目前樓市陷入“庫存危機(jī)”，庫存不僅僅指新房，還包括海量的二手房。從整體來看，開發(fā)商的庫存和二手房市場的存量未發(fā)生根本性的變化，尤其在當(dāng)前“金九”失色、滯漲隱現(xiàn)的趨勢下，房企壓力仍較大。
   進(jìn)入2012年，房地產(chǎn)信托再度發(fā)熱，在5.3萬億中受到市場關(guān)注的房地產(chǎn)信托規(guī)模達(dá)到6865億，占總規(guī)模的13.46%。而作為房地產(chǎn)企業(yè)就更應(yīng)關(guān)注信托融資?，F(xiàn)解析幾種常見的房地產(chǎn)信托融資模式：
    1、貸款型信托融資模式
    信托投資公司作為受托人，以合同形式將市場中不特定投資者的資金集合起來，然后通過信托貸款方式貸給開發(fā)商，開發(fā)商定期支付利息，并在信托計劃期限屆滿時償還本金。這種融資模式期限比較靈活，操作簡單，利息能計入開發(fā)成本，但與銀行貸款相比成本高，目前政策調(diào)控環(huán)境下難以通過監(jiān)管審批。
    2、股權(quán)型信托融資模式
    信托投資公司以發(fā)行信托產(chǎn)品的方式，募集資金，而后以股權(quán)投資的方式向項(xiàng)目公司注入資金；同時，項(xiàng)目公司或者第三方承諾，一定期限后，溢價回購之前信托投資公司持有的股權(quán)。此融資模式能夠增加房地產(chǎn)公司的資本金，起到過橋融資的作用，進(jìn)而可以使公司達(dá)到銀行融資的條件；其股權(quán)只要求在階段時間內(nèi)取得合理回報，不參加項(xiàng)目的經(jīng)營管理，也不參與開發(fā)商分享最終的利潤。但在會計處理上一般會要求附加回購，視為債權(quán)。
    3、財產(chǎn)受益型信托融資
    利用信托的財產(chǎn)所有權(quán)與受益權(quán)相分離的特點(diǎn)，將開發(fā)商持有的房產(chǎn)信托給信托公司，形成優(yōu)先受益權(quán)和劣后受益權(quán)，募集資金用來購買優(yōu)先受益權(quán)，而開發(fā)商持有劣后受益權(quán)，保障投資人的利益。這種模式在條件成熟情況下可以過度到標(biāo)準(zhǔn)的REITs產(chǎn)品。
    4、混合型信托融資模式（夾層融資信托）
    是債權(quán)與股權(quán)相結(jié)合的信托融資模式。方案設(shè)計較為靈活，但交易結(jié)構(gòu)較復(fù)雜，信托公司一般會對房地產(chǎn)公司的財務(wù)、銷售進(jìn)行監(jiān)管，同時也會對銷售額、施工進(jìn)度等有一些考核協(xié)議。
    房地產(chǎn)信托兌付資金以樓盤銷售回款為基礎(chǔ)，所以作為房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)該把銷售要抓起來，盤活存量，增加現(xiàn)金流，這樣才能真正達(dá)到融資的目的。