連鎖事業(yè) 商圈調查與選店 ***目錄*** 壹、總則 貳、商圈的定義 叁、商圈調查流程 肆、商圈調查重點與調查方式 伍、商圈調查報告方式 陸、立地要素 柒、地點選定主要條件 八、商圈類型 1.集中型商圈 A.商圈內流動人口多(每分鐘約３０～４０位以上) B.商圈內住宅人口(約２４０００以上) C.區(qū)內之建筑物高且密集 D.商店集中且范圍大 E.與本產(chǎn)業(yè)有互補性之商店多，且規(guī)模大(大型購物中心、超級市場、百貨公司） F.交通頻繁，車輛流量大 G.商圈類型：辦商、商辦、商住、商業(yè)、辦住 2.分散型商圈 A.商圈內流動人口少 B.商圈內腹地分散 C.區(qū)內之建筑物普通、老舊且高度３樓以下 D.商店分散且范圍小 E.與本產(chǎn)業(yè)有互補性之商店少，且規(guī)模小 F.交通不頻繁，車輛流量少 G.商圈類型：住、住商、住辦、辦、辦住 九、預估收入、支出與可能凈利 見附件表格六。 1.以抽樣點之實際平方米數(shù)與租金之調查 (1)與目前承租人洽詢 (2)與所有人洽詢 2.預估每次消費金額 (1)先評估本商圈抽樣點適合開何類型之店 (2)本連鎖店依商圈類別所劃分之市場定位 3.每日來客人數(shù)預估 (1)了解各店之人潮數(shù) (2)以各店之來客÷各店之人潮數(shù)×１００％＝各店之入店率 (3)再以求出之入店率×該商圈抽樣點之人潮數(shù)＝預估客戶數(shù) (4)未來再依商圈之消費年齡、習慣、所得的變動可能對來客數(shù)之影響而做正（負）百分比之修正． 4.可能業(yè)績 (1)預估消費金額×可能客戶數(shù)＝可能每日營業(yè)金額 (2)可能每日營業(yè)金額×３０＝可能每月營業(yè)金額 5.固定費用 (1)預估固定薪資費用元 (2)折舊費用預估元 (3)管銷費用預估元 (4)預估固定費用元 6.預估變動成本 (1)預估管理月費%． (2)銷貨成本%． (3)總變動費用＝%×月營業(yè)額 7.預估凈利 (1)可能月營業(yè)業(yè)績－租金－固定費用－變動總費用＝預估凈利 (2)本預估凈利為稅前凈利 8.損益平衡 （固定費用＋租金）÷（１－變動成本） 十、建議地點之確定 1.依上之抽樣人潮與抽樣地點所得之可能凈利 2.并分析可能之未來發(fā)展情況 3.將可供本企業(yè)開設門店之地段或區(qū)間一一注明 十一、商圈未來發(fā)展?jié)摿敖Y論 1.發(fā)展情況 (1)未來政府之行政中心、大型休閑集客場所之建造 (2)未來捷運系統(tǒng)、交通運輸中心所在點． (3)大型辦公大樓、商業(yè)中心．．．等之建造 (4)該商圈之未來轉變情況 A.人口年齡層之轉變 B.消費習慣之未來改變情況 C.人潮匯集之可能變動地段 2.競爭情況 (1)商圈內既存競爭者的數(shù)量及大小。 (2)商圈內的飽和程度。 3.結論 根據(jù)以上各種調查的資料，最后于結論時，最好能明確的將資料整理出下列五項重點加以說明： (1)點應設在何處，何階段合適開店 (2)何種商品組合之配合 (3)顧客之型態(tài) (4)租金狀況 (5)集會場所