文∕涂山青

中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)。房地產(chǎn)高速發(fā)展十余年后，隨著經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌以及2015年人口“拐點(diǎn)”的到來，也將進(jìn)入新常態(tài)。新常態(tài)下，房地產(chǎn)將告別規(guī)模擴(kuò)張、野蠻生長，市場進(jìn)入一個相對平穩(wěn)和理性的低速發(fā)展階段，價格將在市場調(diào)節(jié)下最終趨于合理。這正在成為越來越多人的共識。房地產(chǎn)告別過熱追捧、過快發(fā)展的“黃金十年”，轉(zhuǎn)入低速增長和平淡發(fā)展的新常態(tài)，房企需要換個活法了。

一、變“速度－規(guī)模”型發(fā)展為“質(zhì)量－內(nèi)涵”式發(fā)展

萬科從1997年起坐上中國“地產(chǎn)一哥”的位子，直到2014年易主綠地。萬科到2000年時銷售過1千億元，超過美國的帕爾迪房屋公司而成為全球最大的開發(fā)商。萬科年銷售規(guī)模突破第一個1千億元，用了26年；從1千億元到2千億元，只用了4年。再從行業(yè)面上看，2014年，共有7家房企銷售過1千億元，而銷售過百億元的房企則達(dá)80家。這份靚麗的“成績單”似乎仍在昭示著行業(yè)“光明的前景”。但是透過數(shù)據(jù)的背后，我們不難發(fā)現(xiàn)，近幾年行業(yè)過度營銷、需求“透支”、市場增長乏力、房企分化加?。ㄒ馕吨^大多數(shù)中小房企將會消失）等種種隱憂。

在百億級企業(yè)一大片，千億級企業(yè)排成隊，“一哥”之爭的門檻已上升到2000億級的房地產(chǎn)行業(yè)，應(yīng)該說目前已到了規(guī)模見頂?shù)臅r候：一方面，市場和行業(yè)大背景促使房地產(chǎn)“規(guī)模見頂”──中國經(jīng)濟(jì)增長放緩之下城市居民可預(yù)期的收入增長有限，人口“拐點(diǎn)”的到來，城市住房保有量巨大，保障房逐步分流低收入購房者；另一方面，中國房地產(chǎn)“跑馬圈地”的時代已經(jīng)結(jié)束，過去十多年全民購房熱潮下催生出的今天市場上這些地產(chǎn)“大鱷”，在市場已經(jīng)降溫的大環(huán)境中很難繼續(xù)快速膨脹其規(guī)模。

正因為如此，在歲末年初熱鬧的有關(guān)“地產(chǎn)一哥易主”輿論氛圍中，我們看到萬科和綠地還算是保持了必要的頭腦冷靜。萬科掌門人王石再三強(qiáng)調(diào)“有質(zhì)量的增長”，說要“忘記數(shù)字，在更有價值的方向上做探索”，總裁郁亮說“未來萬科更關(guān)注回款”；綠地掌門人張玉良則表示，非常贊同萬科“不刻意追求規(guī)模”的態(tài)度，說綠地“對規(guī)模已經(jīng)不在乎”。

從房地產(chǎn)發(fā)展模式上講，在綠色環(huán)保、低碳節(jié)能和節(jié)約資源的國家大戰(zhàn)略要求下，過去那種“拿地──蓋房──銷售”的簡單輪回，爭項目、拼資源、比速度的粗放發(fā)展模式越來越難以生存和立足。房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)必須走內(nèi)涵式發(fā)展的道路。這就要求房企轉(zhuǎn)變發(fā)展觀念，放棄規(guī)模和速度沖動，變“速度－規(guī)模型”發(fā)展為“質(zhì)量－內(nèi)涵式”發(fā)展。在項目規(guī)劃、建筑設(shè)計、土地和空間利用，新材料、新技術(shù)、新工藝研發(fā)，以及資源節(jié)約和集約方面下功夫。僅以“工廠化造房”為例。目前我國95%的建筑都屬高耗能，房地產(chǎn)建筑長期停留于現(xiàn)砌現(xiàn)澆的施工作業(yè)方式。而根據(jù)歐美日和國內(nèi)企業(yè)研發(fā)應(yīng)用的實(shí)際來看，固材預(yù)制化、再現(xiàn)場裝配的“工廠化蓋房”，可以節(jié)約固材80%，節(jié)約用水30%，減少建筑垃圾80%，降低能耗70%，工期還能提前30％至70%。在工廠化造房方面，歐洲的比例超過50％，美國在55％以上，而日本更是達(dá)到80％以上，中國目前則不到5％。在中國房地產(chǎn)界，萬科是最早致力于工廠化造房的企業(yè)，1999年投入巨資成立“萬科建筑研究中心”，王石2003年提出萬科要“像造汽車一樣造房子”。近幾年萬科的預(yù)制混凝土外墻技術(shù)、裝配式內(nèi)墻技術(shù)、內(nèi)外墻免抹灰技術(shù)三大成果已轉(zhuǎn)化為實(shí)際應(yīng)用。2013年萬科新開工主流產(chǎn)品中，三項工業(yè)化應(yīng)用的比例分別達(dá)到8.3%、38.8%和29.1%，而據(jù)萬科2012年制訂的《工業(yè)化三年發(fā)展目標(biāo)》計劃，2014年這三項技術(shù)的應(yīng)用分別要達(dá)到20%、60%和50%。這無疑將使萬科在工廠化造房領(lǐng)域具備技術(shù)優(yōu)勢和領(lǐng)先地位，同時也使萬科具備工藝優(yōu)勢、施工工期優(yōu)勢和逐步形成成本優(yōu)勢（萬科的工廠化造房成本目前已接近于傳統(tǒng)方式建房，還將逐步降低），并能提高萬科的企業(yè)形象。

（未完待續(xù)）

（本文是應(yīng)住建部中房協(xié)《城市開發(fā)》雜志社的邀請撰寫的。載《城市開發(fā)》2015年第2期）

【作者簡介】涂山青，資深房地產(chǎn)策劃人/培訓(xùn)專家。北京大學(xué)、清華大學(xué)、浙江大學(xué)總裁班教練，住建部《城市開發(fā)》雜志特邀撰稿人，中國房地產(chǎn)培訓(xùn)協(xié)會高級顧問，中國房地產(chǎn)業(yè)培訓(xùn)中心專家團(tuán)成員，全國高企委職業(yè)教育專業(yè)委員會（NCZY）特聘專家。全球500強(qiáng)華人講師，總裁網(wǎng)金牌講師，2010中國品牌講師。中國房地產(chǎn)培訓(xùn)網(wǎng)、中國房地產(chǎn)人才網(wǎng)、中國管理培訓(xùn)網(wǎng)、中國培訓(xùn)網(wǎng)、中國營銷咨詢網(wǎng)、廣東培訓(xùn)網(wǎng)、聚成機(jī)構(gòu)等多家機(jī)構(gòu)高級顧問∕培訓(xùn)專家。Tel：15501144505，13627106979；QQ：2437587185；E-mail：realet_tsq@foxmail.com