客戶：浙江大學繼續(xù)教育學院海外合作培訓中心?！罢憬髮W國際房地產班總裁高級研修班” 地點：浙江省 - 杭州 時間：2013/7/27 0:00:00 房地產行業(yè)逐漸走向一個寡頭壟斷的行業(yè) 2013年7月27、28日，知名房地產融資策劃專家朱耿洲博士為“浙江大學國際房地產班總裁高級研修班”講學時，就當前日顯艱難的中小房地產企業(yè)如何提高融資能力與生存能力，發(fā)表了獨到的見解，給出了精辟的破解之道。浙江地區(qū)各房地產開發(fā)企業(yè)、投資公司、金融機構等房地產相關領域的董事長、總裁、正副總經(jīng)理等高級管理人員和政府城建系統(tǒng)主管領導干部100多人參加了學習。 “目前房地產行業(yè)逐漸走向一個寡頭壟斷的行業(yè)。而巨頭下的中小房地產企業(yè)將生存艱難，有的甚至逐步退出房地產行業(yè)，未來3年內有30%左右的房企有可能被淘汰。因此，房企只有提高融資能力從而提高其生存能力！” 據(jù)《2013年上半年中國房地產企業(yè)銷售排行榜TOP50》顯示，全國TOP10企業(yè)市場銷售金額占全國為15.21%，較上年增加了2.45個百分點，面積從9.10%上升至9.85%！而據(jù)中國房協(xié)預計，未來3年內至少有30%房企被淘汰，企業(yè)總數(shù)將由目前約5萬家減至3.5萬家！“表明房地產行業(yè)集中度已越來越高，房地產行業(yè)逐漸走向一個寡頭壟斷的行業(yè)。房企融資能力將決定其生存能力！”朱耿洲博士在講學中分析說。 房地產業(yè)務退潮或將涌現(xiàn) 朱耿洲博士指出，自實現(xiàn)嚴緊的房地產調控政策以來，多家非房地產主營的上市公司宣布退出房地產市場。而且由于下半年的融資窗口可能會進一步收緊，中小企業(yè)的融資成本會進一步上升，融資也將更為困難。而這對實力較為薄弱的中小房企或相關企業(yè)的房地產業(yè)務而言，脫離房地產市場的情景也就會不斷上演。 ――7月上旬，在地產業(yè)摸打滾爬達七年之久的云南白藥逃離了地產領域，其子公司云南白藥置業(yè)有限公司的全部股權轉讓給四川藍光和駿實業(yè)股份有限公司，轉讓價6.4億元。 ――與此同時，上海新梅、萬方地產、萬好萬家、綠景地產等企業(yè)在不同程度上剝離地產業(yè)務。 ――據(jù)不完全統(tǒng)計，在半年時間里，退出房地產業(yè)務的中小型房企或非主業(yè)房企超過6家。 ――A股市場也表現(xiàn)強勁。A股市場中的中小型房企也逐漸淡化房地產業(yè)務直至完全退出市場的則有20多家。 ――北京市住建委年初公布的數(shù)據(jù)顯示，共288家房地產開發(fā)企業(yè)的資質被注銷，其中266家房企因為資質證書有效期滿但未申請延續(xù)。而非主營房地產業(yè)務的上市公司剝離房地產業(yè)務的企業(yè)為數(shù)更多。 朱博士認為：由于樓市調控可能還會更加嚴厲，企業(yè)又受限于地產業(yè)務虧損，以及現(xiàn)金流、融資渠道、去化速度、土地儲備、競爭壓力等問題，實力較為薄弱的中小房企或相關企業(yè)的房地產業(yè)務，還會繼續(xù)脫離房地產市場。 多種融資模式可以借鑒 朱博士指出：以商業(yè)地產為例，多個企業(yè)的地產融資模式是可以參考與借鑒的。 1、商業(yè)地產龍頭企業(yè)－萬達模式：快速建設+自有資金+銷（預）售回款+經(jīng)營性抵押貸款+銀行融資 據(jù)了解：萬達用最少的資金、最快的建設速度，以銷售商鋪的模式快速回籠資金。萬達資金來源包括企業(yè)自有資金、銀行融資、預售回款，其中，預售回款占大頭，基本可以回籠開發(fā)資金。 最近一年多，萬達集團在國內保持每年約建設20個萬達廣場的節(jié)奏，同時連續(xù)簽約和開工了5個萬達文化旅游城，每個總投資額都在三四百億元。萬達一年要竣工20個萬達廣場，一個萬達廣場銀行抵押貸款十億八億沒問題，任何一年竣工物業(yè)抵押貸款獲得的現(xiàn)金流都相當于一次上市了。 資料顯示，萬達是國內最早嘗試經(jīng)營性抵押貸款的企業(yè)；工商銀行、中國銀行、農業(yè)銀行三家總行和兩家股份銀行都與萬達有銀企合作協(xié)議，每家給萬達的授信高達幾十億。 銀行貸款、低價拿地，通過銷售物業(yè)和土地融資基本完成項目建設，商場開業(yè)之后的租金收入以及經(jīng)營性抵押貸款，可以支持其完成后續(xù)建設和還貸，甚至成為下一個項目的啟動資金。 2、越秀地產模式：開發(fā)+商業(yè)運營+資本運作 (REIT s－房地產投資信托基金) 據(jù)了解：越秀地產和越秀房托這兩個平臺的常態(tài)化互動，建立一個“開發(fā)+商業(yè)運營+資本運作”的模式。只要當商業(yè)地產項目回報率達到要求，就可以把項目注入房托，進行地產與金融結合，實現(xiàn)二次證券化。地產公司以此回籠資金，保證現(xiàn)金流順暢；而優(yōu)質的商業(yè)地產在出售后仍然由房托經(jīng)營，越秀集團還可以繼續(xù)享受資產升值和營運利潤，從而讓企業(yè)的資金和負債率得到有效控制，負債率下降，利潤率自然提高，企業(yè)在香港股市的融資能力也能得到進一步提升。事實證明，越秀地產的REIT S的確很強大。 包括廣州IFC、財富中心、財富天地廣場等位于核心地段的優(yōu)質商業(yè)項目，越秀地產目前共擁有總面積達300萬平方米的優(yōu)質商業(yè)地產項目，資產規(guī)模在港上市房企中排名第二。 3、凱德置地模式：國際化的私募基金+房地產投資信托(REIT s) 據(jù)了解：凱德置地以私募基金為項目開發(fā)提供資金支持，待商業(yè)物業(yè)成熟后，私募基金則向REITs輸送項目同時退出。 凱德置地作為跨國企業(yè)，擅長做房地產金融，有一整套國際化的企業(yè)管理、項目開發(fā)模式，風險控制、信息披露規(guī)范準確。 早在2003年，嘉德置地就發(fā)起了“凱德置地中國住宅基金”私募基金，專門用于中國主要城市中高檔住宅房地產項目開發(fā)。2005年，又成立了規(guī)模達4億美元的“凱德中國發(fā)展基金”，專門用于在中國進行房地產投資，吸引了包括花旗集團在內的投資者。2012年，資金總額高達10億美元的凱德商用中國發(fā)展基金Ⅲ也成功設立。目前凱德集團是亞洲最大的房地產基金管理者之一。集團旗下共管理六只房地產投資信托(REIT s)和17只私募基金，其中涉及中國業(yè)務的信托有2只，私募基金有12只。 4、華潤模式：“都市綜合體、住宅+區(qū)域商業(yè)中心、住宅+歡樂頌”。 據(jù)了解：從2004年開始，華潤改變以往專注住宅地產的單一開發(fā)模式，開始探索以商業(yè)地產開發(fā)帶動住宅銷售的創(chuàng)新之路。目前，華潤置地已形成清晰的商業(yè)地產架構，上述三種商業(yè)開發(fā)模式并舉。 綜合體模式體現(xiàn)了華潤獨特競爭力。成名作是深圳的華潤中心，這個歷時8年、總投資達60億港元的項目，是深圳第一個也是至今最大最高端的綜合體，在2009年賣出了深圳非別墅類住宅單價的新高。 50萬平方米的華潤萬象城，匯集了L V、G U C C I、PR A D A、C A R T IE R等十多家國際一線品牌的旗艦店，不僅開創(chuàng)了深圳購物中心難以逾越的典范，也成為全國商業(yè)ShoppingM all的標本?，F(xiàn)在，華潤正將“萬象城模式”復制到杭州、成都、大連等城市。 未來華潤置地將每年新開1～2個持有型物業(yè)，通過穩(wěn)定持續(xù)的租金收益，提高抵抗行業(yè)周期波動風險的能力，目標是5年后的商業(yè)物業(yè)占整體盈利比重的40% 5、住宅式開發(fā)：以返租的形式銷售產權商鋪，快速回籠資金。 據(jù)了解：這種“產權式銷售、售后包租返租”的方式，易為資金不太雄厚的介入商業(yè)地產開發(fā)的公司所采用。 “產權式商鋪，售后包租經(jīng)營、返租年限5～10年、年凈利潤在8%以上”近幾年，在住宅市場頻繁受政策重壓下，多家品牌房企改變昔日“以開發(fā)住宅為主”的策略，開始大規(guī)模地攻占商業(yè)地產市場，試圖同分“一杯羹”。其中，在銷售策略上，往往采取“以返租的形式銷售產權商鋪”，這被業(yè)內專家稱為回籠資金最為快捷的方式。 對一個大型商業(yè)綜合體而言，如果商鋪幾乎銷售一空，對后期經(jīng)營會有一定的影響。一般而言，商鋪過半銷售對商場后期經(jīng)營有一定的風險，如果品牌商家有限，商場難成氣候，人流量或許有限。但如果開發(fā)商具備較強的經(jīng)營能力，引進多家品牌商家，對后期的經(jīng)營則會有一定的保障。 “上述各種融資模式，有的可能容易復制，有的則不行，比如萬達的模式，基本上屬于“挖走人也挖不走模式”的那種融資與資本運作方式。而“產權式銷售、售后包租返租”容易陷于融資的法律誤區(qū)，且由于銷售物業(yè)過多，對整體商廈失去品牌定位、不易管理、有市無價等問題。”朱博士表示說。“關鍵還是要找好合適自己的融資渠道。無論是住宅還是商業(yè)地產，將‘定位開發(fā)+管理經(jīng)營+資本運作”融為一體，才是做房地產業(yè)的贏家之道。”