dòng)線設(shè)計(jì)規(guī)劃的基本原則

（一） 交通優(yōu)先

       1根據(jù)城市路網(wǎng)合理規(guī)劃動(dòng)線與建筑布局，將商業(yè)功能優(yōu)化布局在交通最優(yōu)位置；

       2人車分流，車流和貨流全部從場(chǎng)地周邊進(jìn)入地塊和建筑點(diǎn)和線。

（二） 內(nèi)外結(jié)合

       1、注重內(nèi)外溝通，脈絡(luò)清晰；

       2、注重立體人流的自然順暢，合理分配關(guān)系；

       3、避免盲區(qū)和死角；

        4、合理設(shè)置寬度。

（三） 主次分明

       1、主動(dòng)線與各功能分區(qū)順暢連接

       2、主動(dòng)線與各主出入口、外圍主干道順暢連接

       3、主力店、次主力店及獨(dú)立商鋪的順暢連接

（四） 分區(qū)清晰：

      1、按業(yè)態(tài)彼此之間的功能對(duì)應(yīng)關(guān)系布置；

      2、根據(jù)租售比和財(cái)務(wù)要求布置和取舍各功能業(yè)態(tài)；

      3、遵循建筑設(shè)計(jì)的基本規(guī)律。

（五）回環(huán)度高

      1、回環(huán)度的判定

      2、回環(huán)度的體系

三、商業(yè)地產(chǎn)動(dòng)線規(guī)劃的評(píng)估方法

      1、動(dòng)線因素評(píng)估的權(quán)重設(shè)置。

       2、動(dòng)線規(guī)劃要項(xiàng)的基本定律。

四、當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)線規(guī)劃出現(xiàn)的一些重要失誤

（一）外部動(dòng)線問題

       1、人車不分流，客貨不分流  

              案例1 案例2 

        2、車流人流交叉

              案例3、案例4、

       3、主出入口位置不當(dāng)

             案例5、案例6

        4、主入口臨街過遠(yuǎn)

               案例 7  案例8

        5、主臨街面被隔離

              案例9 案例10

        6、下沉廣場(chǎng)設(shè)置不當(dāng)

              案例11、案例12

        7、停車場(chǎng)位置不當(dāng) 

              案例13 案例14

         8、卸貨場(chǎng)位置不當(dāng)

              案例15、案例16

（二）內(nèi)部動(dòng)線問題

       1、主出入口不當(dāng)

            案例1 案例2

       2、視線不好無法引導(dǎo)

             案例3 案例4

       3、位置感不強(qiáng)容易迷路

             案例5 案例6

       4、回環(huán)度差產(chǎn)生死角

            案例7 案例8

       5、主次動(dòng)線不分、動(dòng)線凌亂

             案例9 案例10

       6、動(dòng)線不分級(jí)別

             案例 11 案例12

       7、內(nèi)外不接合

             案例 12

       8、不與業(yè)態(tài)結(jié)合

              案例13

五、動(dòng)線設(shè)計(jì)規(guī)劃的基本策略

       1、一體化規(guī)劃原則, 與城市交通銜接、兼顧建筑的整體性、將平面與垂直動(dòng)線、

               業(yè)態(tài)落位、商業(yè)空間等統(tǒng)一整體規(guī)劃。

        2、突出動(dòng)線對(duì)客流引導(dǎo)作用、增強(qiáng)動(dòng)線對(duì)聚客引客主動(dòng)意識(shí)。

        3、明確各功能分區(qū)、建立和促進(jìn)各分區(qū)的客流分配與共享

        4、遵循商業(yè)運(yùn)營(yíng)規(guī)律尊重商業(yè)經(jīng)驗(yàn)。尋求綜合效益。

         5、照顧商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)租售比區(qū)間的銜接和增效

                  案例1 、案例2 、案例3 、案例4、案例5；

六、實(shí)施動(dòng)線規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性操作方法

   （一）地塊分析與外圍動(dòng)線導(dǎo)入的策略

        1.地塊商業(yè)價(jià)值分析

        2.地塊客流導(dǎo)入的方法

             案例1 案例2 案例3

   （二）一體化的規(guī)劃動(dòng)線體系---內(nèi)外和分區(qū)動(dòng)線

        1. 一級(jí)動(dòng)線（主動(dòng)線）的系統(tǒng)建立

                案例1 案例2 案例3 案例4案例5 

         2. 業(yè)態(tài)和功能分區(qū)與一、二級(jí)（次動(dòng)線）及以下動(dòng)線系統(tǒng)銜接

              案例1 案例2 案例3案例4 案例5

         3. 垂直動(dòng)線系統(tǒng)與各建筑體、功能區(qū)、豎向業(yè)態(tài)的銜接

              案例1 案例2 案例3 案例4

  （三）動(dòng)線體系與業(yè)態(tài)的結(jié)合規(guī)劃

         1. 動(dòng)線體系下的業(yè)態(tài)落位、業(yè)態(tài)運(yùn)營(yíng)要求下的動(dòng)線體系

         2. 業(yè)態(tài)落位的一般規(guī)律

         3. 業(yè)態(tài)落位與動(dòng)線與建筑的銜接

              案例1 案例2 案例3 案例4 案例5

  （四）動(dòng)線與導(dǎo)引系統(tǒng)

         1. 視線與動(dòng)線

         2. 導(dǎo)引系統(tǒng)的建立

         3. 空間設(shè)計(jì)與動(dòng)線一體化

             案例1 案例2 案例3 案例4 案例5

  （五）反復(fù)優(yōu)化與調(diào)整

             案例1 案例2 案例3