石家莊置家網(wǎng)從清華麥考瑞金融碩士獲悉,編者語: 有一個(gè)事實(shí)是:凡是有購房意向、并且相信每一次的調(diào)控會(huì)有效果的朋友,都會(huì)感到沮喪。--因?yàn)樗麄冨e(cuò)過了買房時(shí)機(jī),錯(cuò)過了體驗(yàn)房屋增值的快感、錯(cuò)過了體驗(yàn)了沒有剛上列車的懊惱感。 今天,且聽專家許小年教授對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行規(guī)則的解讀。
許小年:捅破房地產(chǎn)的那層窗戶紙
房?jī)r(jià)問題,是一個(gè)綜合的經(jīng)濟(jì)問題,需要全盤考慮。
第一,政府為什么拼命印鈔票?歸根結(jié)底還是美國(guó)在印。美國(guó)拼命量化寬松,如果中國(guó)不印,就是傻子。所以中國(guó)明知道印多了鈔票會(huì)通貨膨脹,也要拼命印,而且印的比美國(guó)更厲害。
第二,多印的人民幣怎么辦?美金是全球硬通貨,多印了,全世界人民幫著一起稀釋,一起承擔(dān)美國(guó)的通貨膨脹,這叫通貨輸出。中國(guó)也想學(xué)美國(guó),讓人民幣變成硬通貨,或者有限范圍比如東亞的硬通貨,可惜美國(guó)絕對(duì)不會(huì)同意,因此,多印的人民幣只有一條路:在國(guó)內(nèi)通貨膨脹。
第三,中國(guó)嚴(yán)重的通貨膨脹后果是什么?參考1949年的金圓券,還有1989年的事情。嚴(yán)重的通貨膨脹后果肯定是政府垮臺(tái)。政府雖然貪婪,但是并不傻。因此,可以有適度的通貨膨脹,但是不會(huì)坐視惡性通貨膨脹。
第四,如何處理嚴(yán)重的通貨膨脹?政府的處理方法,就是挖一個(gè)超大的坑,把錢囤積在里面,不讓它流動(dòng),這樣多余的錢就不會(huì)進(jìn)入民生市場(chǎng),對(duì)糧食等基本生活用品形成沖擊。這就是周小川一直在做的事情。房?jī)r(jià)一直在漲,囤積了大量超發(fā)的貨幣。
第五,房?jī)r(jià)惡性上漲的后果是什么?房?jī)r(jià)惡性上漲,結(jié)果就是大多數(shù)人買不起房子,后果也很嚴(yán)重,可能導(dǎo)致群體事件和政局不穩(wěn),因此,房?jī)r(jià)可以漲,但是不能惡性上漲。政府必須對(duì)漲幅有所控制,同時(shí)加強(qiáng)保障房建設(shè)。讓最窮的人,最有革命性的人,在郊區(qū)有個(gè)小房子住,免得他們起來鬧事。
第六,如果房市崩潰,下跌一半甚至更多,后果是什么?后果就是銀行呆賬急劇增加,銀行面臨破產(chǎn)。同時(shí)有很多行業(yè)倒掉,或者凋敝,造成失業(yè)增加,稅收減少,這是政府更不能接受的。所以,房?jī)r(jià)可以下跌,但必須在政府可以接受的幅度內(nèi)。
第七,大家都知道,賣地財(cái)政給政府帶來了滾滾財(cái)源。但這吃的是斷子絕孫飯,土地一旦賣光,就不會(huì)有后繼收入了。大家不要覺得遙不可及,看看蘇州就知道了。因此,必須找到一個(gè)替代的財(cái)源來填充政府的收入。這就是房產(chǎn)稅。所以,房產(chǎn)稅的推出,是板上釘釘?shù)氖虑?,只是時(shí)間早晚了,不可更改。之所以遲遲不出來,主要原因還是因?yàn)閴毫μ螅瑏碜载澒賯兊膲毫?。但等他們認(rèn)清形勢(shì),出完貨之后,這把刀子就會(huì)放到老百姓的脖子上。
第八,政府會(huì)放棄房地產(chǎn)業(yè)作為支柱行業(yè)嗎?不會(huì)。看看城鎮(zhèn)化,在不遠(yuǎn)的將來,將有數(shù)以億計(jì)的農(nóng)民搬進(jìn)城鎮(zhèn)居住。房子從哪里來?還不是靠開發(fā)商建房子。再仔細(xì)看看各地的大開發(fā)商,以上海為例,50大開發(fā)商里面,有七成是國(guó)有或者政府背景的開發(fā)商。政府不可能放棄他們。
第九,政府調(diào)控的目的是什么?上面可以得出推論,調(diào)控的目的,既不是為了讓房?jī)r(jià)上漲,更不是為了讓房?jī)r(jià)下跌。目的是為了挖更大的坑,儲(chǔ)蓄更多的貨幣,免得貨幣泛濫造成通貨膨脹,后果不堪設(shè)想。
第十,為什么通過交易環(huán)節(jié)征重稅,而不是持有環(huán)節(jié)交稅?因?yàn)樵诔钟协h(huán)節(jié)交稅,就會(huì)造成大量拋盤,嚴(yán)重的甚至造成市場(chǎng)崩潰。所以要在交易環(huán)節(jié)征稅。交易環(huán)節(jié)征稅,以及限購的目的,就是讓交易減少,但又不妨礙真正地剛需購買第一套房子。打個(gè)比方,市場(chǎng)上本來有100套房子,每套一萬塊,那么市場(chǎng)上頂多需要100萬的資金就行了,后來,新建了200套房子,每套房子的價(jià)格變成了10萬塊,如果這300套房子全部進(jìn)入市場(chǎng)交易,就需要3000萬的資金,需要銀行提供這么多資金,會(huì)造成進(jìn)一步的通貨膨脹壓力。所以現(xiàn)在政府調(diào)控的思路,就是盡量?jī)鼋Y(jié)交易,把錢變成凝固的水泥,握在老百姓手里,變成紙上財(cái)富,不能輕易套現(xiàn)。
第十一,房?jī)r(jià)取決于什么?房?jī)r(jià)是漲是跌,并不取決于政府的調(diào)控,而是取決于人民幣對(duì)美元的走勢(shì)。美元貶值,人民幣升值,所以大量外資就涌進(jìn)中國(guó),由于強(qiáng)制結(jié)匯,所以政府就被迫發(fā)行更多人民幣,形成通貨膨脹壓力。如果美元走強(qiáng),人民幣開始貶值,那么外資涌出中國(guó),人行被迫收回人民幣,將儲(chǔ)備的美元還給外資企業(yè),流出中國(guó),于是通貨膨脹壓力減小,市場(chǎng)上人民幣減少,房?jī)r(jià)就下跌。所以,房?jī)r(jià)的漲跌基本上取決于人民幣美金的走勢(shì)。從過去幾年的人民幣走勢(shì)圖和房?jī)r(jià)上漲圖來看,兩者驚人地重合。