文∕涂山青

自2014年“930央四條”開(kāi)啟中央和地方聯(lián)手救市以來(lái)，樓市回暖、復(fù)蘇之說(shuō)就一直甚囂塵上。綜合各方面的因素分析，如果說(shuō)2014年是樓市“降溫”年，那么，可以預(yù)料，2015年將是樓市回穩(wěn)“保溫”年，樓市將在溫吞狀態(tài)中邁入“新常態(tài)”。這個(gè)“新常態(tài)”的主要表現(xiàn)是，市場(chǎng)不溫不火，價(jià)格趨穩(wěn)，小幅震蕩，投資增幅繼續(xù)回落并保持低增長(zhǎng)。對(duì)這個(gè)判斷具體分析如下：

一說(shuō)市場(chǎng)不溫不火。

這一點(diǎn)要從兩方面看：

一是中國(guó)社會(huì)現(xiàn)實(shí)已經(jīng)不具備房?jī)r(jià)繼續(xù)大漲的動(dòng)力。宏觀(guān)層面上，從全球范圍看，金融危機(jī)的影響余威尚存，近兩年雖然美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇明顯，但歐元區(qū)、日本經(jīng)濟(jì)仍在泥潭中掙扎，金磚國(guó)家和其他新興經(jīng)濟(jì)體增長(zhǎng)乏力，中國(guó)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)下行壓力還在加大，國(guó)際機(jī)構(gòu)和專(zhuān)家普遍預(yù)測(cè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)明后年甚至可能進(jìn)一步下滑至7％以下區(qū)間。中國(guó)經(jīng)濟(jì)處于“三期疊加”（增長(zhǎng)速度換擋期、結(jié)構(gòu)調(diào)整陣痛期和前期刺激政策消化期）中，結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，面臨巨大的挑戰(zhàn)。政府的當(dāng)務(wù)之急是促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和升級(jí)，以及培育新的經(jīng)濟(jì)形態(tài)。房地產(chǎn)這個(gè)飽受詬病的“傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)”已經(jīng)或正在淡出中心地位，不再是政府眼中的寵兒。房地產(chǎn)從“國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”到中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議公報(bào)只字不提，已經(jīng)很明顯看得出其中的端倪。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議已連續(xù)兩年不提樓市調(diào)控，特別是2014年12月的會(huì)議公報(bào)甚至都不提房地產(chǎn)，令行業(yè)人士心中頗感失落。只能說(shuō)明這些人還沒(méi)有適應(yīng)這種“角色”轉(zhuǎn)變。行業(yè)大佬任志強(qiáng)曾拋出過(guò)著名的“夜壺論”。他說(shuō)，房地產(chǎn)在政府眼里就像是一只夜壺，需要的時(shí)候拎出來(lái)，用完就踢到床底下去。這話(huà)雖然說(shuō)得粗俗了一點(diǎn)，雖然含有某種抱怨情緒但也未免不是反應(yīng)了一定的行業(yè)現(xiàn)實(shí)。中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)較長(zhǎng)時(shí)期以來(lái)已經(jīng)夠得寵的了，它不能永遠(yuǎn)都是政府手心里的寶。宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)不振，房地產(chǎn)想要獨(dú)善其身很難，想要仍像過(guò)去那樣一騎絕塵式的領(lǐng)跑就更難。

二是政策救市的效應(yīng)正在衰減。正如預(yù)料的那樣，2014年始自“930央四條”的輪番救市，到現(xiàn)在為止效果并不理想，已經(jīng)說(shuō)明了這一點(diǎn)。過(guò)去一年樓市遇冷，先是在中央默許下地方政府率先救市，例如4月份起一些地方競(jìng)相取消限購(gòu)，“微刺激”不斷但樓市無(wú)起色，于是9月底開(kāi)始中央和地方合演救市“雙簧”，啟動(dòng)一系列救市措施如放開(kāi)公積金貸款、房貸解禁、定向降準(zhǔn)以及全面降息，然而市場(chǎng)表現(xiàn)上，除11月份市場(chǎng)短暫回調(diào)外，12月份的數(shù)據(jù)顯示市場(chǎng)反彈乏力。據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2014年12月份全國(guó)100個(gè)城市新建住宅均價(jià)為10542元/平方米，環(huán)比和同比雙雙繼續(xù)下跌。其中環(huán)比下跌0.44%，連續(xù)8個(gè)月下跌，且跌幅擴(kuò)大了0.06個(gè)百分點(diǎn)；同比下跌的城市則有85個(gè)，較上個(gè)月還增加了3個(gè)，下跌幅度也有所擴(kuò)大，達(dá)到2.69%，接近九成的城市房?jī)r(jià)跌回了一年前?？梢?jiàn)救市的“強(qiáng)心針”效應(yīng)明顯弱于以往。

（未完待續(xù)）

（本文是應(yīng)住建部中房協(xié)《城市開(kāi)發(fā)》雜志社的邀請(qǐng)撰寫(xiě)的。載《城市開(kāi)發(fā)》2015年第1期）

【作者簡(jiǎn)介】涂山青，資深房地產(chǎn)策劃人/培訓(xùn)專(zhuān)家。北京大學(xué)、清華大學(xué)、浙江大學(xué)總裁班教練，住建部《城市開(kāi)發(fā)》雜志特邀撰稿人，中國(guó)房地產(chǎn)培訓(xùn)協(xié)會(huì)高級(jí)顧問(wèn)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)培訓(xùn)中心專(zhuān)家團(tuán)成員，全國(guó)高企委職業(yè)教育專(zhuān)業(yè)委員會(huì)（NCZY）特聘專(zhuān)家。全球500強(qiáng)華人講師，總裁網(wǎng)金牌講師，2010中國(guó)品牌講師。中國(guó)房地產(chǎn)培訓(xùn)網(wǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)人才網(wǎng)、中國(guó)管理培訓(xùn)網(wǎng)、中國(guó)培訓(xùn)網(wǎng)、中國(guó)營(yíng)銷(xiāo)咨詢(xún)網(wǎng)、廣東培訓(xùn)網(wǎng)、聚成機(jī)構(gòu)等多家機(jī)構(gòu)高級(jí)顧問(wèn)∕培訓(xùn)專(zhuān)家。Tel：15501144505，13627106979；QQ：2437587185；E-mail：realet_tsq@foxmail.com