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涂山青:涂山青:中國(guó)樓市向何處去──樓市又到了轉(zhuǎn)折的關(guān)口?
2016-01-20 39348
涂山青∕文 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng),多年來(lái)一直處在輿論漩渦的中心。今年三四份樓市開(kāi)始“回暖”,到六七月開(kāi)始再現(xiàn)漲價(jià)瘋狂,而且這種勢(shì)頭使得全國(guó)很多城市房?jī)r(jià)和成交量均已超過(guò)最為瘋狂的2007年,達(dá)到歷史新高。在全球經(jīng)濟(jì)仍處于危機(jī)之中、中國(guó)經(jīng)濟(jì)也遠(yuǎn)沒(méi)有實(shí)現(xiàn)完全復(fù)蘇的大勢(shì)面前,樓市這種“一騎絕塵”式的價(jià)格領(lǐng)跑,引起社會(huì)普遍詬貶和政府高層的憂心。隨著今年中央“保8”目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),12月份以來(lái),政策面上頻頻傳來(lái)政府出手給樓市降溫的消息。 先是11月28日,溫家寶總理在上??疾毂U闲宰》拷ㄔO(shè)情況時(shí)表示,要支持保障性住房建設(shè),同時(shí)要抑制投機(jī)性購(gòu)房,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。這是今年以來(lái),中央高層首度公開(kāi)對(duì)樓市投機(jī)性需求表態(tài)。 緊接著,12月初,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部再度聯(lián)合發(fā)文,要求擴(kuò)大樓市違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問(wèn)題專(zhuān)項(xiàng)治理的范圍,今年4月1日起至今年12月31日領(lǐng)取規(guī)劃許可的房地產(chǎn)項(xiàng)目也需清理檢查。 有意思的是,12月初社科院發(fā)布2010年《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書(shū)》,表示房?jī)r(jià)過(guò)高導(dǎo)致中國(guó)85%的家庭買(mǎi)不起房。這一結(jié)論招致房地產(chǎn)業(yè)界“大佬”級(jí)人物的猛烈炮轟。全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委副主委賀鏗表示,要開(kāi)征 財(cái)產(chǎn)稅抑制炒房。 12月9日,國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議傳出:二手房營(yíng)業(yè)稅免征期限“2改5”優(yōu)惠政策將于年底結(jié)束,引發(fā)各地突擊過(guò)戶恐慌,同時(shí)打擊樓市投資心理。 12月14日,溫家寶總理主持國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求:按照穩(wěn)定完善政策、增加有效供給、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管、完善相關(guān)制度的原則,繼續(xù)綜合運(yùn)用土地、金融、稅收等手段,加強(qiáng)和改善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。重點(diǎn)是在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時(shí),加快保障性住房建設(shè),加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管,穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期,遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭。 12月17日,財(cái)政部、國(guó)土部等五部委出臺(tái)《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》,明確開(kāi)發(fā)商以后拿地時(shí),“分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過(guò)一年,特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清,首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”。如果開(kāi)發(fā)商拖欠價(jià)款,不得參與新的土地出讓交易。 如此密集的政策信息,傳達(dá)出一個(gè)清晰的信號(hào)就是:政府要再出重拳治理樓市,給樓市這匹脫韁的野馬收韁了。 值得注意的是,12月初,美國(guó)《福布斯》評(píng)出全球7大近在眼前的金融泡沫,其中中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)位居第二,其理由是中國(guó)的快速增長(zhǎng)主要得益于寬松的貨幣政策,很大程度上促成了房地產(chǎn)價(jià)格、股票價(jià)格虛高,疑似當(dāng)年日本和美國(guó)市場(chǎng)崩盤(pán)前的狀況。大家知道,日本房地產(chǎn)在20世紀(jì)80年代達(dá)到瘋狂,有資料說(shuō),1990年日本東京市的樓面市值相當(dāng)于整個(gè)美國(guó)樓市的市值!終于,日本樓市在1990年崩盤(pán),直到今天,日本房地產(chǎn)還沒(méi)有復(fù)蘇。這不能不引起我們的深思和對(duì)中國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的警惕。 我在近期的各類(lèi)房地產(chǎn)咨詢和培訓(xùn)場(chǎng)合,經(jīng)常被業(yè)界人士問(wèn)及對(duì)中國(guó)樓市今后走向的看法。特別是12月份以來(lái),在中央對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)連發(fā)幾道令牌的情況下,大家問(wèn)得最多的問(wèn)題是:中國(guó)樓市又到了一個(gè)轉(zhuǎn)折的關(guān)口嗎? 幾年來(lái),中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格一直在高位上運(yùn)行,然而,有關(guān)中國(guó)樓市是否存在泡沫的爭(zhēng)論卻從沒(méi)有停息。其實(shí),中國(guó)的房?jī)r(jià)到底高不高,我們可以看一個(gè)資料:聯(lián)合國(guó)制定的標(biāo)準(zhǔn):正常的房?jī)r(jià)與家庭年收入比為3:1;世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)是5:1。在中國(guó),以北京為例,2007年北京市城鎮(zhèn)戶均年可支配收入為65967元,當(dāng)年北京市平均房?jī)r(jià)為15162元,按戶均100㎡計(jì)算,房?jī)r(jià)收入比為23:1。 網(wǎng)上還有一個(gè)比較:東京一向被介紹是世界上房?jī)r(jià)最高的地方。然而,東京與上海相比,東京的收入比上海平均高8倍,但2009年下半年,上海主城區(qū)的房?jī)r(jià)已與東京相當(dāng)。 所以,我們是不是可以這樣認(rèn)為:中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng),價(jià)格之弦已經(jīng)繃到極限? 因此,我的觀點(diǎn)是:中國(guó)的房地產(chǎn)界該清醒清醒了──我們其實(shí)一直在懸崖邊跳舞!房?jī)r(jià)如此這般地再漲下去,離全面崩盤(pán)的那一天也就不遠(yuǎn)了。作為一個(gè)房地產(chǎn)策劃人和房地產(chǎn)培訓(xùn)人,我并不想當(dāng)一個(gè)房地產(chǎn)的唱衰者。因?yàn)榧偃绶康禺a(chǎn)市場(chǎng)崩盤(pán),于我個(gè)人而言沒(méi)有一點(diǎn)好處。我是滿心的希望中國(guó)房地產(chǎn)繁榮昌盛的。只是,對(duì)房地產(chǎn)非理性的漲價(jià)將面臨的處境表示憂慮。畢竟,房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤(pán),不僅僅是房地產(chǎn)行業(yè)的災(zāi)難,也將是整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的災(zāi)難。希望房地產(chǎn)界少些駝鳥(niǎo)心態(tài),甚或是“掩耳盜鈴”。為此,一直在房地產(chǎn)界默默耕耘、謹(jǐn)言慎行的我真想大喝一聲:處在懸崖邊的中國(guó)樓市,再向前一步,或許就是萬(wàn)丈深淵! 綜合各方面的情況,我個(gè)人認(rèn)為:經(jīng)過(guò)全球性的經(jīng)濟(jì)危機(jī)“洗禮”,市場(chǎng)理性回歸是一種必然,這將有助于房地產(chǎn)消費(fèi)心理的成熟。明后兩年,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)在趨穩(wěn)中價(jià)格向下盤(pán)整,逐步回歸理性,這是政府宏觀調(diào)控的目標(biāo),也是民心所向。果如此,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的良性發(fā)展,則于民于國(guó),善莫大焉! 【作者簡(jiǎn)介】涂山青,房地產(chǎn)策劃人∕培訓(xùn)專(zhuān)家。全球500強(qiáng)華人講師,全國(guó)高企委職業(yè)教育專(zhuān)業(yè)委員會(huì)(NCZY)特聘專(zhuān)家。中國(guó)房地產(chǎn)培訓(xùn)協(xié)會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)培訓(xùn)網(wǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)人才網(wǎng)、中國(guó)總裁培訓(xùn)網(wǎng)、中國(guó)培訓(xùn)網(wǎng)、中國(guó)管理培訓(xùn)網(wǎng)、中國(guó)營(yíng)銷(xiāo)咨詢網(wǎng)、廣東培訓(xùn)網(wǎng)、培訓(xùn)在線等數(shù)十家機(jī)構(gòu)高級(jí)顧問(wèn)∕培訓(xùn)專(zhuān)家。正式出版有《營(yíng)銷(xiāo)策劃與營(yíng)銷(xiāo)實(shí)戰(zhàn)》等著作10部,發(fā)表文章50余篇。主講課程:《新形勢(shì)下的房地產(chǎn)全程策劃與創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)》;《房地產(chǎn)銷(xiāo)售技能提升》;《房地產(chǎn)品牌營(yíng)銷(xiāo)技法》;《房地產(chǎn)客戶關(guān)系管理》;《團(tuán)隊(duì)建設(shè)與銷(xiāo)售激勵(lì)》等。轉(zhuǎn)載請(qǐng)標(biāo)明出處。歡迎交流。QQ:164227229;BLOG:https://tusq647.chinaceot.com。
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