文∕涂山青

樓市去庫(kù)存，面臨四大現(xiàn)實(shí)困境

在新一輪救市歷時(shí)一年多樓市仍無(wú)根本好轉(zhuǎn)、庫(kù)存繼續(xù)攀升的情況下，12月召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，集中開(kāi)出了六條去庫(kù)存“藥方”。分別是：推進(jìn)農(nóng)民工市民化；加快戶(hù)籍制度改革，允許農(nóng)民工在就業(yè)地落戶(hù)；建立公租房制度，將公租房擴(kuò)大到非戶(hù)籍人口；發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，引導(dǎo)庫(kù)存商品房進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)；鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商適當(dāng)降房?jī)r(jià)；取消各種不合理的限購(gòu)措施。可以看出，“六條措施”打出了去庫(kù)存的組合拳。措施的前四條，著力于從制度上掃清新市民購(gòu)房障礙，加快推動(dòng)制度層面（如戶(hù)籍制度等）深化改革。

樓市經(jīng)過(guò)2015年的進(jìn)一步分化，一線城市和部分二線城市加速回暖甚至出現(xiàn)局部瘋狂，去庫(kù)存的重點(diǎn)主要在經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后、缺乏人口吸引力的三四線城市和縣城。深入分析，“六條措施”能否有效去庫(kù)存，至少需要突破現(xiàn)實(shí)中的以下四大困境：

困境1：農(nóng)民市民化和城市落戶(hù)買(mǎi)房？

理論上講，通過(guò)提高戶(hù)籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革，讓農(nóng)民工市民化，確實(shí)可以擴(kuò)大房地產(chǎn)有效需求，但指望農(nóng)民工成為消化庫(kù)存、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要力量，恐怕很難。一是戶(hù)籍制度改革是一個(gè)龐大而復(fù)雜的社會(huì)系統(tǒng)工程，目前有些省份出臺(tái)的相關(guān)政策目前還只是方向性的，缺乏可操作性的實(shí)施細(xì)則。政策的落地也有一個(gè)過(guò)程。遠(yuǎn)水不解近渴。二是農(nóng)民工的住房購(gòu)買(mǎi)能力。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2015年1至11月全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)為 6513 元/平方米。這也基本上是中西部地區(qū)三四線城市目前的房?jī)r(jià)水平。按照一套房90平方米估算，加上稅費(fèi)、裝修等費(fèi)用，總負(fù)擔(dān)在50多萬(wàn)元，逼近60萬(wàn)元。而據(jù)國(guó)務(wù)院農(nóng)民工工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室2015年2月發(fā)布的數(shù)據(jù)，外出農(nóng)民工月平均收入2864元。熟悉農(nóng)村和農(nóng)民的都知道，一般農(nóng)村家庭一年的收入，扣除日常生活開(kāi)支、子女教育費(fèi)用、醫(yī)療和人情往來(lái)（中國(guó)廣大農(nóng)村人情風(fēng)盛行），所剩無(wú)幾。如果平均一個(gè)農(nóng)民工家庭有2人工作，其年家庭收入約為5萬(wàn)元，房?jī)r(jià)收入比在10倍以上。再說(shuō)，即便是部分農(nóng)民工有意愿在城市購(gòu)房，房貸怎么解決？農(nóng)民工拿不出穩(wěn)定收入證明，也無(wú)財(cái)產(chǎn)抵押，無(wú)公積金戶(hù)頭，銀行貸款存在障礙。除極少數(shù)爆發(fā)起來(lái)的農(nóng)戶(hù)，普通農(nóng)家要想在城里買(mǎi)房，是一個(gè)夢(mèng)想。三是農(nóng)民工的購(gòu)房意愿。如果制度上沒(méi)有很好地解決農(nóng)民工在城市的就業(yè)機(jī)會(huì)、醫(yī)療、子女教育、養(yǎng)老等問(wèn)題，農(nóng)民工恐怕并不愿意放棄農(nóng)村宅基地、承包地、自留地和農(nóng)村生活相對(duì)低成本等的“農(nóng)村紅利”。因?yàn)橹袊?guó)農(nóng)民的傳統(tǒng)觀念中，故土難離。土地就是命根子。

因此，寄希望于農(nóng)民工買(mǎi)房以實(shí)現(xiàn)去庫(kù)存，即使可以去化極少部分庫(kù)存，也難以發(fā)揮實(shí)質(zhì)性的影響，很難真正解決去庫(kù)存難題。

困境2：把農(nóng)民工納入公租房對(duì)象，擴(kuò)大公租房范圍？

完善公租房制度，把農(nóng)民工納入公租房范圍，是本次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的去庫(kù)存“六條措施”中得人心的一大亮點(diǎn)，具有消除戶(hù)籍歧視和身份歧視的社會(huì)公平意義。然而，這項(xiàng)政策的障礙主要表現(xiàn)在：一是城市現(xiàn)有公租房總量有限，在很多城市低收入家庭都需要排隊(duì)等候的情況，這一政策惠及到農(nóng)民工頭上，恐怕需要假以時(shí)日。二是即便政策已不存在障礙，但同樣也有一個(gè)落地的時(shí)間問(wèn)題。

（未完待續(xù)）

（本文是應(yīng)住建部中房協(xié)《城市開(kāi)發(fā)》雜志社的邀請(qǐng)撰寫(xiě)的。載《城市開(kāi)發(fā)》2016年第1期）

【作者簡(jiǎn)介】涂山青，資深房地產(chǎn)策劃人/培訓(xùn)專(zhuān)家。北京大學(xué)、清華大學(xué)、浙江大學(xué)總裁班教練，住建部《城市開(kāi)發(fā)》雜志特邀撰稿人，中國(guó)房地產(chǎn)培訓(xùn)協(xié)會(huì)高級(jí)顧問(wèn)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)培訓(xùn)中心專(zhuān)家團(tuán)成員，全國(guó)高企委職業(yè)教育專(zhuān)業(yè)委員會(huì)（NCZY）特聘專(zhuān)家。全球500強(qiáng)華人講師，總裁網(wǎng)金牌講師，2010中國(guó)品牌講師。中國(guó)房地產(chǎn)培訓(xùn)網(wǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)人才網(wǎng)、中國(guó)管理培訓(xùn)網(wǎng)、中國(guó)培訓(xùn)網(wǎng)、中國(guó)營(yíng)銷(xiāo)咨詢(xún)網(wǎng)、廣東培訓(xùn)網(wǎng)、聚成機(jī)構(gòu)等多家機(jī)構(gòu)高級(jí)顧問(wèn)∕培訓(xùn)專(zhuān)家。Tel：15501144505，13627106979；QQ：2437587185；E-mail：realet_tsq@foxmail.com