在當(dāng)前經(jīng)濟下行壓力加大、房地產(chǎn)調(diào)控已成為常態(tài)、限購尚未松綁的嚴峻形勢下，地產(chǎn)開發(fā)商如何尋求新的資金融通渠道，運用資本的力量，消除調(diào)控帶來的資金“瓶頸”，準(zhǔn)確地與信托、私募基金對接，甚至走上國際舞臺？2014年4月14、15日，本人在北京為“北大房地產(chǎn)總裁班”集中授課兩天，系統(tǒng)講述適合當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資與資本運作的主要渠道與方法，極大地開拓了學(xué)員的融資視野。

    分析當(dāng)前房地產(chǎn)融資形勢時本人認為，大型房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道多，債券、信托、房地產(chǎn)基金、銀行都排隊送錢；加上大房企項目多在一二線城市，銷售回籠資金有保障，贏者通吃，日子過得可謂滋潤。較慘的是多數(shù)小型房地產(chǎn)企業(yè)，渠道少且資金貴，加上項目多在三四線小城市，銷售不暢空置率高，很多借高利貸資金面臨斷鏈，部分地產(chǎn)企業(yè)可能倒閉。房地產(chǎn)兩極分化逐步明顯，行業(yè)集中度逐步上升，大浪淘沙大者勝，但更多的是智者勝！

    融資策劃與資本運作決定著房企發(fā)展命運

    無論對于大小房地產(chǎn)企業(yè)，都應(yīng)該充分掌握房地產(chǎn)企業(yè)融資策劃與資本運作的獨特理念與精髓，讓融資策劃與資本運作改變房地產(chǎn)企業(yè)命運，促進房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展，做大與做強！

        近年來，房地產(chǎn)改革的力度不斷升級，房地產(chǎn)行業(yè)面臨重新洗牌的歷史階段。從中央到地方地產(chǎn)新政不斷出臺，央行不斷上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，房產(chǎn)稅試點，公積金貸款利率上調(diào)，新國八條、京十五條、滬九條，以及住建部嚴格各地的房價控制目標(biāo)；抑制房價，控制房地產(chǎn)業(yè)不良發(fā)展已是新近兩屆政府的政治任務(wù)；政府保障性住房的政策力度不斷加大，勢必影響房價，同時消費者新的住房需求對地產(chǎn)開發(fā)商也提出了更高的要求；在此惡劣的地產(chǎn)環(huán)境下，傳統(tǒng)的拿地、建房、賣房的思想以及中小城市諸多開發(fā)商有房不愁賣的心理，已經(jīng)不能適應(yīng)現(xiàn)階段和未來幾年的政策與需求的發(fā)展趨勢。

    今年樓市不景氣，中國樓市唱空論再起，九成城市樓市成交量環(huán)比下跌，導(dǎo)致松綁限購令聲音升溫。

    變則通，不變則罔，房地產(chǎn)企業(yè)家的思想和思維直接影響著企業(yè)的發(fā)展與軌跡，沉溺于舊的思想，必將為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展埋下巨大的隱患。因此，房地產(chǎn)企業(yè)都要將融資策劃與資本運作的理念根植于當(dāng)前及今后的發(fā)展戰(zhàn)略之中，使地產(chǎn)企業(yè)時刻保持新鮮血液，暢通融資之道。

    多種融資方法并舉，破解地產(chǎn)企業(yè)融資難

    在兩天的講學(xué)中，本人以其多年從事房地產(chǎn)融資策劃的實戰(zhàn)經(jīng)驗及研究總結(jié)，系統(tǒng)地講解了多種融資渠道與方法，拓展與課學(xué)員思維。

    針對房地產(chǎn)的資本運營與公司治理，具體講述了地產(chǎn)企業(yè)如何借助資本運作實行跨越式發(fā)展；地產(chǎn)企業(yè)并購方式與操作要點、并購與融資安排、并購與反并購等內(nèi)容。

    針對房地產(chǎn)金融創(chuàng)新之融資實戰(zhàn)，重點講述了包括地產(chǎn)股權(quán)融資的多種方式，指出了股權(quán)融資整體策劃、防止收購和稀釋問題、股權(quán)融資中的稅務(wù)安排、增資擴股協(xié)議、法律問題和談判等實用知識點。

    針對如何運用地產(chǎn)私募股權(quán)融資策略，講述了地產(chǎn)私募股權(quán)融資策略與注意要點、對賭/協(xié)售等合約的簽署與執(zhí)行、地產(chǎn)私募股權(quán)融資法律實務(wù)等系統(tǒng)運用策略。

    還具體對房地產(chǎn)金融創(chuàng)新之投資實戰(zhàn)內(nèi)容進行了解讀，重點講述了“地產(chǎn)投資信托REITS”的融資模式及操作要點。內(nèi)容包括：房地產(chǎn)投資信托的類型、REITS國際運行模式的比較、中國內(nèi)地REITS基金的定位與模式的選擇、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價、房地產(chǎn)投資現(xiàn)金流策略、.房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險分析等全套運作技術(shù)。

    對大型企業(yè)，也講述了房地產(chǎn)企業(yè)上市戰(zhàn)略與操作技巧，包括房地產(chǎn)企業(yè)境內(nèi)上市戰(zhàn)略與操作技術(shù)、房地產(chǎn)企業(yè)境外上市戰(zhàn)略與操技術(shù)作、自主上市與借殼上市戰(zhàn)略與決策方法，以及房地產(chǎn)中小板、創(chuàng)業(yè)板、新三板上市要點。

    多種渠道方法并舉，智本資本融合，才是地產(chǎn)企業(yè)制勝之道。