客戶：清華大學(xué)深圳研究生院 地點(diǎn)：廣東省 - 深圳 時(shí)間：2013/7/11 0:00:00 融資策劃專(zhuān)家朱耿洲博士于7月11、12日在深圳為“清華大學(xué)實(shí)戰(zhàn)型房地產(chǎn)總裁高級(jí)研修班1301班”講學(xué)時(shí)就下半年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)如何拓展融資渠道發(fā)表了多種精辟看法。 在短暫的銀行“錢(qián)荒”背景下，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)總體影響雖不大，但“流動(dòng)性趨緊”的趨勢(shì)又?jǐn)[在房地產(chǎn)企業(yè)面前，因此，各房地產(chǎn)企業(yè)要努力調(diào)整融資規(guī)模與入市產(chǎn)品類(lèi)型、降低融資成本、夯實(shí)資金鏈、優(yōu)化自身財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)、加快周轉(zhuǎn)速度，積極應(yīng)對(duì)下半年的“融資寒潮”。 房?jī)r(jià)虛高較難改變 本輪所謂的銀行“錢(qián)荒”令房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面起了明顯變化，也真實(shí)的席卷整個(gè)金融市場(chǎng)，引發(fā)A股暴跌擊穿2000點(diǎn)，多只地產(chǎn)股跌停。而作為資金密集型行業(yè)、同時(shí)又同股市和國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)的房地產(chǎn)行業(yè)，樓市崩盤(pán)、房?jī)r(jià)大跌、房企死亡、房地產(chǎn)泡沫破裂、看空樓市的言論也隨之而來(lái)。 “但房?jī)r(jià)居高不下目前是較難控制下跌。政府要想真正調(diào)控房?jī)r(jià)，就要先調(diào)控地價(jià)，但地價(jià)卻是地方政府的重要命根之一，所以控制樓價(jià)下跌較難?！敝觳┦勘硎?。 本月出爐的《2013年6月份典型城市土地成交報(bào)告》指出，6月10個(gè)典型城市土地成交建筑面積為2557萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)15.1%，同比增長(zhǎng)39%，基本接近今年1月份的年內(nèi)最高點(diǎn)。10個(gè)典型城市為，北京、上海、廣州、深圳、天津、大連、杭州、南京、青島和南昌。 6月，10個(gè)典型城市土地出讓金收入為592億元，環(huán)比（與上月相比）下降11.6%，同比（與上年同期相比）增長(zhǎng)高達(dá)。 今年上半年十城賣(mài)地收入暴漲160.3%，說(shuō)明地方政府依靠土地收入的模式?jīng)]有多大改變，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的情況也不會(huì)有多大改變。這對(duì)于剛需性的群體來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房難的局面也較難改變。朱博士認(rèn)為。 從全國(guó)整體市場(chǎng)來(lái)看，由于國(guó)五條落實(shí)力度較弱，大部分城市市場(chǎng)依然延續(xù)之前的勢(shì)頭，雖然漲幅放緩，但上漲趨勢(shì)未變，房?jī)r(jià)依然處于慣性上漲。 目前多數(shù)房企走勢(shì)平穩(wěn) 資料顯示，2013年上半年，銷(xiāo)售金額和面積分別居于首位的是萬(wàn)科和恒大。 萬(wàn)科上半年銷(xiāo)售金額達(dá)到830億元，同比增幅為33%，銷(xiāo)售面積為721萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)18%。 而恒大銷(xiāo)售面積729萬(wàn)平方米，同比增加26%，銷(xiāo)售金額為482億元，同比增加38%。 業(yè)績(jī)前十位的房企中包括了萬(wàn)科、保利、中海、恒大在內(nèi)的這十家大型企業(yè)。其中僅有綠地、保利、中海及萬(wàn)達(dá)的銷(xiāo)售均價(jià)較去年同期基本持平或小幅下降，跌幅僅在4%以內(nèi)，其余房企售價(jià)均為上揚(yáng)之勢(shì)。 朱博士認(rèn)為，由于從上述各大房企紛紛發(fā)布的上半年業(yè)績(jī)表來(lái)看，業(yè)績(jī)前十的房企中超過(guò)半數(shù)銷(xiāo)售均價(jià)呈上漲之勢(shì)，因此目前多數(shù)房企資金鏈較牢固。這也說(shuō)明大多數(shù)房企都具有豐厚的儲(chǔ)備資金，抵抗力強(qiáng)，可堅(jiān)持一兩年；另外當(dāng)前是“錢(qián)慌” 而不是真正意義上的“錢(qián)荒”，錢(qián)被注入在高杠桿的資金池中暫無(wú)法讓實(shí)體經(jīng)濟(jì)受益，市場(chǎng)總體上并不是真正缺錢(qián)，因此目前房地產(chǎn)企業(yè)資金面較好，足以維持市場(chǎng)在未來(lái)數(shù)月間的平穩(wěn)走勢(shì)。 下半年要積極主動(dòng)安全度過(guò)融資寒潮 “但是下半年總體融資環(huán)境的趨緊”朱博士表示。2013年1- 6月，標(biāo)桿房企共計(jì)獲取108宗土地，萬(wàn)科卻也表示，現(xiàn)在資金安全要緊，“一分錢(qián)要掰成兩半花”。 由于宏觀經(jīng)濟(jì)面臨的不確定性增強(qiáng)，二季度宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)明顯的回落征兆，隨著Q E3（第三輪量化寬松政策）政策的退出以及美國(guó)經(jīng)濟(jì)的回暖，將導(dǎo)致資金大量回流美國(guó)。考慮到政府對(duì)金融機(jī)構(gòu)去杠桿的強(qiáng)硬決心，預(yù)計(jì)下半年貨幣政策寬松的幅度將非常有限，如果美國(guó)、歐洲在下半年相繼收緊貨幣政策的話，則國(guó)內(nèi)將適度跟進(jìn)，流動(dòng)性緊張的格局恐將延續(xù)。“因此下半年房企融資的大環(huán)境將大不如前。下半年房企要積極應(yīng)對(duì)融資寒潮”朱耿洲博士明確表示。 朱博士說(shuō)，下半年國(guó)內(nèi)外資金面的收緊意味著下半年融資的成本將明顯提升。因此從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，尤其是進(jìn)入下半年，一些房地產(chǎn)企業(yè)則要積極拓展融資渠道，雖然民間融資、信托、私募、外資融資等成本較高，但至少可以成為下半年應(yīng)對(duì)錢(qián)荒的主要渠道與方法。也可以趁融資窗口期擴(kuò)大海外融資規(guī)模，優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)；可以開(kāi)始加快產(chǎn)品周轉(zhuǎn)速度，甚至加快地王項(xiàng)目的入市步伐；也可調(diào)整入市產(chǎn)品類(lèi)型，加大商業(yè)項(xiàng)目入市比例，調(diào)整銷(xiāo)售策略，加快銷(xiāo)售進(jìn)度，回籠資金，靈活把握現(xiàn)金流。 而對(duì)于部分大型的有條件和實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)，為應(yīng)對(duì)國(guó)內(nèi)融資政策多變帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，要開(kāi)始打造“雙平臺(tái)”，也即在境內(nèi)境外分別打造一個(gè)上市公司平臺(tái)，為企業(yè)發(fā)展在融資渠道上上一個(gè)“雙保險(xiǎn)”。 朱博士最后表示，下半年在宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不明朗和“錢(qián)荒”后遺癥下，房地產(chǎn)業(yè)肯定會(huì)出現(xiàn)局部暫時(shí)低迷的情況，部分房企出現(xiàn)融資困難、資金緊張的局面，甚至于面臨新一輪洗牌。但只要提前作出融資規(guī)劃，掌握適當(dāng)?shù)娜谫Y方法，“融資寒潮”是不難度過(guò)的。