觀點十五、第三種經(jīng)濟

在一位朋友那兒看到一幅字“種柳觀生意”，他告訴我，以前不解其意，后來才悟到：生

意往往是無心插柳，自然而來的。2003年我在廣州，當(dāng)時華南MALL籌建當(dāng)中，中國第一策劃機構(gòu)王志綱工作室和中國實力最強的廣告公司廣東省廣都想染指其中，但都未能成功。因為這兩個卓越的企業(yè)我都呆過，所以耳聞目睹了項目的概況，一次從深圳到廣州的途中與朋友聊天無意中即興思考，有了一些想法，沒想到在回到云南后接觸到第一個項目新希望的大商匯時，竟然派上了用場，助我拿下了這個業(yè)務(wù)。下面就是自己對華南MALL的思考。

東莞要建亞洲最大的SHOPPINGMAIL，平地一聲雷，這個消息引起了全國的轟動，形形色色的顧問咨詢公司蜂擁而至，面對這塊斥資30億元，占地60萬平方米，總商業(yè)面積50多萬平方米，相當(dāng)于5個天河城廣場(目前廣東省營業(yè)面積最大的購物中心)誘人蛋糕垂涎欲滴。在現(xiàn)今的中國商界，在一旦成功就可能獲得房地產(chǎn)、資本運營和商業(yè)運營三重效應(yīng)的巨大吸引下，探險和拓荒者當(dāng)然紛至沓來。

東莞MAIL擬建于萬江區(qū)，位于東莞市郊。其用意非常明顯：利用一個MALL的有效商圈達(dá)200至300公里，帶動人流、物流、信息流、資金流全面匯集的優(yōu)勢，大力發(fā)展零售業(yè)，刺激消費，推動衛(wèi)星城的建設(shè)。

讓我們先來看一下東莞的優(yōu)勢：第一，東莞作為廣東省發(fā)展最快的城市和中國競爭力排名前10的城市，其人均GDP已達(dá)8000多美元，已達(dá)到發(fā)展MALL條件。同時，東莞工業(yè)十分發(fā)達(dá)，按照國際經(jīng)驗，一個面積在30萬和40多萬平方米的Shopping

Mall，大約需要30至40萬種以上的商品，才有可能支持Shopping Mall的發(fā)展，也就是說，Shopping

Mall一定要建立在大量的工業(yè)化生產(chǎn)的基礎(chǔ)之上以及產(chǎn)品的多樣化之上。東莞應(yīng)該說具備這個條件。我想，這也是東莞市政府能夠下此決心的重要原因之一。

但是，MALL博弈如走鋼絲。

MALL的興建是一場豪華的金錢盛宴，動輒十幾億甚至幾十億的投資需要一系列復(fù)雜的資本運作，MALL再一次提供了匯聚資本的“概念”。和其它的商業(yè)形態(tài)比，MALL是泛商業(yè)、泛旅游、泛地產(chǎn)概念。如此寬泛的概念，是數(shù)以億計的鈔票鋪就的。資金供應(yīng)鏈條某一環(huán)節(jié)稍有差池，MALL多米諾骨牌就會應(yīng)聲而倒。

那些冒似成功的案例，其實隱藏了很多難言之隱。商家們在追求物業(yè)投資回籠和保障經(jīng)營權(quán)統(tǒng)一之間小心翼翼地走鋼絲，演出了一幕幕驚險?。簭V州新中國大廈以首創(chuàng)的返租回報成功收回了統(tǒng)一經(jīng)營權(quán)，但也埋下了日后資金鏈斷裂的風(fēng)險。最后，返租承諾在蒼白的經(jīng)營業(yè)績面前成了空頭支票，美麗的肥皂泡破滅了。而廣州時代廣場雖實現(xiàn)了出租和整體出讓的巧妙結(jié)合，但地理位置欠佳導(dǎo)致的人氣淡薄和資金重壓，使其仍然在長線投資與短期還貸的兩難之間苦苦徘徊。

據(jù)最近《華盛頓時報》的一則關(guān)于美國MALL走向頹勢的報道，更讓人對國內(nèi)城市的“造MALL運動”感到擔(dān)憂。據(jù)《華盛頓時報》報道，美國人的購物習(xí)慣已經(jīng)發(fā)生巨大變化——郊外的大型MALL的衰落是最新的趨勢，代之而起的是城鎮(zhèn)中心的大型MALL。商業(yè)郊區(qū)化在當(dāng)前的中國好像還沒有很成功的例子，成功的例子多數(shù)是城市擴張以后郊區(qū)變市區(qū)的。

根據(jù)以上分析，東莞MALL的建設(shè)如果不解決這些問題，就非常有可能面臨失敗的危險。有專家提出，通過一種形式去彌補。什么形式呢？一是和國際知名Shopping

Mall的開發(fā)運營商進行結(jié)合；二是要有大量國際先進水準(zhǔn)的專業(yè)品牌店愿意進入這個Shopping

Mall；三是我們國內(nèi)產(chǎn)品的數(shù)量，包括我們專業(yè)化的分工能夠進一步深化。這三個條件的實現(xiàn)，才有可能讓我們的Shopping

Mall真正浮出水面。這些措施確實有助于解決內(nèi)部運作的問題。但是，忽略了“支撐如此龐大的銷售量的外部消費者在哪里”這一核心問題。

試想，廣州和深圳確實已實現(xiàn)“出行汽車化”，但是東莞距廣州69公里，距深圳78公里，起碼一個小時的路程。MALL作為一個新鮮事物，在開業(yè)伊始肯定可以吸引大量人流。但是，要人們花一個多小時的交通成本（還不包括塞車在內(nèi)），克服市內(nèi)其他購物廣場的誘惑，三番五次到一個次級城市去購物休閑（從廣州和深圳近年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展來看，遠(yuǎn)遠(yuǎn)未達(dá)到城市空心化的地步），為免就太說不過去了吧！因此，說白了，最終成為東莞MALL消費者的只是東莞當(dāng)?shù)?50萬人（其余五百萬是以農(nóng)村人口為主體的低收入外來人口）！

好了，讓我們再來看這樣一個事實，據(jù)詳細(xì)分析知道，支撐一個10萬平米的MALL，需要50萬人口的購買力。東莞MALL面積達(dá)60萬平米，需要300萬人口的支撐。另外150萬人口的購買力從何而來？原有的市內(nèi)商業(yè)中心、商業(yè)區(qū)又會從MALL手中搶去多少消費者？市場的不確定因素仍有許多。

首先是客流量要打問號。廣州市社會消費零售總額比深圳、東莞要多出幾百億元，而占據(jù)廣州消費制高點的天河城建筑面積僅16萬平方米，日最高客流量是60萬人，但是東莞華南MALL建筑規(guī)模相當(dāng)于廣州5個以上的天河城，那要多少人流、多少消費能力才能支撐？有那么多人去東莞萬江華南MALL嗎？他們能去多少次？

其次是交通問題。西方的MALL是建立在“汽車經(jīng)濟”之上的，雖然珠三角經(jīng)濟較為發(fā)達(dá)，但離真正的“汽車經(jīng)濟”尚有一段距離。雖說廣深輕軌計劃中有一站到華南MALL，全亞洲最大型的東莞公交車總站就在其附近，未來也有專線旅游大巴通往華南MALL，但是華南MALL到底有多大吸引力會讓人坐著輕軌、乘著公交車去它那兒消費呢？有消費者就提問了，像銅鑼灣、麥當(dāng)勞等世界名店均是全國連鎖，在廣州或在深圳的消費者可以就地消費，為何要跑東莞萬江鎮(zhèn)呢？無疑，華南MALL在主題設(shè)計上必須要有獨門絕活，否則很難聚集足夠的客流！

如此看來，還需另作文章。

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開閘“新華南”，大潮涌珠江

珠三角大市場的空白點在哪里？

筆者認(rèn)為，要使項目具有較大的聚集效應(yīng)，項目本身必須具有足夠的魅力。MALL其實還是以購物概念為主。但是，放眼東莞和整個珠三角，從來不缺乏零售業(yè)和大型購物中心，反而是零售業(yè)和大型購物中心的傳統(tǒng)基地。但是，珠三角缺乏休閑娛樂中心。

這要從廣東文化談起，廣東缺乏名山勝水，自然環(huán)境較差，人文歷史薄弱。所以，廣東人少了吟詩作畫的閑情逸致，少了選勝登臨的豪情壯志。剩下能做的事就是專心于吃喝滋補，既不失風(fēng)雅，又利于抵御環(huán)境濕熱對身體的侵害。本土少了驕傲的東西，就利用地利把海外的東西拿過來大力發(fā)揚，引得內(nèi)地為此垂涎三尺，以此增加自己的臉面。比如，高爾夫球、通俗歌曲、牛仔褲和VCD，都是被廣東人發(fā)揚光大而傳播到全國的。80年代初開始，大批香港影片泛濫內(nèi)地，江湖一片飄香劍雨，其中廣東人不論在影片拍攝、制作、錄像發(fā)行等方面都涌躍參與，扮演了始作俑者的角色。

所謂，天時地利都不在，只有靠人和。因此，才會有“三分天注定，七分靠拼命”這樣的歌曲在廣東唱出來。廣東人越是有錢，就越是要制造娛樂時尚，以此通過人為的娛樂來彌補自然風(fēng)光的不足，以此通過泡制時尚來彌補歷史文化的不足。這有一點自卑心理在作祟。但是即便是“世界之窗”、“錦繡中華”等著名的人造景觀，也只是停留在觀光旅游的層面，沒有深入到休閑體驗旅游的層面，并且在時尚上沒有影響力。因為缺乏時尚休閑娛樂的中心，因為缺乏富有魅力的現(xiàn)代大都市形象，廣東人消費中國，上海人賺錢中國；廣東人承接中國人口，上海人承接世界資本。廣東巨大的生產(chǎn)力、消費力急需時尚休閑娛樂中心！廣東獨特的城市魅力、對外吸引力急需時尚休閑娛樂中心！

時尚休閑娛樂中心，不僅是廣東歷史發(fā)展的要求，更是現(xiàn)實消費的需求，其市場潛力不可限量！

根據(jù)上述分析，如果把華南MALL按購物廣場的升級版來打造，我認(rèn)為是必死無疑。但是，如改成以購物為名，以休閑娛樂為實，將MALL變成一個集時尚購物、文藝、旅游、演出、商業(yè)為一體的大型娛樂休閑中心。以此，在整個珠三角創(chuàng)造出一個時尚娛樂中心來，以填補這方面的空白，勢必造成對中國人性消費潛力的開閘放水，滾滾大潮涌珠江！

具體功能和操作方法如下：

第一，東莞的樟木頭鎮(zhèn)有“小香港”之稱，港臺人較多，整個東莞地下娛樂業(yè)十分發(fā)達(dá)，需要有一個合適的舞臺來釋放這種旺盛的娛樂消費力；

第二，以此為基礎(chǔ)，打造一個全中國乃至全亞洲的為之矚目的時尚娛樂購物之都來，形成一個超級旅游品牌，承接香港電影娛樂業(yè)的過剩能力，釋放珠三角及江浙難以計數(shù)的民間資本和消費力。廣州的人均GDP是五千美金，這是什么概念呢？按照恩格爾的系數(shù)，廣州、深圳人可以把70％的錢用在閑暇消費上，這肯定是在休閑娛樂的層面上進行。

第三，廣東可以作為整個中國的娛樂大前線，既發(fā)揮自己的優(yōu)勢，又填補我們在《策劃昆明》的章節(jié)里提到的中國旅游市場的巨大空白，實現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟互補，釋放人性能量。

三亞的房地產(chǎn)火爆了，所有的產(chǎn)權(quán)式酒店賣的非常火爆，最貴賣到26000元/平米，根本不愁賣，什么人購買?主力是東北人。為什么東北人購買，用王志綱的話來說就是東北人都是狗熊，過了一個冬天都發(fā)霉了，一看到春光明媚的三亞，就想購買了。這跟我在后來在云南做房地產(chǎn)策劃時，發(fā)現(xiàn)綠化景觀遠(yuǎn)不如水景湖景更能吸引昆明人一樣，因為昆明四處是青山，但是缺水（尤其在滇池污染后）。而在麗江我們看到的現(xiàn)象卻是廣東人一進古城，看到雪山，狂呼亂跳興奮不已是一個道理。

這里面有什么道理可以啟發(fā)我們呢？那就是對于名山勝水、歷史文化富集的地區(qū)的人，對于現(xiàn)代化的時尚娛樂休閑體驗也存在先天的需求，可以想像當(dāng)他們來到我們據(jù)此打造的位于沿海發(fā)達(dá)城市的時尚MALL中心時，他們肯定也會像廣東人看見雪山一樣！

廣東人一邊捆著草一邊餓著牛，廣東人有很多錢可以消費，但是房地產(chǎn)或商業(yè)物業(yè)并沒有走出狹義的居住層面，還沒有往休閑旅游度假上轉(zhuǎn)變，還沒有出現(xiàn)像新天地這樣的方式，新天地也是商業(yè)，更是休閑旅游，其聰明之處在于沒有大搞海派文化，而是把散落在大上海各地的國際化元素全部搬到了一個地方來，形成了一個大舞臺。

如前面所講，珠三角引領(lǐng)了中國時尚消費的潮流，中國許多時尚消費產(chǎn)品都產(chǎn)自廣東。在這方面，廣東從來都只是一個“出處”而不是一個“集處”。但是，出處不如集處。廣東一直以來沒有形成一個集文化、娛樂、旅游、休閑、餐飲為一體的時尚大舞臺，使得食文化、高爾夫、通俗歌曲、現(xiàn)代舞蹈等產(chǎn)品沒有一個統(tǒng)一起來的地方。以廣州為首的廣東省現(xiàn)在正在花大力氣搞什么歷史文化名城，以一日游二日游吸引游客，其實內(nèi)地人對廣東的認(rèn)識除了佛山的黃飛鴻和廣州的黃花崗、黃埔軍校這“三黃”之外，實在很難再對別的事物感興趣了。廣東這樣做其實是在揚短避長，游客來廣東肯定是來看內(nèi)地看不到的東西——時尚、新潮、國際化，而不是從內(nèi)地泊來的嶺南文化！

所以，如果我們按上述原則來打造華南MALL，打造一個“新華南”，使其成為一個國際時尚兵工廠，吃喝玩樂耍為一體，加上前面講過的時尚制造基地的雄厚實力，

“新華南”必將在軟硬件設(shè)施上全方位超越上海的新天地！有此一舉，外地人可一次性全方位領(lǐng)略沿海城市與國際文化交融的全部真諦。這樣做項目就順應(yīng)并推進了廣東省打造文化大省的趨勢，這本身就是一個時代發(fā)展的大需求。

第四，以“新華南”為中心，在周圍建立各種高檔物業(yè)。因為項目成為超級明星，其周圍地價必然急劇上升，通過租售物業(yè)帶來的利潤回報將十分豐厚。

第五，周圍的地產(chǎn)項目可適當(dāng)提供產(chǎn)權(quán)式、度假式等靈活的租售方式，為廣州和深圳的游客提供“5+2”生活方式的渠道和周末留宿的機會，不必再花時間趕回去。這樣做，既為房地產(chǎn)提供了銷售出口，又方便游客，更重要的是，讓這些來自廣州、深圳甚至全國各地的游客，在這里逗留兩天以上的機會，增加其消費的機會和頻次，其“周末經(jīng)濟”效應(yīng)就顯出來了，整體效益將會大大提升！

第六，像上海新天地一樣，羅康瑞意在房地產(chǎn)業(yè)，但卻無心地做了一個真正的Mall，結(jié)果是滿盤皆贏。因為特殊的歷史地理原因，上海新天地不可復(fù)制。但“新華南”完全可以反其道而為之，將MALL做成大型娛樂休閑房地產(chǎn)，意在MALL，實在新天地。在別人意想不到的地方，用別人意想不到的方式，打造出一個廣東新天地出來。這樣做有幾大好處：

一、由于“新天地”的品牌效應(yīng)，帶動了周邊房地產(chǎn)地價的提升，從最開始的每平方米8000元～10000元，到現(xiàn)在的每平方米2萬元，把熟地變寶地。其中“翠湖天地”自2002年6月7月銷售伊始售價每平方米就高達(dá)17000元～25000元，還省下了2%的廣告推廣費用。“新華南”的升值空間更大，從生地變熟地，從熟地變寶地。

二、讓“新華南”成為一個國際交流和聚會的地點，里面會有很多的活動，很多人在新天地聚會，通過層層深化的定位使得廣東新天地成功地穿上時尚文化眩目的外衣，抓住人們的眼球，在Mall中脫穎而出。

三、有人氣就有財氣。廣東“新華南”，在中國最富裕的地區(qū)，用中國最繁華的方式，聚集中國最富裕的人群。自然而然吸引國內(nèi)外大型專業(yè)店和資本集團的加盟，以無法為有法，最終可以使項目重新回到原點，建成一個空前成功的MALL!當(dāng)然，這次將不再面臨資金鏈和消費群的困惑。

四、以此房地產(chǎn)項目的開發(fā)，順勢帶動?xùn)|莞周邊地區(qū)的城市化建設(shè)。

五、開發(fā)商以廣東“新華南”模式形成全國乃至世界性的品牌，像上海新天地一樣，一花引來萬花開，引發(fā)全中國的效仿的追捧。以此，為今后發(fā)展商在全國各地拿好地，做好項目埋下伏筆。

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站在城市看商業(yè)

說來也是巧合，2003年新希望集團在昆明南郊拿了近1000畝的土地，要興建占地面積達(dá)60萬平米的名為“大商匯”的商城。為此專門注資成立了大商匯投資開發(fā)有限公司，在全市征集商標(biāo)設(shè)計方案。公司業(yè)務(wù)員牽線搭橋，2004年1月10日，在昆明南市區(qū)一個名叫淺水灣的樓盤，與從新希望總部派來的市場推廣經(jīng)理常鍇、市場調(diào)研經(jīng)理寧紀(jì)東和市場經(jīng)理賀詩毅會見。

在一間SOHO里，年青而精明的常經(jīng)理向我們簡短介紹了項目的情況：“大商匯是一個以建材家居為主題的大型物流中心，它是一個集建材家居廣場、休閑購物一條街、生態(tài)旅游和房地產(chǎn)為一體的購物公園，未來即將在全中國進行復(fù)制連鎖。目前即將開始的一期工程是建材家居城……”

聽完簡短的介紹后，我即興談了對項目的看法：“大商匯，其實就是一個MALL。只不過MALL是以零售購物為主題，而大商匯是以家居物流為主題。但是，從大商匯集商業(yè)經(jīng)營、資本運作和房地產(chǎn)開發(fā)為一體來看，大商匯其實是個MALL的變種?！?

“大商匯，這個名字有氣魄。但是，美中不足的是，沒有借得大勢。當(dāng)今中國，MALL是一個熱點話題，大商匯后面再加上一個MALL，連起來念，叫做大商匯MALL，一可以借MALL的勢，亮明身份，不需要再進行解釋，便于宣傳；二可以在全國首創(chuàng)一個不是以地名，而是以經(jīng)營性質(zhì)為名稱的名字，讓人眼睛為之一亮。因為，以地名命名顯得地域性太強。大商匯MALL的命名好就好在，不受地域約束，而且可以反映出大商匯今后要在全中國進行復(fù)制連鎖的商業(yè)模式。”

說完，常經(jīng)理表示贊同，認(rèn)為這個主意非常好，有創(chuàng)意，這是他們沒有想到的?。ê髞恚驗榭紤]上市運作的需要，加之對項目的深入了解，我重新將大商匯規(guī)劃為一種全新的商業(yè)模式，以區(qū)別于MALL）

開場白一炮打響，接著我乘勝出擊：“成都我曾去過，成都這個城市與昆明一樣，缺乏可以兩日游的旅游資源，游客往往停留一天就轉(zhuǎn)往別處。這樣，城市至多扮演一個旅游中轉(zhuǎn)站而不是旅游目的地的角色。其城市旅游經(jīng)濟收益就不高，如果能使游客在此多停留一天，其在城市中就有可能釋放數(shù)倍的消費能力，城市經(jīng)濟存量就會被盤活。別小看這短短的一天，中轉(zhuǎn)站有可能就此變成目的地。這中間不是量變的問題，而是質(zhì)的差別?！?

“從昆明現(xiàn)在的情況來看，世博園和民族村都屬于走馬觀花型的產(chǎn)品，不能讓人停留兩天，所以昆明作為旅游中轉(zhuǎn)站的特征就顯得很明顯了。所以，從城市發(fā)展的角度來思考，昆明在提出打造國際性商貿(mào)旅游城市的發(fā)展定位后，急需一個地方來增加游客和商客的回頭率。大商匯MALL的出現(xiàn)正好可以填補這個空白。在今后的開發(fā)建設(shè)中，大商匯MALL應(yīng)努力朝這個方向去努力。因為，從項目地塊位置來看，位于未來昆明城市政治經(jīng)濟中心區(qū)，而昆明作為一個未來的國際性都市來看，缺乏的是規(guī)?；?、國際性的現(xiàn)代休閑娛樂大型中心?！?

“我這里有幾組數(shù)據(jù)可以看出昆明人的消費能力：昆明沃爾瑪是全球沃爾瑪分店中銷售額最高的、昆明歐米茄手表的銷量位居全國第一、昆明百人汽車擁有率位居全國第三等等。由此看出，昆明人在時尚消費方面具有巨大的潛力，而昆明也有幾個功能各異的的時尚消費區(qū)，但缺乏一個集購物、休閑、旅游、時尚為一體的大型消費中心。如果大商匯MALL能將旅游與時尚消費中心功能承擔(dān)起來，將60萬平米的地方打造成一個消費城，以夜間市場經(jīng)營為主，則將有效改變昆明白天消費力旺盛而夜晚缺乏活力的軟肋，從‘昆明天天是春天’，向‘昆明天天是夜市’轉(zhuǎn)移，極大的承接昆明人旺盛的消費能力和外地游客的消費需求，從而為昆明增加二日游的景觀。”

“當(dāng)然，如果以華南MALL和上海新天地為范本，就有幾個重要的動作要做。第一步是如何做市場的問題。比如，可以通過大商匯MALL本身的連鎖經(jīng)營計劃，首次提出‘移動休閑購物航母’的概念（后來隨著對項目戰(zhàn)略的深入研究，我又為其創(chuàng)意了更為精彩恰當(dāng)?shù)亩ㄎ桓拍睿邉潙?yīng)該是即興咨詢的升華和系統(tǒng)化!），在建材家居購物中心、時尚消費、房地產(chǎn)和旅游等不同產(chǎn)業(yè)之間，需要充分考慮到經(jīng)營如何銜接，景觀如何過渡，功能如何配合，人流如何引導(dǎo)等問題。以‘移動休閑購物航母’的概念為項目大造聲勢，這股聲勢要與昆明打造國際性商貿(mào)旅游城市和東南亞、南亞國際大通道的門戶的發(fā)展戰(zhàn)略緊緊捆綁在一起，把西部大開發(fā)、云南體驗旅游經(jīng)濟和東盟自由貿(mào)易區(qū)三大背景交待清楚，通過財經(jīng)媒體和政府渠道及各種媒體進行放大，為項目招商打開通道。同時也可以以此為核心完成項目包裝，通過概念股上市，為項目持續(xù)注入發(fā)展資金，最主要是造成在國外的影響力。有了這一步，就為下面的步驟做好了鋪墊。”

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從二傳手到主攻手

“第二步就是引進國內(nèi)外時尚品牌加盟，以之帶旺人氣。這應(yīng)該是至關(guān)重要的一環(huán)，也是很多人都會玩的一手，但如何玩，玩得好壞，就看各人功力了！我們強調(diào)，在這之前要進行一個動作，那就是借昆明市政府這只看得見的手使巧力。

這話怎么講？昆明作為旅游王國云南的交通中樞，自身又有一個世博園巨大的閑置資產(chǎn)需要盤活和持續(xù)運營。怎么辦？只有一條路，走會展經(jīng)濟的路。因為，光靠旅游，昆明頂多是一個二傳手，有了商貿(mào)也還是二傳手(東盟商貿(mào)機會也不過是把一線邊貿(mào)貨物從傳統(tǒng)的海路改為通過陸路集散運往內(nèi)地和沿海)。

只有發(fā)展會展業(yè)，才能一舉三得既消化旅游資源的存量，又拉動區(qū)域產(chǎn)業(yè)真正走向國際化，同時墻外開花墻內(nèi)香提升城市競爭力。只有借旅游優(yōu)勢打造會展之都，縱深開發(fā)云南的旅游資源才能擺上議事日程，才能讓昆明成為西部城市經(jīng)營的主攻手和扣球手，掌握決定權(quán)?！?

“昆明現(xiàn)在正積極打造東盟會議會展中心和東盟首腦別墅等形象工程，按這個趨勢來看，東盟各國與昆明間政府往來將會出現(xiàn)一個高峰。將大商匯MALL打造成政府的一個國際性樣板工程和昆明繼世博園之后的另一張名片。成為各國政要參觀留影的標(biāo)志地，在項目奠基階段就請各國人士參與，并種植紀(jì)念樹。表示這是一個國際性的項目，它打造的標(biāo)準(zhǔn)不是中國第一，而是面對整個東南亞和南亞的第一。有此一手，不用自己跑出去招商，自然各國商家紛至沓來。”

“第三步是如何運作項目的問題？目前，在中國城市化浪潮之下出現(xiàn)了一批城市經(jīng)營商，他們通常通過這樣一種模式來拿地經(jīng)營。即遵循政府關(guān)于地塊的產(chǎn)業(yè)帶及城市功能布局的規(guī)劃，然后從扮演一級開發(fā)商的政府手中批地，進行平整后兩條腿走路，一是自己扮演一級半開發(fā)商的角色，再將土地批給其他二級開發(fā)商。二是在自建或招募建筑商進行施工，在滿足政府城市規(guī)劃要求后，留一片自留地用于房地產(chǎn)開發(fā)，靠房地產(chǎn)開發(fā)利潤來沖抵市政工程開發(fā)的損失，從而實現(xiàn)獲利，與政府達(dá)成雙贏?！?

“在這一過程中，政府經(jīng)營土地，城市運營商經(jīng)營土地市場。但這是一個被動的選擇，即政府先有需求，城市運營商才有機會。那么在大商匯MALL這個項目中，我們是先期付款拿地，至于以后怎么做是開發(fā)商自己的事，與政府無太大關(guān)系。這中間可以做出來的東西就很多。這是由大商匯MALL自身特點決定的，因為大商匯MALL未來是要做成可復(fù)制連鎖的商業(yè)模式，那么這里面可做的文章就大了。大商匯MALL從設(shè)計開始就不是一個建筑規(guī)劃的問題，而是商業(yè)模式設(shè)計的問題，而且這個商業(yè)模式必須放之四海而皆準(zhǔn)，因為只有普遍意義才有復(fù)制的價值，才有復(fù)制的可能性。”

“比如，中國城市缺乏的是一種像上海新天地一樣的，集傳統(tǒng)與現(xiàn)代為一體的，一種酷的時尚，一種大體量的時尚。在這種時尚中，未來中國最主要的城市消費主力---小資們終于找到了一種與夢想很接近的休閑空間。所以，大商匯MALL的運作，我建議不要局限于建材家居物流中心這樣的概念。”

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第三種經(jīng)濟

“大商匯做‘物流中心’這個概念是好的。好在哪里呢？我認(rèn)為它其實駕馭了當(dāng)今中國市場迫切需要的第三種經(jīng)濟的發(fā)展趨勢。什么是第三種經(jīng)濟？這要從全球化經(jīng)濟講起。中國與西方企業(yè)的競和最突出的表現(xiàn)在‘陣地戰(zhàn)’和‘游擊戰(zhàn)’的搏弈當(dāng)中，這種經(jīng)濟現(xiàn)象與政治現(xiàn)象極為相似，這種搏弈充分體現(xiàn)了政治經(jīng)濟學(xué)的奧妙，其表現(xiàn)為當(dāng)今中國的兩種經(jīng)濟形態(tài)：一種是點狀經(jīng)濟，這種經(jīng)濟是現(xiàn)階段缺乏品牌威力的中國企業(yè)最熱衷，也是立竿見影、最見成效的一種擴張方式。說白了就是建立覆蓋全國的銷售點，通過渠道經(jīng)營來制勝。比如：娃哈哈、TCL等民族品牌，以農(nóng)村包圍城市，主要不是通過經(jīng)營產(chǎn)品而是通過經(jīng)營網(wǎng)點來制勝；第二種是面狀經(jīng)濟，即通常所說的品牌經(jīng)濟，為國外企業(yè)所擅長。通過品牌運作和品牌大面積的輻射能力，來實現(xiàn)企業(yè)擴張。這是通過城市來控制農(nóng)村。中國企業(yè)與西方企業(yè)的競合集中體現(xiàn)在兩種經(jīng)濟形態(tài)的交換上，即以點換面，以面換點。以銷售網(wǎng)點換品牌，以品牌換銷售網(wǎng)點，TCL、格蘭氏無一不是據(jù)此發(fā)家的?！?

“現(xiàn)在，有一個歷史性的機遇到來了，那就是第三種經(jīng)濟——線狀經(jīng)濟。即物流經(jīng)濟。這又和歷史上的抗日戰(zhàn)爭時的景象相似：抗日戰(zhàn)爭進入相持階段，中共有農(nóng)村根據(jù)地的網(wǎng)點，日軍有城市堡壘，雙方的對抗與滅殺如何進行？日軍要擊打到八路軍，八路軍要擊打到日軍，必須有人主動發(fā)起沖刺縮短雙方的距離。那么怎么縮短雙方之間的距離呢？兩點之間是一條線。所以，日軍通過架設(shè)鐵路運行裝甲車來發(fā)起有效進攻，鐵道游擊隊就是那個時候出來的。而中國則與盟軍合作開辟東南亞國際大通道來運輸稀缺的軍事物資進行對抗。

于是，新一輪的搏弈開始，戰(zhàn)略的焦點從以前的點與面的爭奪，轉(zhuǎn)化為戰(zhàn)略運輸線的爭奪。這種現(xiàn)象同樣體現(xiàn)在經(jīng)濟規(guī)律上。當(dāng)點狀經(jīng)濟與面狀經(jīng)濟的交換與合作深入開展后，原有的物流體系無論在規(guī)模、速度、效益和機制上都遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上發(fā)展的要求。所以，就需要開辟全新的經(jīng)濟大通道高效連接從點到面之間的距離，這就存在一個新的經(jīng)濟大增長的空間在里面。大商匯可謂抓住了這個機會，以物流為主題在全國復(fù)制擴張，更可謂深得要領(lǐng)。同時，這也是資本市場普遍看好的題材?！?

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中國經(jīng)濟的潘多拉

“但是，大商匯MALL的運作，我建議也還是不要僅僅局限于物流中心這樣的概念。為什么？一旦一個地方成為物流中心、交通樞紐，它本身就會失去休閑的氣質(zhì)。為什么人們喜歡用‘慢半拍’來形容生活，就是這個原因。大商匯MALL應(yīng)打造一種前所未有的購物休閑天堂的概念，要按照城市名片的標(biāo)準(zhǔn)來打造，當(dāng)然這個名片可以發(fā)到全國去?！?

“這就要研究中國所有城市發(fā)展的規(guī)律了，中國城市規(guī)劃是計劃經(jīng)濟時代一個模子里倒出來的，傳統(tǒng)的東西破壞得較多，現(xiàn)代的東西又只學(xué)了個半生不熟。從古代中西方城市發(fā)展歷史來看，是先有集市，后有城鎮(zhèn)，最后形成城市。城市通常是在水陸交通要道和港口碼頭形成的，這里是貨物運輸交易最理想的地方，這說明城市的鼻祖是集市。早先的集市是個水陸會，三教九流都有，集吃住行游購娛為一體，所以集市聚集最大量的人流、物流和商流成為城市的中心。”

“發(fā)展到后來，集市就變成了專業(yè)市場，比如菜市場、建材市場、電器市場。隨著現(xiàn)代工業(yè)革命的發(fā)展，集市也隨著產(chǎn)業(yè)專業(yè)化分工而變得專業(yè)化。集市原有的‘吃住行游購娛’的大雜燴功能，就只剩下了‘吃’和‘購’了。到了這個階段，集市原有的休閑娛樂功能就消失了?，F(xiàn)代人為了找回集市帶給城市活力的感覺，發(fā)明了酒巴一條街、宋明文化一條街等集市的變種，企圖恢復(fù)集市的本色。但是，往往因為包容性和規(guī)模不夠大而成不了大氣候?！?

“只要是在城市中生活過的人，都會發(fā)現(xiàn)自己身邊永遠(yuǎn)缺乏一個可以玩的地方。也就是說，這是現(xiàn)代人‘集市情結(jié)’在發(fā)酵了，這個問題很普遍。如果說，每個偉大的城市都有一個孕育其生命的河流，那么同樣的道理，每個偉大的城市也都有一個孕育其生命活力的集市。”

“千萬別小看集市，它是千年來唯一長盛不衰的旅游形式和城市核心景觀!哪怕是到了現(xiàn)代，將集市發(fā)展成為了會展經(jīng)濟，對于集市而言會展也只不過是其重多的子孫之一，但就是這么一個不起眼的子孫后代，也成為比旅游更具拉動力的經(jīng)濟形式（會展對其他產(chǎn)業(yè)的拉動作用為1：8，而旅游僅為1：4.5），集市經(jīng)濟的作用之大由此可見一斑!”

“在當(dāng)今中國，誰解決了城市人‘集市情結(jié)’的問題，誰就掌握了城市經(jīng)營的主動權(quán)。所以，大商匯MALL的開發(fā)方向應(yīng)該就是‘時尚集市’。顧名思義，‘時尚集市’就是集‘吃住行游購娛’為一體的城市時尚休閑空間。這其實也是MALL的本意，只是人們往往把它往購物中心的方向去考慮了?！?

“其實MALL就應(yīng)該是迪斯尼樂園，就應(yīng)該是嘉年華！大商匯MALL等于‘時尚集市’！‘時尚集市’等于城市中國?！畷r尚集市’就是大商匯MALL所首創(chuàng)和代表的全新商業(yè)模式，將之復(fù)制到全國，結(jié)合當(dāng)?shù)叵M業(yè)態(tài)和文化背景，則能放之四海而皆準(zhǔn)。大商匯MALL將不只是一般MALL的概念了，而是具有中國特色的MALL，更是城市經(jīng)營的全新的運作模式。并且它抓到了城市經(jīng)營的神韻。甚至成為城市發(fā)展的引擎。它將改變城市經(jīng)營商被動開發(fā)的局面為主動開發(fā)，對比前者，市場這只無形的手將發(fā)揮更大的作用，由于將來是成熟模式運作，它也將大大減少權(quán)力尋租的空間。大商匯MALL可借助這個模式，在各地擴張拿地時名正言順地進行房地產(chǎn)開發(fā)，因為在這個模式中，房地產(chǎn)的數(shù)量和檔次是決定性因素。將MALL玩成集市，將集市玩成城市經(jīng)營，這是本項目策劃的靈魂所在?！?