【前言】中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從來就是一個(gè)牽動(dòng)社會(huì)和百姓敏感神經(jīng)的市場(chǎng)?！笆飞献顕?yán)”樓市調(diào)控自2009年底啟動(dòng)以來，政府一連串的“組合拳”密集打出，其頻率之高、力度之大，前所未有。然而，猛藥之下，樓市始終并未低下它桀驁不馴的頭。政府、開發(fā)商、銀行、購房人到普通百姓心態(tài)不一，幾方利益博弈，誰又將是最后的贏家？ 樓市風(fēng)云激蕩，市場(chǎng)波詭云譎，企業(yè)前景難測(cè)……。作為一名房地產(chǎn)策劃人、培訓(xùn)專家，筆者雖在多種場(chǎng)合被問到和樓市走向與前景，也多次回答這個(gè)“中國(guó)最難回答的市場(chǎng)問題”，但是，這里，我只想將近期房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控與主要?jiǎng)酉蚩傆[如下，供各位關(guān)心樓市人士品評(píng)、思考，探尋和把握個(gè)中機(jī)緣。 ◆2011年1月初，重慶、上海將率先啟動(dòng)房產(chǎn)稅試點(diǎn)的消息傳開。一石激起千層浪，房產(chǎn)稅開征撥動(dòng)了億萬人的心弦。任志強(qiáng)拋出“曇花論”引起有關(guān)房產(chǎn)稅的論戰(zhàn)，遭財(cái)稅專家反駁（如財(cái)政部財(cái)科所所長(zhǎng)賈康，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)經(jīng)研究院院長(zhǎng)王雍君等） ◆2011年1月14日，央行宣布從1月20日起，上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。這是央行三個(gè)月內(nèi)第4次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，也是年內(nèi)首次上調(diào)。 ◆2月8日，央行宣布：自2011年2月9日起，金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。 ◆1月18日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議強(qiáng)調(diào)：堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。各級(jí)政府要增加投入，保障土地供應(yīng)，落實(shí)保障性住房建設(shè)任務(wù)。抓緊建立保障性住房使用、運(yùn)營(yíng)、退出等管理制度。進(jìn)一步落實(shí)和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，增加市場(chǎng)有效供給，特別要增加中小套型、中低價(jià)位普通商品房供給；加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)需求的分類調(diào)控，落實(shí)好差別化信貸、稅收政策，支持居民合理住房消費(fèi)，抑制投機(jī)投資性購房；加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和市場(chǎng)行為監(jiān)管，嚴(yán)厲查處各類違法違規(guī)行為。 ◆2月18日央行宣布：從2011年2月24日起，上調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。這是今年以來央行第2次、2010年來第8次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，達(dá)到19.5％創(chuàng)新高。 ◆2月27日，溫家寶與網(wǎng)友在線互動(dòng)中，回答關(guān)于樓市場(chǎng)調(diào)控表示“沒灰心”和有信心。表示，今年計(jì)劃建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1000萬套，今后五年新建保障性住房3600萬套，覆蓋率將達(dá)到20% ◆3月16日，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》。《規(guī)定》從5月1日起，商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)實(shí)行一套一標(biāo)，二手房銷售參照?qǐng)?zhí)行 ◆3月18日，央行宣布從3月25日起，上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。這是今年第3次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，也是去年以來的第9次上調(diào)。本次調(diào)整后，大型金融機(jī)構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率再創(chuàng)新高達(dá)到20% ◆4月5日，央行宣布從4月6日起，上調(diào)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金貸款利率相應(yīng)調(diào)整。 ◆4月17日央行決定，從4月21日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。至此，大型金融機(jī)構(gòu)準(zhǔn)備金率達(dá)20.5%。這是今年以來四次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，保持了一月一調(diào)的頻率。 ◆5月12日央行決定，從5月18日起，存款準(zhǔn)備金率上調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)，這是央行連續(xù)第11次，也是今年年內(nèi)第5次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。此舉顯然是為應(yīng)對(duì)4月份CPI破5的壓力。 ◆據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，1～5月全國(guó)房地產(chǎn)各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)均保持較大增長(zhǎng)。全國(guó)住宅投資13290億元，增長(zhǎng)37.8%；住宅銷售面積增長(zhǎng)8.5%，銷售額同比增長(zhǎng)18.1%。樓市調(diào)控或再成“空調(diào)”。 ◆6月14日央行決定，從2011年6月20日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。這是央行年內(nèi)第六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，也是去年以來第12次上調(diào)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在公開市場(chǎng)回籠乏力的情況下，通過上調(diào)準(zhǔn)備金率可回籠流動(dòng)性。 ◆7月18日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，6月份全國(guó)70個(gè)大中城市新建住宅銷售價(jià)格環(huán)比漲幅繼續(xù)趨緩，但同比漲幅下降的只有3個(gè)，多數(shù)城市房?jī)r(jià)仍在上漲，其中二三線城市漲幅已經(jīng)超過北京、上海等一線城市，成為領(lǐng)漲全國(guó)房?jī)r(jià)的“主力軍”。 ◆7月14日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出：當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控正處于關(guān)鍵時(shí)期，必須堅(jiān)持調(diào)控方向不動(dòng)搖、調(diào)控力度不放松。調(diào)控取得初步成效，但當(dāng)前存在的兩方面主要問題不可忽視。從商品房市場(chǎng)來看，部分城市房?jī)r(jià)上漲壓力仍然較大，有的城市調(diào)控力度有所放松。另外，由于擔(dān)心住房成交量下降過快影響經(jīng)濟(jì)，少數(shù)地方有了停止執(zhí)行或變相放寬住房限購措施的苗頭。會(huì)議明確要求“已實(shí)施住房限購措施的城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策，房?jī)r(jià)上漲過快的二、三線城市也要采取必要的限購措施?！? ◆7月下旬，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布《2011年7月中國(guó)房地產(chǎn)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)》，報(bào)告顯示，2011年7月，全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為8874元/平方米，較6月上漲0.21%，其中66個(gè)城市價(jià)格環(huán)比上漲，33個(gè)城市環(huán)比下跌，1個(gè)城市與上月持平。環(huán)比漲跌幅在1%以內(nèi)的城市數(shù)量共有80個(gè)。 （未完待續(xù)……） 【作者簡(jiǎn)介】涂山青，資深房地產(chǎn)策劃人/培訓(xùn)專家。中國(guó)房地產(chǎn)培訓(xùn)協(xié)會(huì)高級(jí)顧問，住建部中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)《城市開發(fā)》雜志特約撰稿人。全國(guó)高企委職業(yè)教育專業(yè)委員會(huì)（NCZY）特聘專家。全球500強(qiáng)華人講師，總裁網(wǎng)金牌講師，中國(guó)品牌講師。中國(guó)房地產(chǎn)培訓(xùn)網(wǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)人才網(wǎng)、中國(guó)培訓(xùn)網(wǎng)、廣東培訓(xùn)網(wǎng)、培訓(xùn)在線等多家機(jī)構(gòu)高級(jí)顧問∕培訓(xùn)專家。十多年顧問和培訓(xùn)的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，煉就了睿智、獨(dú)到的營(yíng)銷觀念，精準(zhǔn)、實(shí)效的方法策略，被稱為中國(guó)房地產(chǎn)培訓(xùn)領(lǐng)域從觀念到方法、從策略到手段全面價(jià)值創(chuàng)新的引領(lǐng)者。長(zhǎng)期在全國(guó)一二三線城市巡回舉辦房地產(chǎn)系列金牌課程培訓(xùn)，效果普遍受到學(xué)員和客戶企業(yè)好評(píng)。