文∕涂山青
中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)真的是一個(gè)讓人看不懂的市場(chǎng)。就在市場(chǎng)被集體看衰之時(shí)，走過(guò)冷到“冰點(diǎn)”的春節(jié)行情之后，緊接著卻出人意料地走出一波“回暖”行情。
2月份以來(lái)，不只是北、上、廣、深四個(gè)一線城市明顯回暖，眾多二三線城市如蘇州、南京、常州、南昌、武漢、天津、西安、成都、重慶、廈門(mén)、無(wú)錫等地樓市成交量也齊齊上升，南京、上海、天津、深圳、蘇州等城市甚至是大幅回升。難怪這些年樓市“看跌派”幾乎每一次的市場(chǎng)預(yù)言都成了“看漲派”眼中的笑柄。
此番“回暖” 讓市場(chǎng)下一步的走勢(shì)多了幾分不確定性，也似乎讓部分開(kāi)發(fā)商重溫2009年“先低后高，快速?gòu)?fù)蘇”的樓市舊夢(mèng)。
我個(gè)人認(rèn)為，這一輪的市場(chǎng)“回暖”，稱(chēng)之為“回暖”尚嫌樂(lè)觀。究其實(shí)，2月份來(lái)的“回暖”是基于這樣幾點(diǎn)利好：
一是去年壓抑了的部分剛需人群失去了對(duì)降價(jià)期待的耐心而開(kāi)始釋放需求；
二是開(kāi)發(fā)商渡過(guò)了難捱的“年關(guān)”難關(guān)之后，又適逢近期內(nèi)行兩降存款準(zhǔn)備金率，資金流動(dòng)性趨于寬松，加之各行對(duì)首套房貸利率的調(diào)整（普遍回歸基準(zhǔn)利率），一定程度上緩解了開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張狀況，同時(shí)也對(duì)剛性購(gòu)房需求提供了支持。其實(shí)下一步的樓市走勢(shì)仍不明朗，甚至可以說(shuō)是前景險(xiǎn)惡。因?yàn)楫吘梗缥以谧疚摹洱埬甏汗?jié)返鄉(xiāng)置業(yè)：“蛋糕”好看不好吃》一文中分析的，眼下開(kāi)發(fā)商頭上有“四把劍”懸著，哪一把落到自己頭上，都可能致命。 根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的信息，2012年2月末，全國(guó)商品房待售面積30526萬(wàn)平方米，比2011年年末增加3332萬(wàn)平方米。1~2月份，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比下降 14.0%，銷(xiāo)售金額下降 20.9%，其中住宅銷(xiāo)售額下降24.7%。創(chuàng)歷史最大跌幅。
2012年是持續(xù)調(diào)控年，這一點(diǎn)已無(wú)懸念。中央高層一再表示調(diào)控“絕不動(dòng)搖”，近來(lái)先后有17個(gè)城市動(dòng)搖的“小動(dòng)作”被中央叫停，已經(jīng)表明了中央的決心。而溫總理的“房?jī)r(jià)應(yīng)該與居民收入水平相適應(yīng)”以及“房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有回歸合理價(jià)位”的講話，則表明中央調(diào)控目標(biāo)決不是下降一點(diǎn)點(diǎn)就放手的，因?yàn)槟壳暗姆績(jī)r(jià)收入比，大家都會(huì)測(cè)算。與溫總理的這個(gè)“相適應(yīng)”相差實(shí)在太遠(yuǎn)。而近期又傳房產(chǎn)稅有可能全面推開(kāi)。眼下開(kāi)發(fā)商面臨的最大現(xiàn)實(shí)問(wèn)題就是如何吐貨回籠現(xiàn)金，以防資金鏈斷裂。
所以，開(kāi)發(fā)商不要被市場(chǎng)假象迷住眼。趕緊降價(jià)跑量，爭(zhēng)取主動(dòng)。不要讓不但膨脹的存貨量成為壓死駱駝的最后一根稻草……
【作者簡(jiǎn)介】涂山青，資深房地產(chǎn)策劃人/培訓(xùn)專(zhuān)家。中國(guó)房地產(chǎn)培訓(xùn)協(xié)會(huì)高級(jí)顧問(wèn)，清華大學(xué)總裁班、浙江大學(xué)總裁班教練，住建部《城市開(kāi)發(fā)》雜志特邀撰稿人，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)培訓(xùn)中心專(zhuān)家團(tuán)成員，全國(guó)高企委職業(yè)教育專(zhuān)業(yè)委員會(huì)（NCZY）特聘專(zhuān)家。全球500強(qiáng)華人講師，總裁網(wǎng)金牌講師，2010中國(guó)品牌講師。中國(guó)房地產(chǎn)培訓(xùn)網(wǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)人才網(wǎng)、中國(guó)管理培訓(xùn)網(wǎng)、中國(guó)培訓(xùn)網(wǎng)、中國(guó)營(yíng)銷(xiāo)咨詢(xún)網(wǎng)、廣東培訓(xùn)網(wǎng)、培訓(xùn)在線等多家機(jī)構(gòu)高級(jí)顧問(wèn)∕培訓(xùn)專(zhuān)家。Tel：13627106979；QQ：2437587185；E-mail： Blog：tusq@mail.ccnu.edu.cn https://tusq647.chinaceot.com
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