如何做好旅游地產(chǎn)規(guī)劃和開(kāi)發(fā)？——中國(guó)最好的旅游策劃公司告訴你

            熊大尋旅游策劃公司/文

熊大尋旅游策劃公司認(rèn)為：所謂旅游地產(chǎn)，就是旅游在前，地產(chǎn)在后，先把旅游做起來(lái)，生地成為熟地，房地產(chǎn)才有得做，沒(méi)有旅游這個(gè)前提，地產(chǎn)就是空中樓閣。

旅游地產(chǎn)有兩種情況，一種是依托著名景區(qū)，不用大做文章，直接開(kāi)發(fā)度假別墅賣房。另一種是更普遍的情況，沒(méi)有著名景區(qū)可依托，只能靠自己打造成著名旅游景點(diǎn)來(lái)炒熱地塊。這種情況占絕大多數(shù)，畢竟有名的景區(qū)太少而允許開(kāi)發(fā)的地塊更少。所以，旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要問(wèn)題是，如何在不成氣候、沒(méi)有知名度的看似青山綠水，實(shí)則人跡罕至的地方做出花樣來(lái)，形成氣候。這就是旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵。

老板和投資商沒(méi)玩過(guò)旅游和旅游地產(chǎn)，跟政府簽約拿下地來(lái)，興奮得不得了，一看那么大一片地都是自己的，有山有水有森林，跟大地主一樣，比當(dāng)年在市區(qū)招拍掛千辛萬(wàn)苦搞定巴掌大的土地好到哪里去了，怎么不高興！好像一座金山就擺在了面前。當(dāng)然，老板的玩法也很多，先圈資源慢慢玩，資產(chǎn)評(píng)估、資源整合、作價(jià)招股、打包甩賣、附屬產(chǎn)業(yè)等等，但是我告訴你，玩得好是老板套地，玩不好是地套老板。玩不好不僅發(fā)不了財(cái)，還會(huì)把前半生的積蓄套進(jìn)無(wú)底洞里去。

因?yàn)橐粚靡徽惶状蚍?，你占了那么多好的資源，如果打不出好牌來(lái)想慢慢玩你的資產(chǎn)運(yùn)作組合拳，政府不會(huì)給你時(shí)間的，頭幾年項(xiàng)目做不熱、打不響，換屆了新領(lǐng)導(dǎo)要出牌，你把人家的好牌捏在手上又打不出好牌，這是典型的把著茅坑不拉屎，不出兩屆政府你就得出局。50年經(jīng)營(yíng)權(quán)和開(kāi)發(fā)合同是沒(méi)有用的，誰(shuí)叫你打的主意是圈占資源而不是好好開(kāi)發(fā)。

所以，這就回到主題上來(lái)了，怎么才能開(kāi)發(fā)好旅游地產(chǎn)？

第一、              

要老老實(shí)實(shí)先把旅游景區(qū)做好。通常人們對(duì)旅游的理解是投資大、回收慢、風(fēng)險(xiǎn)高。這三點(diǎn)其實(shí)都是一個(gè)問(wèn)題，就是用平庸的思路和常規(guī)的思路來(lái)開(kāi)發(fā)景區(qū)，必然是這三個(gè)結(jié)果，平庸的思路決定了你開(kāi)發(fā)的是一個(gè)平庸的景點(diǎn)，平庸意味著投資要大，因不平庸和常規(guī)，所以你就得多投入，多建景觀和游玩設(shè)施，但不管你投多少建多少，就因?yàn)槠接购统Ｒ?guī)，一定沒(méi)多少游客，自然收入低回報(bào)就慢了。投資大、回報(bào)慢，接下來(lái)的結(jié)果就是政府和下屆政府及百姓對(duì)你很不滿意，因?yàn)槟阃娌晦D(zhuǎn)，不能給這個(gè)城市帶來(lái)人氣，不能給這個(gè)城市帶來(lái)知名度，更不能給領(lǐng)導(dǎo)提升政績(jī)，反而讓領(lǐng)導(dǎo)和城市面上無(wú)光。那你的風(fēng)險(xiǎn)就大了。只有老老實(shí)實(shí)把旅游做好、人氣爆棚，你的下一步地產(chǎn)開(kāi)發(fā)才有市場(chǎng)基礎(chǔ)，你的資源運(yùn)作的各種套路才有依據(jù)，這塊資源你才能把得住幾十年！否則一切都是做夢(mèng)。你賠的不止是錢財(cái)，還有夢(mèng)想和心血。

所以，旅游開(kāi)發(fā)的三大問(wèn)題其實(shí)歸根結(jié)底就是一個(gè)問(wèn)題：平庸的旅游策劃和開(kāi)發(fā)，一定是死路一條！

第二、              

要挑選行業(yè)第一高手來(lái)做旅游策劃，用高超的創(chuàng)意和思路指導(dǎo)開(kāi)發(fā)。說(shuō)到底旅游就是要做震撼，沒(méi)有震撼級(jí)、世界級(jí)的景觀，你就缺乏持續(xù)發(fā)展的可能性，把旅游簡(jiǎn)單地理解為游山玩水的人是要付出代價(jià)的。一千多年前古人就在用亭臺(tái)樓閣、寺廟碑刻的方式來(lái)開(kāi)發(fā)旅游了，你今天還在用類似的方法不是還有活路嗎？沒(méi)有創(chuàng)意就沒(méi)有生意，沒(méi)有震撼就只有遺憾！不特別努力的動(dòng)腦筋，超乎常人的動(dòng)腦筋，你的項(xiàng)目根本沒(méi)有活下去的資格。

老板動(dòng)不了腦筋會(huì)想請(qǐng)旅游策劃公司來(lái)幫忙，但中國(guó)90%的景區(qū)就是死在普通旅游策劃公司手上的。因?yàn)樗麄儾粌H不能幫你動(dòng)腦筋，甚至比你要懶許多，因?yàn)橹袊?guó)99%的旅游策劃方案都是不動(dòng)腦筋、到處抄襲的，你按他們的思路去開(kāi)發(fā)，最后就是幾億幾十億的錢打水漂。

不是找旅游策劃公司不對(duì)，而是要找中國(guó)第一名的旅游策劃公司，只有這樣你才能避免成為99%的犧牲品，而成為1%的幸運(yùn)兒！

旅游景區(qū)不管大小，不管資源好壞，你只有一條路就是一定要震撼，一定要有世界級(jí)奇觀！我們稱之為核心景觀和震撼性景觀。這就是游客愿意到你這里來(lái)旅游的核心賣點(diǎn)和核心吸引物！沒(méi)有震撼性景觀，所有規(guī)劃全是白做。什么是震撼性景觀？江蘇溧陽(yáng)有一個(gè)天目湖，你能想到把“天目”兩個(gè)字創(chuàng)意出一個(gè)震撼世人的景觀來(lái)嗎？現(xiàn)在有人把它創(chuàng)意出來(lái)了，叫做“中華天眼”，概念叫“看一眼，佑一生”，你非去看不可！連云港是西游記的故鄉(xiāng)、亞洲水晶之鄉(xiāng)、東海邊的城市，你想到把東海龍宮創(chuàng)意出來(lái)嗎？用當(dāng)?shù)氐某杀静桓叩慕ú乃Ыㄆ饋?lái)，就叫“水晶宮”。湖北鐵山區(qū)，因鐵礦而生的城市，當(dāng)?shù)卣脱?qǐng)來(lái)的規(guī)劃院只能想著搞大礦坑工業(yè)旅游，一年虧損兩百萬(wàn)！你能想到把旁邊要新建的體育館外觀改成世界第一“鐵飯碗”嗎？這些創(chuàng)意都是人們聽(tīng)說(shuō)過(guò)，沒(méi)見(jiàn)過(guò)，心中所想，現(xiàn)實(shí)沒(méi)有，人人都想看，而且非看不可的震撼性景觀。上述都是熊大尋旅游策劃公司的創(chuàng)意作品，既符合當(dāng)?shù)貧v史文化，又緊緊抓住市場(chǎng)需求和人性弱點(diǎn)，建設(shè)成本也不高，怎么能不成功！

震撼級(jí)的旅游景觀，不需要多，只要有一兩個(gè)就足矣！13億人一定會(huì)沖著這個(gè)景觀來(lái)。非來(lái)不可，不來(lái)后悔！造價(jià)不高、投入不大，但卻成為你賺錢的永動(dòng)機(jī)和印鈔機(jī)！

旅游景區(qū)開(kāi)發(fā)95%的錢是投到了根本不吸引游客的項(xiàng)目上！這就是景區(qū)做不成功的主要原因之一。因?yàn)?，旅游投資商和那些旅游策劃公司根本就不知道要做震撼性景觀和世界級(jí)奇觀，只知道老師告訴過(guò)他要規(guī)劃好大門、停車場(chǎng)、游客接待中心，要規(guī)劃設(shè)計(jì)全國(guó)人都聽(tīng)說(shuō)過(guò)、看到過(guò)的項(xiàng)目，做成千篇一律的項(xiàng)目，這不是等死就是找死。還有些旅游策劃專家現(xiàn)在也學(xué)著我們搞些天馬行空的“大創(chuàng)意”， 也是根本沒(méi)有市場(chǎng)需求的。他們根本不知道我們花了十幾年研究消費(fèi)者，花了十幾年做這個(gè)行業(yè)第一。我們要求我們?cè)谝粋€(gè)地方做了方案后，二十年內(nèi)同行不敢接項(xiàng)目，因?yàn)槲覀儠?huì)不計(jì)代價(jià)把創(chuàng)意做到極致！

第三、如何找到行業(yè)第一名的公司？怎么找？很簡(jiǎn)單，百度“旅游策劃方案、旅游策劃方案、旅游營(yíng)銷方案”看看，首先看能不能找到一家公司的眾多案例，找得到就有了判斷的依據(jù)，因?yàn)橐粋€(gè)行業(yè)的第一高手一定有很多方案會(huì)被業(yè)界傳頌和轉(zhuǎn)發(fā)；第二是多看一家公司的五六個(gè)完整案例，如果每個(gè)都能讓你興奮起來(lái)，讓你震撼佩服，那基本就靠譜了。最后一定再看看這家公司的網(wǎng)站，強(qiáng)化你的興奮和震撼，最后拍板。現(xiàn)代人連老頭老太太都會(huì)在家用百度搜索找專家看病了，我們的領(lǐng)導(dǎo)干部和老板還在搞招標(biāo)投比賽，養(yǎng)活混飯的公司，耽誤重大的項(xiàng)目，實(shí)在不應(yīng)該。最后招標(biāo)來(lái)的方案99%絕對(duì)超不過(guò)當(dāng)?shù)芈糜尉珠L(zhǎng)的思路！你請(qǐng)旅游局長(zhǎng)吃個(gè)飯就搞懂了，還花那么多錢干嘛！這個(gè)行業(yè)的標(biāo)桿公司幾乎懂旅游策劃的專業(yè)人士都知道，大家時(shí)時(shí)都在向其偷學(xué)，問(wèn)幾個(gè)老旅游人士和在旅游局呆過(guò)兩年的人也是個(gè)辦法。

中國(guó)旅游策劃第一品牌——熊大尋旅游策劃公司www.xiongdaxun.com

熊大尋：

* 中國(guó)十大策劃人第一名，策劃最高獎(jiǎng)“金鑰匙”持有者

* 被第三屆中國(guó)策劃大會(huì)授予“中國(guó)策劃新一代掌門人”稱號(hào)

* 中國(guó)策劃20年十大策劃專家

* 《風(fēng)光》報(bào)道“中國(guó)城市及旅游策劃”

* 《羊城晚報(bào)》報(bào)道：“中國(guó)策劃第三階段的代表人”

* 《經(jīng)營(yíng)者》報(bào)道：“中國(guó)商業(yè)模式策劃開(kāi)創(chuàng)者”；“中國(guó)策劃少帥”

* 《新?tīng)I(yíng)銷.城市黃頁(yè)》報(bào)道：“中國(guó)策劃界第一怪杰”

* 策劃大理、遵義獲“中國(guó)策劃金獎(jiǎng)”

* 著作《拳打策劃，腳踢廣告》、《江山入劃》、《誰(shuí)在策劃旅游》

策劃成果：

（一）、城市及旅游案例：

策劃大理：“風(fēng)花雪月”城市形象口號(hào)提出者，從2002年為分水嶺，2002年以后大理游客總數(shù)上升到500多萬(wàn)人，幾乎翻了一倍！實(shí)現(xiàn)引資32億元！本案獲中國(guó)策劃金獎(jiǎng).大理市楊暉副市長(zhǎng)：“熊大尋的策劃為我們頭腦注入核動(dòng)力”

策劃香格里拉：《大香格里拉戰(zhàn)略策劃報(bào)告》經(jīng)過(guò)上報(bào)國(guó)務(wù)院，到2003年，年財(cái)政僅5000多萬(wàn)元的迪慶獲各種財(cái)政拔款及貸款4.2億元，2003年、2004年成為香格里拉縣城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)年，機(jī)場(chǎng)兩次擴(kuò)建，城市功能完善，大香格里拉門戶、中心和客廳的事實(shí)形成。

策劃昆明:對(duì)昆明國(guó)際旅游節(jié)“狂歡之都”的定位及昆明“天天是春節(jié)”、“天天都是旅游節(jié)”的策劃成為云南省旅游二次創(chuàng)業(yè)的標(biāo)志性起點(diǎn)。

策劃南岳衡山：曹時(shí)桂局長(zhǎng)興奮地說(shuō)：“湖南有5000人每天都在思考衡山的定位，一直懸而未解，沒(méi)想到你剛到衡山一天就完美解決了！”

策劃井岡山：被戴詩(shī)鵬董事長(zhǎng)稱為：“20分鐘挽救了2個(gè)億的投資”

策劃遵義：遵義市市長(zhǎng)慕德貴及規(guī)劃局張繼勇局長(zhǎng)：“與我們合作過(guò)的策劃大師不少，臉紅過(guò)的也不少，唯一能征服四套班子所有人的只有熊大尋的方案，后面我們將請(qǐng)同濟(jì)大學(xué)和中科院，按照熊大尋策劃?rùn)C(jī)構(gòu)的策劃來(lái)進(jìn)行規(guī)劃。”

策劃石屏：短短半年炒熱石屏縣，半年游客增加四倍！以“海菜腔，煙盒舞，花腰歌舞甲天下！”打造“中國(guó)原生態(tài)歌舞之鄉(xiāng)”，形成了轟動(dòng)全國(guó)文化旅游產(chǎn)業(yè)的“石屏現(xiàn)象”。石屏縣建設(shè)局局長(zhǎng)：“熊大尋給我們的‘清泉石上流’這個(gè)定位，可以用一千年！”

策劃江川：江川縣領(lǐng)導(dǎo)評(píng)價(jià)：“我們?cè)诮?0年，不如熊大尋來(lái)3天！”其旅游局及文化局兩位局長(zhǎng)皆用“十分嘆服！”四個(gè)字評(píng)價(jià)熊大尋對(duì)江川的策劃。

策劃姚安：姚安縣李書記：“熊大尋為我們做的策劃：中國(guó)頂尖！無(wú)懈可擊！”

李副縣長(zhǎng)：“熊大尋的策劃太牛了！把姚安策劃到了極致！”

策劃駱馬湖：宿遷市繆市長(zhǎng)：“熊大尋的策劃方案我連看了三遍！我相信宿遷會(huì)因?yàn)樾艽髮ざ劽型狻！?

策劃桂平：桂平市原旅游局董局長(zhǎng)：“聽(tīng)了熊老師的策劃匯報(bào)，我很震撼，我在旅游局八年從未聽(tīng)過(guò)如此高遠(yuǎn)的策劃?！惫鹌绞袆⒏笔虚L(zhǎng)：“我非常敬佩熊大尋的才華！相信我們很快就能按照他的方案實(shí)現(xiàn)桂平旅游騰飛?！?

策劃無(wú)錫梅里古都：尤鎮(zhèn)長(zhǎng)：“熊大尋為梅里古都做的策劃，只能用兩個(gè)字來(lái)形容就是‘震撼’?！?

策劃陜西勉縣：縣委王書記：“我做了十年的領(lǐng)導(dǎo)，看了無(wú)數(shù)的策劃、規(guī)劃方案，沒(méi)有一個(gè)能達(dá)到我的思想水平，只有今天，我服了。要是能早十年認(rèn)識(shí)熊教授，勉縣的旅游就不是今天這個(gè)樣子了，熊教授的策劃太震撼了！”

策劃浙江寧?？h：縣委王書記：“熊教授的策劃方案非常有創(chuàng)意，非常有操作性，我非常欣賞。”

策劃四川射洪縣：遂寧市委書記：“熊大尋策劃的中國(guó)白酒第一鎮(zhèn)項(xiàng)目，要作為市里的特別重大項(xiàng)目來(lái)實(shí)施?！笨h委王縣長(zhǎng)：“熊大尋的策劃方案非常震撼！在場(chǎng)的200多位領(lǐng)導(dǎo)干部每個(gè)人都拍手叫好?！?

策劃四川興文縣：縣領(lǐng)導(dǎo)總結(jié)：“熊大尋策劃?rùn)C(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)的幾個(gè)震撼性的奇景，是我們看了幾百遍也沒(méi)有看出來(lái)的！”

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