當(dāng)前日顯艱難的中小房地產(chǎn)企業(yè)如何提高融資能力與生存能力？

      “目前房地產(chǎn)行業(yè)逐漸走向一個(gè)寡頭壟斷的行業(yè)。而巨頭下的中小房地產(chǎn)企業(yè)將生存艱難，有的甚至逐步退出房地產(chǎn)行業(yè)，未來3年內(nèi)有30%左右的房企有可能被淘汰。因此，房企只有提高融資能力從而提高其生存能力！”

    據(jù)《2013年上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜TOP50》顯示，全國TOP10企業(yè)市場銷售金額占全國為15.21%，較上年增加了2.45個(gè)百分點(diǎn)，面積從9.10%上升至9.85%！而據(jù)中國房協(xié)預(yù)計(jì)，未來3年內(nèi)至少有30%房企被淘汰，企業(yè)總數(shù)將由目前約5萬家減至3.5萬家！“表明房地產(chǎn)行業(yè)集中度已越來越高，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸走向一個(gè)寡頭壟斷的行業(yè)。房企融資能力將決定其生存能力！”朱耿洲博士在講學(xué)中分析說。

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)退潮或?qū)⒂楷F(xiàn)

    自實(shí)現(xiàn)嚴(yán)緊的房地產(chǎn)調(diào)控政策以來，多家非房地產(chǎn)主營的上市公司宣布退出房地產(chǎn)市場。而且由于下半年的融資窗口可能會(huì)進(jìn)一步收緊，中小企業(yè)的融資成本會(huì)進(jìn)一步上升，融資也將更為困難。而這對實(shí)力較為薄弱的中小房企或相關(guān)企業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)而言，脫離房地產(chǎn)市場的情景也就會(huì)不斷上演。

    ――7月上旬，在地產(chǎn)業(yè)摸打滾爬達(dá)七年之久的云南白藥逃離了地產(chǎn)領(lǐng)域，其子公司云南白藥置業(yè)有限公司的全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓給四川藍(lán)光和駿實(shí)業(yè)股份有限公司，轉(zhuǎn)讓價(jià)6.4億元。

    ――與此同時(shí)，上海新梅、萬方地產(chǎn)、萬好萬家、綠景地產(chǎn)等企業(yè)在不同程度上剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

    ――據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在半年時(shí)間里，退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的中小型房企或非主業(yè)房企超過6家。

    ――A股市場也表現(xiàn)強(qiáng)勁。A股市場中的中小型房企也逐漸淡化房地產(chǎn)業(yè)務(wù)直至完全退出市場的則有20多家。

    ――北京市住建委年初公布的數(shù)據(jù)顯示，共288家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)被注銷，其中266家房企因?yàn)橘Y質(zhì)證書有效期滿但未申請延續(xù)。而非主營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)為數(shù)更多。

     由于樓市調(diào)控可能還會(huì)更加嚴(yán)厲，企業(yè)又受限于地產(chǎn)業(yè)務(wù)虧損，以及現(xiàn)金流、融資渠道、去化速度、土地儲(chǔ)備、競爭壓力等問題，實(shí)力較為薄弱的中小房企或相關(guān)企業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，還會(huì)繼續(xù)脫離房地產(chǎn)市場。

多種融資模式可以借鑒

    以商業(yè)地產(chǎn)為例，多個(gè)企業(yè)的地產(chǎn)融資模式是可以參考與借鑒的。

    1、商業(yè)地產(chǎn)龍頭企業(yè)－萬達(dá)模式：快速建設(shè)+自有資金+銷（預(yù)）售回款+經(jīng)營性抵押貸款+銀行融資

    據(jù)了解：萬達(dá)用最少的資金、最快的建設(shè)速度，以銷售商鋪的模式快速回籠資金。萬達(dá)資金來源包括企業(yè)自有資金、銀行融資、預(yù)售回款，其中，預(yù)售回款占大頭，基本可以回籠開發(fā)資金。

    最近一年多，萬達(dá)集團(tuán)在國內(nèi)保持每年約建設(shè)20個(gè)萬達(dá)廣場的節(jié)奏，同時(shí)連續(xù)簽約和開工了5個(gè)萬達(dá)文化旅游城，每個(gè)總投資額都在三四百億元。萬達(dá)一年要竣工20個(gè)萬達(dá)廣場，一個(gè)萬達(dá)廣場銀行抵押貸款十億八億沒問題，任何一年竣工物業(yè)抵押貸款獲得的現(xiàn)金流都相當(dāng)于一次上市了。

    資料顯示，萬達(dá)是國內(nèi)最早嘗試經(jīng)營性抵押貸款的企業(yè)；工商銀行、中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行三家總行和兩家股份銀行都與萬達(dá)有銀企合作協(xié)議，每家給萬達(dá)的授信高達(dá)幾十億。

    銀行貸款、低價(jià)拿地，通過銷售物業(yè)和土地融資基本完成項(xiàng)目建設(shè)，商場開業(yè)之后的租金收入以及經(jīng)營性抵押貸款，可以支持其完成后續(xù)建設(shè)和還貸，甚至成為下一個(gè)項(xiàng)目的啟動(dòng)資金。

    2、越秀地產(chǎn)模式：開發(fā)+商業(yè)運(yùn)營+資本運(yùn)作 (REIT s－房地產(chǎn)投資信托基金)

    據(jù)了解：越秀地產(chǎn)和越秀房托這兩個(gè)平臺(tái)的常態(tài)化互動(dòng)，建立一個(gè)“開發(fā)+商業(yè)運(yùn)營+資本運(yùn)作”的模式。只要當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目回報(bào)率達(dá)到要求，就可以把項(xiàng)目注入房托，進(jìn)行地產(chǎn)與金融結(jié)合，實(shí)現(xiàn)二次證券化。地產(chǎn)公司以此回籠資金，保證現(xiàn)金流順暢；而優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)在出售后仍然由房托經(jīng)營，越秀集團(tuán)還可以繼續(xù)享受資產(chǎn)升值和營運(yùn)利潤，從而讓企業(yè)的資金和負(fù)債率得到有效控制，負(fù)債率下降，利潤率自然提高，企業(yè)在香港股市的融資能力也能得到進(jìn)一步提升。事實(shí)證明，越秀地產(chǎn)的REIT S的確很強(qiáng)大。

    包括廣州IFC、財(cái)富中心、財(cái)富天地廣場等位于核心地段的優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目，越秀地產(chǎn)目前共擁有總面積達(dá)300萬平方米的優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，資產(chǎn)規(guī)模在港上市房企中排名第二。

    3、凱德置地模式：國際化的私募基金+房地產(chǎn)投資信托(REIT s)

    據(jù)了解：凱德置地以私募基金為項(xiàng)目開發(fā)提供資金支持，待商業(yè)物業(yè)成熟后，私募基金則向REITs輸送項(xiàng)目同時(shí)退出。

    凱德置地作為跨國企業(yè)，擅長做房地產(chǎn)金融，有一整套國際化的企業(yè)管理、項(xiàng)目開發(fā)模式，風(fēng)險(xiǎn)控制、信息披露規(guī)范準(zhǔn)確。 早在2003年，嘉德置地就發(fā)起了“凱德置地中國住宅基金”私募基金，專門用于中國主要城市中高檔住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)。2005年，又成立了規(guī)模達(dá)4億美元的“凱德中國發(fā)展基金”，專門用于在中國進(jìn)行房地產(chǎn)投資，吸引了包括花旗集團(tuán)在內(nèi)的投資者。2012年，資金總額高達(dá)10億美元的凱德商用中國發(fā)展基金Ⅲ也成功設(shè)立。目前凱德集團(tuán)是亞洲最大的房地產(chǎn)基金管理者之一。集團(tuán)旗下共管理六只房地產(chǎn)投資信托(REIT s)和17只私募基金，其中涉及中國業(yè)務(wù)的信托有2只，私募基金有12只。

    4、華潤模式：“都市綜合體、住宅+區(qū)域商業(yè)中心、住宅+歡樂頌”。

    據(jù)了解：從2004年開始，華潤改變以往專注住宅地產(chǎn)的單一開發(fā)模式，開始探索以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)帶動(dòng)住宅銷售的創(chuàng)新之路。目前，華潤置地已形成清晰的商業(yè)地產(chǎn)架構(gòu)，上述三種商業(yè)開發(fā)模式并舉。

    綜合體模式體現(xiàn)了華潤獨(dú)特競爭力。成名作是深圳的華潤中心，這個(gè)歷時(shí)8年、總投資達(dá)60億港元的項(xiàng)目，是深圳第一個(gè)也是至今最大最高端的綜合體，在2009年賣出了深圳非別墅類住宅單價(jià)的新高。

    50萬平方米的華潤萬象城，匯集了L V、G U C C I、PR A D A、C A R T IE R等十多家國際一線品牌的旗艦店，不僅開創(chuàng)了深圳購物中心難以逾越的典范，也成為全國商業(yè)ShoppingM all的標(biāo)本。現(xiàn)在，華潤正將“萬象城模式”復(fù)制到杭州、成都、大連等城市。

    未來華潤置地將每年新開1～2個(gè)持有型物業(yè)，通過穩(wěn)定持續(xù)的租金收益，提高抵抗行業(yè)周期波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的能力，目標(biāo)是5年后的商業(yè)物業(yè)占整體盈利比重的40%
  
    5、住宅式開發(fā)：以返租的形式銷售產(chǎn)權(quán)商鋪，快速回籠資金。

    據(jù)了解：這種“產(chǎn)權(quán)式銷售、售后包租返租”的方式，易為資金不太雄厚的介入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的公司所采用。

    “產(chǎn)權(quán)式商鋪，售后包租經(jīng)營、返租年限5～10年、年凈利潤在8%以上”近幾年，在住宅市場頻繁受政策重壓下，多家品牌房企改變昔日“以開發(fā)住宅為主”的策略，開始大規(guī)模地攻占商業(yè)地產(chǎn)市場，試圖同分“一杯羹”。其中，在銷售策略上，往往采取“以返租的形式銷售產(chǎn)權(quán)商鋪”，這被業(yè)內(nèi)專家稱為回籠資金最為快捷的方式。

    對一個(gè)大型商業(yè)綜合體而言，如果商鋪幾乎銷售一空，對后期經(jīng)營會(huì)有一定的影響。一般而言，商鋪過半銷售對商場后期經(jīng)營有一定的風(fēng)險(xiǎn)，如果品牌商家有限，商場難成氣候，人流量或許有限。但如果開發(fā)商具備較強(qiáng)的經(jīng)營能力，引進(jìn)多家品牌商家，對后期的經(jīng)營則會(huì)有一定的保障。

    “上述各種融資模式，有的可能容易復(fù)制，有的則不行，比如萬達(dá)的模式，基本上屬于“挖走人也挖不走模式”的那種融資與資本運(yùn)作方式。而“產(chǎn)權(quán)式銷售、售后包租返租”容易陷于融資的法律誤區(qū)，且由于銷售物業(yè)過多，對整體商廈失去品牌定位、不易管理、有市無價(jià)等問題?！敝觳┦勘硎菊f?！瓣P(guān)鍵還是要找好合適自己的融資渠道。無論是住宅還是商業(yè)地產(chǎn)，將‘定位開發(fā)+管理經(jīng)營+資本運(yùn)作”融為一體，才是做房地產(chǎn)業(yè)的贏家之道。”