《解析商業(yè)地產(chǎn)動線規(guī)劃和實施策略》

課程說明

動線規(guī)劃是商業(yè)地產(chǎn)項目的核心，動線決定項目的生死。因動線的設計規(guī)劃不當導致開業(yè)即死的項目比比皆是，其重要性不言而喻，也是商業(yè)地產(chǎn)項目的命脈。

動線原是建筑與室內設計的用語之一。是指人在室內室外移動的點，連結起來就成為動線。在商業(yè)地產(chǎn)中，動線是指商場通過布局使顧客自然行走、購物的軌跡，是顧客在商場里流動的線路。良好的動線設計可誘導顧客在店內順暢的選購商品，避免賣場產(chǎn)生死角，提高賣場坪效；合理的動線設計也是保證商業(yè)地產(chǎn)項目運營效率、提高租金價格的前提?？梢妱泳€的特殊性和重要性。

業(yè)態(tài)規(guī)劃和品牌落位,無不是動線規(guī)劃的歸宿，無不是為了落實前期定位的合理性。定位塑其性質，業(yè)態(tài)成其結果，品牌則將其完全體現(xiàn)。我們通過物業(yè)條件假設、商業(yè)概念確定、業(yè)態(tài)特性分析以及商戶入駐需求四個維度的分析，將商業(yè)地產(chǎn)項目的流線、業(yè)態(tài)規(guī)劃與品牌落位等尋求最優(yōu)化的均好的方案。

 培訓對象

各房地產(chǎn)開發(fā)公司、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司、商業(yè)地產(chǎn)投資公司、地產(chǎn)投資公司、商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢公司、商業(yè)管理運營公司、商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設計公司、商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)公司等等，各公司的董事長、商業(yè)項目高級決策人、高管、項目開發(fā)負責人、項目操盤人、商業(yè)地產(chǎn)策劃人、商業(yè)運營管理高管等等。

基本課時計劃

二天共十五小時。上午9：30-12：30，下午13:30-18:00. 上下午課間休息一次10分鐘。

課程內容設置的要點

1. 商業(yè)地產(chǎn)的動線設計規(guī)劃的準確認識和基本規(guī)律

2. 商業(yè)地產(chǎn)的動線設計規(guī)劃操作的實操具體要求

3. 商業(yè)地產(chǎn)的動線設計規(guī)劃的案例處理

課件綱要

一、商業(yè)地產(chǎn)動線的基本認識

    1、商業(yè)地產(chǎn)動線的基本概念

    2、商業(yè)地產(chǎn)動線的基本體系

         2.1外部動線: 外聯(lián)開口/通道；客車動線/停車場；行人動線；貨車動線/卸貨場；

         2.2內部動線：平面動線；所有營業(yè)區(qū)域含室內外的平面動線；建筑體內垂直動線；

                                垂直動線

3、商業(yè)地產(chǎn)動線的基本特征

      可見性—— 容易看見各個商店

      可達性——容易到達  很便捷

      可識性----容易辨識  不迷方向

二、商業(yè)地產(chǎn)動線設計規(guī)劃的基本原則

（一） 交通優(yōu)先

       1根據(jù)城市路網(wǎng)合理規(guī)劃動線與建筑布局，將商業(yè)功能優(yōu)化布局在交通最優(yōu)位置；

       2人車分流，車流和貨流全部從場地周邊進入地塊和建筑點和線。

（二） 內外結合

       1、注重內外溝通，脈絡清晰；

       2、注重立體人流的自然順暢，合理分配關系；

       3、避免盲區(qū)和死角；

        4、合理設置寬度。

（三） 主次分明

       1、主動線與各功能分區(qū)順暢連接

       2、主動線與各主出入口、外圍主干道順暢連接

       3、主力店、次主力店及獨立商鋪的順暢連接

（四） 分區(qū)清晰：

      1、按業(yè)態(tài)彼此之間的功能對應關系布置；

      2、根據(jù)租售比和財務要求布置和取舍各功能業(yè)態(tài)；

      3、遵循建筑設計的基本規(guī)律。

（五）回環(huán)度高

      1、回環(huán)度的判定

      2、回環(huán)度的體系

三、商業(yè)地產(chǎn)動線規(guī)劃的評估方法

      1、動線因素評估的權重設置。

       2、動線規(guī)劃要項的基本定律。

四、當前商業(yè)地產(chǎn)項目動線規(guī)劃出現(xiàn)的一些重要失誤

（一）外部動線問題

       1、人車不分流，客貨不分流  

              案例1 案例2 

        2、車流人流交叉

              案例3、案例4、

       3、主出入口位置不當

             案例5、案例6

        4、主入口臨街過遠

               案例 7  案例8

        5、主臨街面被隔離

              案例9 案例10

        6、下沉廣場設置不當

              案例11、案例12

        7、停車場位置不當 

              案例13 案例14

         8、卸貨場位置不當

              案例15、案例16

（二）內部動線問題

       1、主出入口不當

            案例1 案例2

       2、視線不好無法引導

             案例3 案例4

       3、位置感不強容易迷路

             案例5 案例6

       4、回環(huán)度差產(chǎn)生死角

            案例7 案例8

       5、主次動線不分、動線凌亂

             案例9 案例10

       6、動線不分級別

             案例 11 案例12

       7、內外不接合

             案例 12

       8、不與業(yè)態(tài)結合

              案例13

五、動線設計規(guī)劃的基本策略

       1、一體化規(guī)劃原則, 與城市交通銜接、兼顧建筑的整體性、將平面與垂直動線、

               業(yè)態(tài)落位、商業(yè)空間等統(tǒng)一整體規(guī)劃。

        2、突出動線對客流引導作用、增強動線對聚客引客主動意識。

        3、明確各功能分區(qū)、建立和促進各分區(qū)的客流分配與共享

        4、遵循商業(yè)運營規(guī)律尊重商業(yè)經(jīng)驗。尋求綜合效益。

         5、照顧商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)租售比區(qū)間的銜接和增效

                  案例1 、案例2 、案例3 、案例4、案例5；

六、實施動線規(guī)劃設計的可行性操作方法

   （一）地塊分析與外圍動線導入的策略

        1.地塊商業(yè)價值分析

        2.地塊客流導入的方法

             案例1 案例2 案例3

   （二）一體化的規(guī)劃動線體系---內外和分區(qū)動線

        1. 一級動線（主動線）的系統(tǒng)建立

                案例1 案例2 案例3 案例4案例5 

         2. 業(yè)態(tài)和功能分區(qū)與一、二級（次動線）及以下動線系統(tǒng)銜接

              案例1 案例2 案例3案例4 案例5

         3. 垂直動線系統(tǒng)與各建筑體、功能區(qū)、豎向業(yè)態(tài)的銜接

              案例1 案例2 案例3 案例4

  （三）動線體系與業(yè)態(tài)的結合規(guī)劃

         1. 動線體系下的業(yè)態(tài)落位、業(yè)態(tài)運營要求下的動線體系

         2. 業(yè)態(tài)落位的一般規(guī)律

         3. 業(yè)態(tài)落位與動線與建筑的銜接

              案例1 案例2 案例3 案例4 案例5

  （四）動線與導引系統(tǒng)

         1. 視線與動線

         2. 導引系統(tǒng)的建立

         3. 空間設計與動線一體化

             案例1 案例2 案例3 案例4 案例5

  （五）反復優(yōu)化與調整

             案例1 案例2 案例3