客戶：北京大學(xué)房地產(chǎn)高級研修班 地點：上海市 - 上海 時間：2013/8/22 0:00:00 上海房地產(chǎn)業(yè)要善用慎用信托融資――朱耿洲博士為北京大學(xué)房地產(chǎn)班講學(xué) 2013年8月22、23日，中國資本策劃研究院（CCP）院長朱耿洲博士來到上海，為游學(xué)而來的“北京大學(xué)房地產(chǎn)高級研修班”學(xué)員系統(tǒng)講學(xué)當(dāng)前房地產(chǎn)融資策劃知識，使與課學(xué)員明晰當(dāng)前上海金融政策及房地產(chǎn)行業(yè)趨勢，如何有針對性的拓展開展融資合作，如何結(jié)合公司實際選擇適當(dāng)?shù)娜谫Y渠道，以及要善用、慎用房地產(chǎn)信托融資方法。朱博士還就下列內(nèi)容與學(xué)員進(jìn)行了充分交流。 上海出臺42條舉措，大力發(fā)展直接融資 7月5日，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于金融支持經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級的指導(dǎo)意見》（簡稱“金十條”）。7月初，國務(wù)院常務(wù)會議原則通過了上海自由貿(mào)易試驗區(qū)總體方案，在上海外高橋保稅區(qū)等四個海關(guān)特殊監(jiān)管區(qū)域內(nèi)，建設(shè)自貿(mào)實驗區(qū)。 進(jìn)入8月，上海出臺42條工作舉措中，明確上海要結(jié)合中國(上海)自由貿(mào)易試驗區(qū)建設(shè)的要求，爭取先行先試，使國家金融改革、創(chuàng)新的有關(guān)部署在上海最先落地。 42條工作舉措主要包括大力發(fā)展直接融資、改善融資結(jié)構(gòu)，如積極跟進(jìn)放寬創(chuàng)業(yè)板財務(wù)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的政策動態(tài)，鼓勵符合條件的上海企業(yè)在創(chuàng)業(yè)板上市等。 　　同時，上海積極配合開展民營資金進(jìn)入金融業(yè)的政策研究，探索設(shè)立民間資本發(fā)起的自擔(dān)風(fēng)險的民營銀行和金融租賃公司、消費金融公司。 　　此外，還包括整合政策和金融資源、完善小微企業(yè)金融服務(wù)，如完善小微企業(yè)信貸風(fēng)險補償政策和小微企業(yè)信貸獎勵政策，引導(dǎo)商業(yè)銀行加強對小微企業(yè)的金融服務(wù)。同時要支持民生工程建設(shè)，如梳理重點在建工程項目，組織金融機構(gòu)開展對接。 朱博士點評：這是上海大力發(fā)展直接融資、改善融資結(jié)構(gòu)、貫徹落實“金十條”的結(jié)果。 1-7月份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增長31.5% 　8月9日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2013年1-7月份全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況。根據(jù)數(shù)據(jù)，2013年1-7月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資44302億元，同比名義增長20.5%，增速比1-6月份提高0.2個百分點。其中，1-7月份住宅投資30318億元，增長20.2%，增速回落0.6個百分點，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.4%。 數(shù)據(jù)還顯示，1-7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金66831億元，同比增長31.5%，增速比1-6月份回落0.6個百分點。其中，國內(nèi)貸款11433億元，增長31.1%；利用外資269億元，增長18.0%；自籌資金25151億元，增長18.2%；其他資金29977億元，增長45.5%。 7月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)(簡稱“國房景氣指數(shù)”)為97.39，比上月提高0.1點。 朱博士點評：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金率還應(yīng)加大加強，而直接融資要成為主導(dǎo)未來融資的主要形式與方式，并且民間資本、民營銀行也應(yīng)占據(jù)相當(dāng)份額才符合房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展需求。 融資浪潮－A股再融資 　　因資金需要，A股再融資一直是房地產(chǎn)公司的重要融資方式。 房地產(chǎn)企業(yè)上市、再融資和重大資產(chǎn)重組關(guān)閘始于2010年。在A股暫停房企再融資已有3年多的時間里，其間地產(chǎn)企業(yè)主要通過信托獲取融資，雖然當(dāng)前資金充裕，但資金成本高，且風(fēng)險集中在金融機構(gòu)。 　　而在今年6月28日，風(fēng)向似乎發(fā)生了微妙的轉(zhuǎn)變。證監(jiān)會表示，對存在閑置土地、炒地以及捂盤惜售、哄抬房價等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將暫停上市、再融資和重大資產(chǎn)重組，這實際上暗藏著房地產(chǎn)企業(yè)融資政策的重大轉(zhuǎn)變。而由于IPO仍處于暫停狀態(tài)，房地產(chǎn)融資開閘或?qū)⑾葟纳鲜泄鹃_始。 　　而在7月以來，已有多家A股上市房地產(chǎn)企業(yè)因“籌劃與公司相關(guān)的重大事項”停牌，包括宋都股份、金豐投資、新湖中寶、迪馬股份、中弘股份、榮豐控股等。如此密集地停牌引發(fā)了猜測：不止一家上市房企在醞釀再融資或重組事宜。 朱博士點評：再融資開閘肯定有利于房地產(chǎn)。目前出現(xiàn)大的房地產(chǎn)企業(yè)拿均價低的大地塊，而中小房地產(chǎn)企業(yè)卻成為單價高的小地塊，并成為地王。但大房企獲得資金支持時，擁有更成熟穩(wěn)定的團(tuán)隊和更加豐富的產(chǎn)品線，而小房企則會在利潤空間逐漸被壓縮后，可能會退出這個的舞臺。從中長期的政策取向及融資形勢看，未來銀行不太可能提供成本很低、額度更大的資金給房地產(chǎn)這個行業(yè)，下一步開發(fā)商企業(yè)要發(fā)展壯大，需要更多的資金，更多是要考慮直接融資。 7月份全國房地產(chǎn)信托大幅縮水 數(shù)據(jù)顯示：截至2013年7月30日，當(dāng)月市場共發(fā)行了296只信托產(chǎn)品，環(huán)比下降27%，發(fā)行規(guī)模也下降了57%至260.46億元―――其中發(fā)行數(shù)量和規(guī)模占比較大的房地產(chǎn)信托下降較為顯著，7月發(fā)行數(shù)量環(huán)比下降了45%至29只，發(fā)行規(guī)模下降了63%至42.58億元。 值得注意的是，房地產(chǎn)信托的平均預(yù)期收益率比6月下降了0.44個百分點至8.28%，相對于發(fā)行量和規(guī)模占比同樣較高的基礎(chǔ)設(shè)施信托來說，7月房地產(chǎn)信托發(fā)的發(fā)行明顯縮水。 房價下跌將是地產(chǎn)信托最大的風(fēng)險。如果房價下跌，房地產(chǎn)信托將變成成燙手山芋。 當(dāng)前，以北京、上海等一線城市為代表的部分地區(qū)房價已經(jīng)超出普通民眾的承受能力，房價長期上漲不可持續(xù)。 如果房地產(chǎn)銷售不暢，房價停止上漲甚至下降，那么房地產(chǎn)信托的抵押品—房產(chǎn)和地產(chǎn)就會出現(xiàn)貶值風(fēng)險，利息和本金償還就變得困難，資金無法及時回籠資金鏈條就會斷裂，信托所謂高收益零風(fēng)險的剛性兌付也將成為泡影，必將直接影響投資人的收益。 朱博士點評：下半年地產(chǎn)信托募集壓力將增大。盡管短期警報已解除，但在整體流動性趨緊下，如果年底遇錢荒，地產(chǎn)信托違約率會驟增，屆時的風(fēng)險將遠(yuǎn)超本次，不排除業(yè)界曝出龐氏騙局。 放眼國際資本市場、拓寬融資渠道。 2013年，限購令等調(diào)控政策深入，開發(fā)商資金回籠的速度放緩，金融渠道收緊。 房地產(chǎn)企業(yè)金融創(chuàng)新往哪個方向創(chuàng)新？一是擴大直接融資的比例，二是增加權(quán)益性的融資。要放眼國際資本市場、拓寬融資渠道。 　　在過去5年的時間里面，房地產(chǎn)企業(yè)的直接融資已經(jīng)開始擴大了。 　　直接融資現(xiàn)也出現(xiàn)了多種的形式，比如說行業(yè)的并購，通過引入戰(zhàn)略投資人的形式，房企之間的資源整合趨勢不斷地加強。此外，還有基金和信托的聯(lián)合，還有銀行和信托的聯(lián)合，都是提供了一些直接融資的具體方式。 房地產(chǎn)融資，第一要多元化；第二要進(jìn)一步市場化；第三是項目化。因城鎮(zhèn)化是以人為本的，因此要研究人往哪里去，研究人的行為，錢要跟著人走，項目要跟著人走。 朱博士點評：從當(dāng)前房地的形勢看，中國房地產(chǎn)合作大于單打獨斗。下一步是規(guī)?；?、金融化、專業(yè)化，就是要在細(xì)分市場成為領(lǐng)先者。即分別在住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等方面，越來發(fā)揮專業(yè)化，就會有一個類似俱樂部的合作趨勢。 博鰲房地產(chǎn)論壇關(guān)鍵詞:“改革”與“新”。 中國房地產(chǎn)行業(yè)一同在改變中發(fā)展，在變革中成長。 　　在內(nèi)容上，在8月14日舉行的、連續(xù)舉辦了12屆的博鰲房地產(chǎn)論壇，大會主題“改革時代的地產(chǎn)新力量”所揭示，論壇的關(guān)鍵詞正是“改革”與“新”。 　　2013年，對于中國來說是一個不平凡的年份，這一年，新一屆政府領(lǐng)導(dǎo)登上歷史舞臺，帶領(lǐng)一個國家進(jìn)入全新時期，無論這個新時期是新改革時代還是再改革時代。 　　而所謂“改革時代”，大的方面來看是中國經(jīng)濟(jì)“無刺激”、“去杠桿”和“結(jié)構(gòu)改革”，細(xì)化到房地產(chǎn)行業(yè)，有新調(diào)控、新城鎮(zhèn)化、房產(chǎn)稅、金融創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等。 朱博士點評：本屆博鰲房地產(chǎn)論壇，除了會議主題與形式的設(shè)定在力求新的變化，也意圖展現(xiàn)更多房地產(chǎn)行業(yè)新的面孔，發(fā)出更多新的聲音，這些構(gòu)成了房地產(chǎn)“新力量”的組成部分。中國房地產(chǎn)發(fā)展首先是結(jié)構(gòu)性問題，包括地區(qū)發(fā)展的不平衡。中國各地區(qū)都有一個政策調(diào)控，顯然是不可行的，應(yīng)有區(qū)別。