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中小企業(yè)融資與資本運(yùn)作實(shí)戰(zhàn)策劃導(dǎo)師
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朱耿洲:浙江大學(xué)國(guó)際房地產(chǎn)班總裁高級(jí)研修班:多種渠道提升商業(yè)地產(chǎn)融資能力
2016-01-20 60972
客戶(hù):浙江大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院海外合作培訓(xùn)中心?!罢憬髮W(xué)國(guó)際房地產(chǎn)班總裁高級(jí)研修班” 地點(diǎn):浙江省 - 杭州 時(shí)間:2013/7/27 0:00:00 房地產(chǎn)行業(yè)逐漸走向一個(gè)寡頭壟斷的行業(yè) 2013年7月27、28日,知名房地產(chǎn)融資策劃專(zhuān)家朱耿洲博士為“浙江大學(xué)國(guó)際房地產(chǎn)班總裁高級(jí)研修班”講學(xué)時(shí),就當(dāng)前日顯艱難的中小房地產(chǎn)企業(yè)如何提高融資能力與生存能力,發(fā)表了獨(dú)到的見(jiàn)解,給出了精辟的破解之道。浙江地區(qū)各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、投資公司、金融機(jī)構(gòu)等房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域的董事長(zhǎng)、總裁、正副總經(jīng)理等高級(jí)管理人員和政府城建系統(tǒng)主管領(lǐng)導(dǎo)干部100多人參加了學(xué)習(xí)。 “目前房地產(chǎn)行業(yè)逐漸走向一個(gè)寡頭壟斷的行業(yè)。而巨頭下的中小房地產(chǎn)企業(yè)將生存艱難,有的甚至逐步退出房地產(chǎn)行業(yè),未來(lái)3年內(nèi)有30%左右的房企有可能被淘汰。因此,房企只有提高融資能力從而提高其生存能力!” 據(jù)《2013年上半年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售排行榜TOP50》顯示,全國(guó)TOP10企業(yè)市場(chǎng)銷(xiāo)售金額占全國(guó)為15.21%,較上年增加了2.45個(gè)百分點(diǎn),面積從9.10%上升至9.85%!而據(jù)中國(guó)房協(xié)預(yù)計(jì),未來(lái)3年內(nèi)至少有30%房企被淘汰,企業(yè)總數(shù)將由目前約5萬(wàn)家減至3.5萬(wàn)家!“表明房地產(chǎn)行業(yè)集中度已越來(lái)越高,房地產(chǎn)行業(yè)逐漸走向一個(gè)寡頭壟斷的行業(yè)。房企融資能力將決定其生存能力!”朱耿洲博士在講學(xué)中分析說(shuō)。 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)退潮或?qū)⒂楷F(xiàn) 朱耿洲博士指出,自實(shí)現(xiàn)嚴(yán)緊的房地產(chǎn)調(diào)控政策以來(lái),多家非房地產(chǎn)主營(yíng)的上市公司宣布退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。而且由于下半年的融資窗口可能會(huì)進(jìn)一步收緊,中小企業(yè)的融資成本會(huì)進(jìn)一步上升,融資也將更為困難。而這對(duì)實(shí)力較為薄弱的中小房企或相關(guān)企業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)而言,脫離房地產(chǎn)市場(chǎng)的情景也就會(huì)不斷上演。 ――7月上旬,在地產(chǎn)業(yè)摸打滾爬達(dá)七年之久的云南白藥逃離了地產(chǎn)領(lǐng)域,其子公司云南白藥置業(yè)有限公司的全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓給四川藍(lán)光和駿實(shí)業(yè)股份有限公司,轉(zhuǎn)讓價(jià)6.4億元。 ――與此同時(shí),上海新梅、萬(wàn)方地產(chǎn)、萬(wàn)好萬(wàn)家、綠景地產(chǎn)等企業(yè)在不同程度上剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)。 ――據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),在半年時(shí)間里,退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的中小型房企或非主業(yè)房企超過(guò)6家。 ――A股市場(chǎng)也表現(xiàn)強(qiáng)勁。A股市場(chǎng)中的中小型房企也逐漸淡化房地產(chǎn)業(yè)務(wù)直至完全退出市場(chǎng)的則有20多家。 ――北京市住建委年初公布的數(shù)據(jù)顯示,共288家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)被注銷(xiāo),其中266家房企因?yàn)橘Y質(zhì)證書(shū)有效期滿(mǎn)但未申請(qǐng)延續(xù)。而非主營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)為數(shù)更多。 朱博士認(rèn)為:由于樓市調(diào)控可能還會(huì)更加嚴(yán)厲,企業(yè)又受限于地產(chǎn)業(yè)務(wù)虧損,以及現(xiàn)金流、融資渠道、去化速度、土地儲(chǔ)備、競(jìng)爭(zhēng)壓力等問(wèn)題,實(shí)力較為薄弱的中小房企或相關(guān)企業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù),還會(huì)繼續(xù)脫離房地產(chǎn)市場(chǎng)。 多種融資模式可以借鑒 朱博士指出:以商業(yè)地產(chǎn)為例,多個(gè)企業(yè)的地產(chǎn)融資模式是可以參考與借鑒的。 1、商業(yè)地產(chǎn)龍頭企業(yè)-萬(wàn)達(dá)模式:快速建設(shè)+自有資金+銷(xiāo)(預(yù))售回款+經(jīng)營(yíng)性抵押貸款+銀行融資 據(jù)了解:萬(wàn)達(dá)用最少的資金、最快的建設(shè)速度,以銷(xiāo)售商鋪的模式快速回籠資金。萬(wàn)達(dá)資金來(lái)源包括企業(yè)自有資金、銀行融資、預(yù)售回款,其中,預(yù)售回款占大頭,基本可以回籠開(kāi)發(fā)資金。 最近一年多,萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在國(guó)內(nèi)保持每年約建設(shè)20個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的節(jié)奏,同時(shí)連續(xù)簽約和開(kāi)工了5個(gè)萬(wàn)達(dá)文化旅游城,每個(gè)總投資額都在三四百億元。萬(wàn)達(dá)一年要竣工20個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng),一個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)銀行抵押貸款十億八億沒(méi)問(wèn)題,任何一年竣工物業(yè)抵押貸款獲得的現(xiàn)金流都相當(dāng)于一次上市了。 資料顯示,萬(wàn)達(dá)是國(guó)內(nèi)最早嘗試經(jīng)營(yíng)性抵押貸款的企業(yè);工商銀行、中國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)銀行三家總行和兩家股份銀行都與萬(wàn)達(dá)有銀企合作協(xié)議,每家給萬(wàn)達(dá)的授信高達(dá)幾十億。 銀行貸款、低價(jià)拿地,通過(guò)銷(xiāo)售物業(yè)和土地融資基本完成項(xiàng)目建設(shè),商場(chǎng)開(kāi)業(yè)之后的租金收入以及經(jīng)營(yíng)性抵押貸款,可以支持其完成后續(xù)建設(shè)和還貸,甚至成為下一個(gè)項(xiàng)目的啟動(dòng)資金。 2、越秀地產(chǎn)模式:開(kāi)發(fā)+商業(yè)運(yùn)營(yíng)+資本運(yùn)作 (REIT s-房地產(chǎn)投資信托基金) 據(jù)了解:越秀地產(chǎn)和越秀房托這兩個(gè)平臺(tái)的常態(tài)化互動(dòng),建立一個(gè)“開(kāi)發(fā)+商業(yè)運(yùn)營(yíng)+資本運(yùn)作”的模式。只要當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目回報(bào)率達(dá)到要求,就可以把項(xiàng)目注入房托,進(jìn)行地產(chǎn)與金融結(jié)合,實(shí)現(xiàn)二次證券化。地產(chǎn)公司以此回籠資金,保證現(xiàn)金流順暢;而優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)在出售后仍然由房托經(jīng)營(yíng),越秀集團(tuán)還可以繼續(xù)享受資產(chǎn)升值和營(yíng)運(yùn)利潤(rùn),從而讓企業(yè)的資金和負(fù)債率得到有效控制,負(fù)債率下降,利潤(rùn)率自然提高,企業(yè)在香港股市的融資能力也能得到進(jìn)一步提升。事實(shí)證明,越秀地產(chǎn)的REIT S的確很強(qiáng)大。 包括廣州IFC、財(cái)富中心、財(cái)富天地廣場(chǎng)等位于核心地段的優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目,越秀地產(chǎn)目前共擁有總面積達(dá)300萬(wàn)平方米的優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,資產(chǎn)規(guī)模在港上市房企中排名第二。 3、凱德置地模式:國(guó)際化的私募基金+房地產(chǎn)投資信托(REIT s) 據(jù)了解:凱德置地以私募基金為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供資金支持,待商業(yè)物業(yè)成熟后,私募基金則向REITs輸送項(xiàng)目同時(shí)退出。 凱德置地作為跨國(guó)企業(yè),擅長(zhǎng)做房地產(chǎn)金融,有一整套國(guó)際化的企業(yè)管理、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式,風(fēng)險(xiǎn)控制、信息披露規(guī)范準(zhǔn)確。 早在2003年,嘉德置地就發(fā)起了“凱德置地中國(guó)住宅基金”私募基金,專(zhuān)門(mén)用于中國(guó)主要城市中高檔住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。2005年,又成立了規(guī)模達(dá)4億美元的“凱德中國(guó)發(fā)展基金”,專(zhuān)門(mén)用于在中國(guó)進(jìn)行房地產(chǎn)投資,吸引了包括花旗集團(tuán)在內(nèi)的投資者。2012年,資金總額高達(dá)10億美元的凱德商用中國(guó)發(fā)展基金Ⅲ也成功設(shè)立。目前凱德集團(tuán)是亞洲最大的房地產(chǎn)基金管理者之一。集團(tuán)旗下共管理六只房地產(chǎn)投資信托(REIT s)和17只私募基金,其中涉及中國(guó)業(yè)務(wù)的信托有2只,私募基金有12只。 4、華潤(rùn)模式:“都市綜合體、住宅+區(qū)域商業(yè)中心、住宅+歡樂(lè)頌”。 據(jù)了解:從2004年開(kāi)始,華潤(rùn)改變以往專(zhuān)注住宅地產(chǎn)的單一開(kāi)發(fā)模式,開(kāi)始探索以商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶動(dòng)住宅銷(xiāo)售的創(chuàng)新之路。目前,華潤(rùn)置地已形成清晰的商業(yè)地產(chǎn)架構(gòu),上述三種商業(yè)開(kāi)發(fā)模式并舉。 綜合體模式體現(xiàn)了華潤(rùn)獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)力。成名作是深圳的華潤(rùn)中心,這個(gè)歷時(shí)8年、總投資達(dá)60億港元的項(xiàng)目,是深圳第一個(gè)也是至今最大最高端的綜合體,在2009年賣(mài)出了深圳非別墅類(lèi)住宅單價(jià)的新高。 50萬(wàn)平方米的華潤(rùn)萬(wàn)象城,匯集了L V、G U C C I、PR A D A、C A R T IE R等十多家國(guó)際一線品牌的旗艦店,不僅開(kāi)創(chuàng)了深圳購(gòu)物中心難以逾越的典范,也成為全國(guó)商業(yè)ShoppingM all的標(biāo)本?,F(xiàn)在,華潤(rùn)正將“萬(wàn)象城模式”復(fù)制到杭州、成都、大連等城市。 未來(lái)華潤(rùn)置地將每年新開(kāi)1~2個(gè)持有型物業(yè),通過(guò)穩(wěn)定持續(xù)的租金收益,提高抵抗行業(yè)周期波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的能力,目標(biāo)是5年后的商業(yè)物業(yè)占整體盈利比重的40% 5、住宅式開(kāi)發(fā):以返租的形式銷(xiāo)售產(chǎn)權(quán)商鋪,快速回籠資金。 據(jù)了解:這種“產(chǎn)權(quán)式銷(xiāo)售、售后包租返租”的方式,易為資金不太雄厚的介入商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的公司所采用。 “產(chǎn)權(quán)式商鋪,售后包租經(jīng)營(yíng)、返租年限5~10年、年凈利潤(rùn)在8%以上”近幾年,在住宅市場(chǎng)頻繁受政策重壓下,多家品牌房企改變昔日“以開(kāi)發(fā)住宅為主”的策略,開(kāi)始大規(guī)模地攻占商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng),試圖同分“一杯羹”。其中,在銷(xiāo)售策略上,往往采取“以返租的形式銷(xiāo)售產(chǎn)權(quán)商鋪”,這被業(yè)內(nèi)專(zhuān)家稱(chēng)為回籠資金最為快捷的方式。 對(duì)一個(gè)大型商業(yè)綜合體而言,如果商鋪幾乎銷(xiāo)售一空,對(duì)后期經(jīng)營(yíng)會(huì)有一定的影響。一般而言,商鋪過(guò)半銷(xiāo)售對(duì)商場(chǎng)后期經(jīng)營(yíng)有一定的風(fēng)險(xiǎn),如果品牌商家有限,商場(chǎng)難成氣候,人流量或許有限。但如果開(kāi)發(fā)商具備較強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)能力,引進(jìn)多家品牌商家,對(duì)后期的經(jīng)營(yíng)則會(huì)有一定的保障。 “上述各種融資模式,有的可能容易復(fù)制,有的則不行,比如萬(wàn)達(dá)的模式,基本上屬于“挖走人也挖不走模式”的那種融資與資本運(yùn)作方式。而“產(chǎn)權(quán)式銷(xiāo)售、售后包租返租”容易陷于融資的法律誤區(qū),且由于銷(xiāo)售物業(yè)過(guò)多,對(duì)整體商廈失去品牌定位、不易管理、有市無(wú)價(jià)等問(wèn)題?!敝觳┦勘硎菊f(shuō)?!瓣P(guān)鍵還是要找好合適自己的融資渠道。無(wú)論是住宅還是商業(yè)地產(chǎn),將‘定位開(kāi)發(fā)+管理經(jīng)營(yíng)+資本運(yùn)作”融為一體,才是做房地產(chǎn)業(yè)的贏家之道?!?
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