熊大尋談商業(yè)魔式（四）

房地產(chǎn)是很多高手操盤的地方，房地產(chǎn)投資自有其訣竅，幾十億的資金不可能一下子投入，而是2億、3億地分期投入：同時(shí)要拼預(yù)售，盡快的回籠資金。假如我是擁有上市公司的房地產(chǎn)企業(yè)，我怎么賺錢？房地產(chǎn)商業(yè)魔式的第四個(gè)例子：

第一步：母公司A與其控制的上市公司B共同出資成立房地產(chǎn)開發(fā)公司C，初期由上市公司承擔(dān)大部分成本及風(fēng)險(xiǎn)。在項(xiàng)目啟動(dòng)之初，上市公司B持C的絕大部分股權(quán)；母公司A僅占小股。公司C預(yù)付土地出讓金、獲得“四證”(國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證)，成立房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)公司D。

按央行195號(hào)文件規(guī)定，預(yù)付的土地出讓金必須是自有資金，但實(shí)際操作中，公司C預(yù)付的土地出讓金通常來自于銀行的貸款，由上市公司提供擔(dān)保。只需先期投入總投資額的30%，即可啟動(dòng)項(xiàng)目，滾動(dòng)發(fā)展。其中，土地出讓金占相當(dāng)大的比重，一般會(huì)占到總投資額的10%-30%。

在預(yù)付土地出讓金，取得“四證”之后，公司D即可申請(qǐng)銀行發(fā)放貸款，用于設(shè)計(jì)規(guī)劃等項(xiàng)目費(fèi)用，一般由公司C或上市公司提供擔(dān)保。同時(shí)，建筑施工企業(yè)進(jìn)入并墊資施工費(fèi)用——這往往是建筑施工企業(yè)中標(biāo)的主要條件。由于上市公司對(duì)C公司絕對(duì)控股并成為資金的主要來源，因而承擔(dān)著大部分成本及風(fēng)險(xiǎn)。家族公司則在項(xiàng)目啟動(dòng)初期充分降低了成本及風(fēng)險(xiǎn)。

第二步：回籠預(yù)售款前后，攤薄上市公司所持股權(quán)。按照原政策規(guī)定，必須在項(xiàng)目開發(fā)至封頂或2／3、后才能進(jìn)入銷售階段，對(duì)購房者才可發(fā)放按揭貸款。但在實(shí)際運(yùn)作中，往往剛剛興建甚至在規(guī)劃階段就開始預(yù)售，預(yù)售資金用于后期項(xiàng)目建設(shè)等，但會(huì)計(jì)上這部分收入并不能入賬。

在預(yù)售后不久，母公司A即開始大幅度增資，其追加資金則可能利用預(yù)售收入，即母公司A以其他資金(如銀行借款)追加投資，取得公司C的絕對(duì)控股地位，增資完后，再把預(yù)售款轉(zhuǎn)到公司A；被家族企業(yè)控制的上市公司B卻不追加投資，股權(quán)被稀釋，只能獲得投資收益。

至于預(yù)售款金額運(yùn)用情況，由于上市公司已不是項(xiàng)目的控股股東，因此在其報(bào)表中已不必體現(xiàn)，公司C以后的運(yùn)作不得而知。家族企業(yè)利用中報(bào)與年報(bào)間的時(shí)間差增資，巧妙地隱藏了現(xiàn)金運(yùn)用情況。

第三步：項(xiàng)目竣工，家族企業(yè)享有大部分收益。項(xiàng)目竣工后，公司C以項(xiàng)目總投資額30%的投入，獲得總銷售額30%的毛利或者18%的凈利潤。按照對(duì)公司C的股權(quán)比例進(jìn)行利潤分成，母公司A獲得大部分利潤，上市公司B承擔(dān)了初期高成本及風(fēng)險(xiǎn)，最終卻僅獲得小部分利潤。

由此可以看到，母公司“控制性股東”將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到置于金字塔下層的上市公司B，上市公司B的資產(chǎn)則被“控制性股東”運(yùn)送到金字塔的上層。如果控制性股東對(duì)合資公司C的現(xiàn)金流權(quán)越低，就越有動(dòng)力向上運(yùn)送資產(chǎn)。央行房地產(chǎn)新政策的出臺(tái)已給房地產(chǎn)行業(yè)帶來深刻影響，越來越多的家族企業(yè)將通過買殼上市，尋求在資本市場(chǎng)融資。

以上就是母公司如何把握房地產(chǎn)項(xiàng)目的節(jié)奏，運(yùn)用資金并不斷擴(kuò)大對(duì)項(xiàng)目公司的持股權(quán)，令自己獲得最大收益的方法。