2015年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和中央城市工作會(huì)議相繼召開(kāi)（簡(jiǎn)稱“中央兩會(huì)”）。不出所料，“中央兩會(huì)”高度關(guān)乎房地產(chǎn)，“化解房地產(chǎn)庫(kù)存”被列為2016年中國(guó)經(jīng)濟(jì)工作五大任務(wù)之一。這是繼11月份中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議提出的打響“四個(gè)殲滅戰(zhàn)”之一，再次列為最高決策層討論的經(jīng)濟(jì)工作重大問(wèn)題。而最高層領(lǐng)導(dǎo)短時(shí)間內(nèi)就房地產(chǎn)去庫(kù)存問(wèn)題一再表態(tài)和關(guān)注，也是從未有過(guò)的。

去庫(kù)存成為了國(guó)家任務(wù)。堪稱史無(wú)前例。那么，房地產(chǎn)去庫(kù)存為什么被提到如此高度？

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2015年11月末全國(guó)商品房待售面積6.9637億平方米。一年凈增1億平方米。由于統(tǒng)計(jì)口徑的原因，統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)口徑不包括報(bào)告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積等，統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)被認(rèn)為并未如期反映當(dāng)期庫(kù)存的實(shí)際狀況。而中國(guó)社科院的估計(jì)是，2015年底商品房庫(kù)存40億平方米左右。更有專家估算，認(rèn)為房地產(chǎn)庫(kù)存在85億至90億平方米。按過(guò)去3年的平均銷售速度，需要7年才能消化。這還是在大力救市的情況下存在的?？梢?jiàn)樓市形勢(shì)之嚴(yán)峻。當(dāng)然，房地產(chǎn)市場(chǎng)分化更趨嚴(yán)重。2015年一二線城市明顯回升，供銷兩旺，而三四線城市和絕大多數(shù)的縣級(jí)市庫(kù)存繼續(xù)加大。因此，三四五線城市是庫(kù)存的“重災(zāi)區(qū)”。

這一輪的“救市”從2014年的“9.30央四條”新政開(kāi)始，已歷時(shí)一年多，中央和地方出臺(tái)的“救市”去庫(kù)存政策可謂“一籮筐”，但收效并不理想。從來(lái)“給點(diǎn)陽(yáng)光就燦爛”的中國(guó)樓市，緣何這一次“救市”難見(jiàn)效？

如果梳理一下，可以看到，一年多來(lái)決策層為提振樓市、降庫(kù)存的力度之大和頻率之高：一是調(diào)整首付比例和首套房標(biāo)準(zhǔn)?！?.30央四條”提出降首付和首貸，恢復(fù)利率7折優(yōu)惠，對(duì)非限購(gòu)城市取消三套房限貸令等。

二是降準(zhǔn)降息。2015年一年內(nèi)5次降準(zhǔn)、降息。若包括2014年11月份的1次降息，則一年多的時(shí)間累計(jì)6次降息。貸款基準(zhǔn)利率由6.15%降至4.9%，下降幅度高達(dá)25.5%。是近十年來(lái)的最低水平，而公積金貸款利率更早已是“歷史最低”。

三是取消“70∕90”政策。3月27日，施實(shí)了9年的房地產(chǎn)“70∕90”政策正式退出。

四是降低二套房首付。分別有“3.30”新政、“9.1”新政和“9.30”新政，先后調(diào)整了“首套房”標(biāo)準(zhǔn)，公積金貸款首付標(biāo)準(zhǔn)，和對(duì)非限購(gòu)城市再降商貸首付標(biāo)準(zhǔn)。

五是降稅。3月30日財(cái)政部發(fā)布通知，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅免征年限由5年恢復(fù)至2年。

六是松綁售房“限外令”。8月27日，六部委聯(lián)合發(fā)文宣布放開(kāi)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人在中國(guó)境內(nèi)購(gòu)房的限制。這是 “限外令”自2006年頒布以來(lái)首次松綁。

七是推行異地貸款。9月30日，住建部、財(cái)政部和央行聯(lián)合發(fā)布通知，自10月8日起全面推行公積金異地貸款業(yè)務(wù)，有條件城市要推行住房公積金個(gè)人住房貸款資產(chǎn)證券化。

至于地方政府層面，救市去庫(kù)存政策則是五花八門(mén)，歸納起來(lái)有：調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、降低首付比例、契稅優(yōu)惠、鼓勵(lì)人才購(gòu)房、財(cái)政補(bǔ)貼等方面。

【作者簡(jiǎn)介】涂山青，資深房地產(chǎn)策劃人/培訓(xùn)專家。北京大學(xué)、清華大學(xué)、浙江大學(xué)總裁班教練，住建部《城市開(kāi)發(fā)》雜志特邀撰稿人，中國(guó)房地產(chǎn)培訓(xùn)協(xié)會(huì)高級(jí)顧問(wèn)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)培訓(xùn)中心專家團(tuán)成員，全國(guó)高企委職業(yè)教育專業(yè)委員會(huì)（NCZY）特聘專家。全球500強(qiáng)華人講師，總裁網(wǎng)金牌講師，2010中國(guó)品牌講師。中國(guó)房地產(chǎn)培訓(xùn)網(wǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)人才網(wǎng)、中國(guó)管理培訓(xùn)網(wǎng)、中國(guó)培訓(xùn)網(wǎng)、中國(guó)營(yíng)銷咨詢網(wǎng)、廣東培訓(xùn)網(wǎng)、聚成機(jī)構(gòu)等多家機(jī)構(gòu)高級(jí)顧問(wèn)∕培訓(xùn)專家。Tel：15501144505，13627106979；QQ：2437587185；E-mail：realet_tsq@foxmail.com