宏觀調(diào)控下開發(fā)商應(yīng)改善融資結(jié)構(gòu)—朱耿洲10月15日為清華房地產(chǎn)總裁班講學(xué) 繼前一天（10月14日）在重慶為復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)總裁班講學(xué)后，10月15、16日，著名房地產(chǎn)融資策劃專家朱耿洲博士又急飛深圳，為清華大學(xué)深圳研究生院舉辦的房地產(chǎn)企業(yè)總裁班，再次更詳細(xì)的講述了當(dāng)前宏觀調(diào)控形勢(shì)下，及今后相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道及100多種實(shí)用融資方法、融資策劃思路與資本運(yùn)作觀念。100多位來自廣東及全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)企業(yè)參加了兩天的學(xué)習(xí)。 清華大學(xué)深圳研究生院以提升房企創(chuàng)新能力、發(fā)展水平、融資技術(shù)、核心競(jìng)爭(zhēng)力，及與國(guó)際房地產(chǎn)金融接軌而健康發(fā)展為宗旨，每年舉辦房地產(chǎn)企業(yè)總裁班，已在業(yè)內(nèi)產(chǎn)生較大影響，受訓(xùn)企業(yè)已遍及全國(guó)各主要房地產(chǎn)及相關(guān)企業(yè)，為中國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)的健康發(fā)展作出了有力的貢獻(xiàn)。 朱耿洲博士作為國(guó)內(nèi)知名房地產(chǎn)融資策劃專家，被邀擔(dān)任上述房地產(chǎn)企業(yè)總裁班《融資的渠道與方法》課程模塊的唯一主講，朱博士的課程全面、系統(tǒng)、實(shí)用，均受到學(xué)員的充分肯定與歡迎，認(rèn)為朱博士的房地產(chǎn)融資策劃課程是當(dāng)前房地產(chǎn)金融課程體系中不可多得的實(shí)戰(zhàn)型課程。 朱耿洲博士在兩天的講學(xué)中，公開、客觀的分析了當(dāng)前國(guó)家房產(chǎn)調(diào)控政策的利弊，給出了房地產(chǎn)企業(yè)在歷經(jīng)調(diào)控洗禮后的應(yīng)持的態(tài)度與對(duì)策，尤其是如何在各種不利或有利的形勢(shì)下，始終保持資金血液的新鮮與充足，使企業(yè)立于不敗之地。 朱博士認(rèn)為：當(dāng)前全國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)業(yè)面臨的主要是資金短缺方面的困難。國(guó)際上歐美經(jīng)濟(jì)飄搖，國(guó)內(nèi)銀根收緊，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品也在緊縮，民間資本利率趨高，15-20%的年利率已經(jīng)算是低資金成本了； 而且隨著以限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限外為代表的宏觀調(diào)控不斷前行 ，房地產(chǎn)行業(yè)不景氣的情況也在加速，包括銷售不暢等問題。截至8月底，房地產(chǎn)行業(yè)景氣指數(shù)及銷售價(jià)格指數(shù)分別回落到101.12和97.74,分別為自2009年9月和2009年3月以來的最低點(diǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)目前仍處于探底的過程 。。。 因此，朱博士認(rèn)為：房地產(chǎn)企業(yè)一定要廣開財(cái)源，調(diào)整融資結(jié)構(gòu)、拉大直接融資與間接融資的比例，甚至于要調(diào)整經(jīng)營(yíng)思路與經(jīng)營(yíng)策略。比如春節(jié)前后，可以理性定價(jià)、強(qiáng)化銷售，以快速去庫(kù)存 ，增加現(xiàn)金流，準(zhǔn)備“過冬”。 對(duì)于未來房地產(chǎn)的發(fā)展，朱博士認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要工作應(yīng)放在建立與企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展相適應(yīng)的“房地產(chǎn)企業(yè)融資戰(zhàn)略”上，提前做好融資規(guī)劃，拓寬融資渠道與融資方式，尋求更廣泛的資金來源。同時(shí)，還要不斷提升創(chuàng)新能力、改良商業(yè)模式 ?！暗偷貎r(jià)、大規(guī)模、性價(jià)比高”模式可能已經(jīng)不適合全國(guó)的擴(kuò)張戰(zhàn)略了；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也要進(jìn)一步強(qiáng)化品牌意識(shí)，從“品質(zhì)地產(chǎn)”到“品牌地產(chǎn)”。 朱博士還現(xiàn)場(chǎng)解答了多個(gè)地產(chǎn)企業(yè)學(xué)員的包括以融資方法、融資戰(zhàn)略為主的企業(yè)發(fā)展中存在的各種難題和問題，進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)互動(dòng)，使課程氣氛不斷達(dá)到高潮。 對(duì)于有學(xué)員問及關(guān)于非房地產(chǎn)企業(yè)涉足房地產(chǎn)是否合適等問題，資料顯示：國(guó)慶節(jié)前后，杉杉、五糧液、地奧、長(zhǎng)虹、國(guó)美、阿里巴巴等一系列“非本行房企”卻在樓市低迷期嶄露頭角，這些在服裝、礦產(chǎn)、醫(yī)療、食品、電器、IT等行業(yè)的“大腕”紛紛進(jìn)軍地產(chǎn)行業(yè)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，此間在房地產(chǎn)領(lǐng)域亮相的行外資金超過500億元。 由此，朱博士說：任何企業(yè)，盡量走專業(yè)化道路，不要太多元。只有專一，才有持續(xù)的品牌與市場(chǎng)。那種無視企業(yè)規(guī)模、自有資金、盲目擴(kuò)張的行為，實(shí)質(zhì)是上一種短視行為，有可能因一個(gè)與主業(yè)無關(guān)的項(xiàng)目的不良投入與恣意發(fā)展，會(huì)成為壓死全企業(yè)的“最后一根稻草”。 有學(xué)員問及房地產(chǎn)企業(yè)參與保障房建設(shè)的前景等事宜，朱博士認(rèn)為：國(guó)務(wù)院辦公廳制定下發(fā)了《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見》，出臺(tái)了五大新政策，從土地供應(yīng)、增加政府投入、規(guī)范利用企業(yè)債券融資、加大信貸支持以及落實(shí)稅費(fèi)減免政策方面，來確保保障房建設(shè)和順利推進(jìn)?！兑庖姟访鞔_指出，到“十二五”期末，全國(guó)保障性住房覆蓋面要達(dá)到 20%左右，力爭(zhēng)使城鎮(zhèn)中等偏下和低收入家庭住房困難問題得到基本解決 ，外來務(wù)工人員居住條件得到明顯改善。因此，“投入保障房建設(shè)大有可為的?！敝觳┦空f。 對(duì)于有學(xué)員問，是繼續(xù)在一線城市“掘金”，還是在二、三線城市發(fā)展？ 朱博士認(rèn)為：早在幾年以前，很多開發(fā)商們就已經(jīng)意識(shí)到了二、三線城市相比一線城市具有更多的優(yōu)勢(shì)，比如政府的扶持政策多、土地成本較低、拿地的容易程度高、產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)不激烈、剛性需求大、市場(chǎng)潛在需求旺盛。 因此，“從成本及剛性需求上來講，二、三線城市相比一線城市更適合中小房地產(chǎn)企業(yè)異地拓展?！敝觳┦空f。 也有學(xué)員問及房地產(chǎn)企業(yè)如何利用民間資本？朱博士認(rèn)為：作為一種直接融資渠道，中國(guó)大量的、總量約10萬億的民間資本肯定是房地產(chǎn)企業(yè)可以借用的重要融資來源。但要考慮國(guó)家相關(guān)的金融政策、當(dāng)?shù)氐拿耖g借貸利率、企業(yè)的自有資金、企業(yè)的發(fā)展規(guī)劃等問題。不要臨時(shí)抱佛腳，不可盲目借貸，甚至不要涉及非法集資。 兩天的課程，厘清了學(xué)員對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景的迷惘與誤區(qū)，也使學(xué)員系統(tǒng)的掌握到關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)全面、實(shí)戰(zhàn)、實(shí)用的融資渠道與方法。學(xué)員們說：朱博士的課程讓我們做房地產(chǎn)業(yè)更有方法、更有信心了。 （本期也是中國(guó)資本策劃研究院“融資策劃36計(jì)”全國(guó)大巡講總第410期）