文∕涂山青

持續(xù)調(diào)控下，養(yǎng)老地產(chǎn)漸熱

持續(xù)的樓市調(diào)控帶來的“商業(yè)地產(chǎn)熱”和“旅游地產(chǎn)熱”已開始在一些城市顯現(xiàn)“過熱”勢頭。隨著人們生活水平的提高和中國老齡化社會的快速到來，養(yǎng)老地產(chǎn)成為房地產(chǎn)行業(yè)和社會資本關(guān)注的熱點。知名房企如保利、遠(yuǎn)洋、首創(chuàng)、華潤、綠地、復(fù)地、富力等已紛紛開始試水養(yǎng)老地產(chǎn)。2010年底，萬科也高調(diào)宣布養(yǎng)老地產(chǎn)已成為旗下業(yè)務(wù)版圖的新分支。萬科總裁郁亮要求其北京、上海公司率先探索養(yǎng)老地產(chǎn)的成熟運(yùn)營模式，并表示利潤率問題萬科并不是很關(guān)心。隨后，萬科在其全國的部分項目中，逐漸配備養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品。此外，以泰康、新華、平安等為代表的保險資本也積極圈地進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，他們旗下已有多家中高端養(yǎng)老社區(qū)相繼竣工。有報道說，主要幾家大型險企近3年來已向養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域投入500多億元。那么，養(yǎng)老地產(chǎn)會成為地產(chǎn)業(yè)下一個“香餑餑”嗎？

老年化社會背景下，養(yǎng)老地產(chǎn)大有可為

目前我國已進(jìn)入老年化社會。按聯(lián)合國的標(biāo)準(zhǔn)，60歲以上人口比例占到10％即標(biāo)志著進(jìn)入老年社會，而根據(jù)2010年11月第六次全國人口普查結(jié)果，我國60歲及以上老年人口已達(dá)1.77億，占人口總數(shù)的13.26%，而且每年以近1000萬人的速度增加，勢頭迅猛。預(yù)計到2020年，中國老齡人口將占到30%。而社會的發(fā)展，觀念的更新，城市生活壓力加大，使得城市家庭核心化和小型化趨勢逾加明顯，子女與老人分開居住成為一種普遍選擇。調(diào)查顯示，20世紀(jì)90年代，中國老年人口中，有70%的人與子女同?。欢F(xiàn)今城市老年空巢家庭增長到40%～50%，有的甚至達(dá)70%～80%。有人預(yù)言，21世紀(jì)將是老年人獨(dú)居的時代。

代際分離更加凸顯了家庭養(yǎng)老的現(xiàn)實困難。一個龐大的養(yǎng)老市場已悄然浮現(xiàn)。老年人口規(guī)模大，消費(fèi)潛力大。有研究表明，2010年我國養(yǎng)老產(chǎn)品市場需求為1萬億元，而市場實際有效供給僅500億元，缺口巨大。研究預(yù)計，中國近中期整個養(yǎng)老產(chǎn)品市場規(guī)模將達(dá)到4萬億元。尤其是養(yǎng)老住宅市場，國內(nèi)才剛剛起步，其長期的經(jīng)濟(jì)和社會效益不容忽視。正是如此，與老年人“住”緊密相關(guān)的養(yǎng)老地產(chǎn)作為“銀發(fā)產(chǎn)業(yè)”中最誘人的一塊“大蛋糕”，吸引著越來越多的資本覬覦爭食。

前景與錢途：養(yǎng)老地產(chǎn)的模式之困

養(yǎng)老地產(chǎn)是集合了老年居住、服務(wù)、醫(yī)療保健、旅游、度假、教育等多種功能的地產(chǎn)項目形態(tài)，這種復(fù)合地產(chǎn)項目的利潤來源不止是住宅產(chǎn)品銷售，還來源于完善的配套服務(wù)帶來的增值效應(yīng)。養(yǎng)老是一個系統(tǒng)工程，絕不是蓋幾棟房子那么簡單。養(yǎng)老地產(chǎn)不同于政府純公益性質(zhì)的養(yǎng)老院、敬老院。養(yǎng)老地產(chǎn)打造的應(yīng)該是集居住、商業(yè)、醫(yī)療、度假為一體的成熟社區(qū)，除了給老年人提供完善的硬件設(shè)施，還需要提供優(yōu)質(zhì)的軟性服務(wù)。養(yǎng)老地產(chǎn)目前至少存在這樣幾個現(xiàn)實障礙：

一是缺乏政策扶持。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，近幾年國家提出大力發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，但鼓勵僅停留在口頭上，目前國家還未出臺扶持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的具體政策，各地城市規(guī)劃中沒有“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)用地”這一土地專項用途，絕大多數(shù)養(yǎng)老項目的土地只能以招拍掛方式通過市場競價獲得，導(dǎo)致項目的土地成本高。而且，養(yǎng)老地產(chǎn)的用地性質(zhì)目前也無明確規(guī)定，開發(fā)企業(yè)通常以住宅用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地或工業(yè)用地形式拿地。不論哪種形式拿地，由于缺乏可操作的政策，用地條件和成本上得不到優(yōu)惠和扶持，令投資企業(yè)心有余而力不足。就地方政府而言，擔(dān)心開發(fā)商“掛羊頭賣狗肉”，以養(yǎng)老的幌子拿地搞商業(yè)地產(chǎn)，因此也存有政策顧慮。

二是項目盈利難題。養(yǎng)老地產(chǎn)目前虧損多、盈利少。養(yǎng)老地產(chǎn)所需要的配套服務(wù)功能投資大，回報需要一個漫長的過程。例如，老齡社區(qū)建筑和裝飾的特殊需要──大面積無障礙通道、慢速電梯、室內(nèi)空間無棱角設(shè)計、家俱用品軟體包邊等，成本比普通商品住宅社區(qū)高出近1/3。而養(yǎng)老地產(chǎn)在我國現(xiàn)階段尚處于萌芽狀態(tài)，無論是市場還是項目都遠(yuǎn)未形成規(guī)?；C合成本高，這類項目基本上都屬于虧損狀態(tài)，個別項目能夠做到微利已屬不易。有操作養(yǎng)老地產(chǎn)項目的開發(fā)商感嘆進(jìn)退不得，“騎虎難下”，還有的預(yù)言投資養(yǎng)老地產(chǎn)“十年內(nèi)難有利可圖”。這似乎形成了“圍城現(xiàn)象”，城內(nèi)的想出去，城外的想進(jìn)來。

前景無限，“錢途”坎坷。這就是目前中國養(yǎng)老地產(chǎn)的尷尬。

三是項目選址和配套問題。為了適當(dāng)攤薄項目成本，養(yǎng)老地產(chǎn)項目多在遠(yuǎn)離市區(qū)的偏遠(yuǎn)區(qū)域拿地，投資企業(yè)出于前景顧慮，項目配套設(shè)施不足，讓入住的老人深感不便，客觀上制約了需求，一些項目長期入住率低，影響了項目效率發(fā)揮，經(jīng)濟(jì)效益更是無從談起。2012年8月武漢首個高端養(yǎng)老地產(chǎn)QY頤樂園項目陷“退房門事件”即是一例。該項目宣稱是華中地區(qū)首個專業(yè)醫(yī)療康復(fù)養(yǎng)生中心，由于工程進(jìn)度延誤造成延期交房，加之租住費(fèi)用和服務(wù)費(fèi)用偏高，引發(fā)業(yè)主不滿，導(dǎo)致部分業(yè)主集體要求退房。業(yè)主集體交涉達(dá)半年拿不到退款，從而演變成一個不大不小的“退房門事件”。

四是盈利模式選擇難題。養(yǎng)老地產(chǎn)尚屬新生事物，盈利模式選擇在業(yè)內(nèi)被比喻為“摸著石頭過河”。比較有影響的養(yǎng)老地產(chǎn)項目北京太陽城和上海親和源，分別選擇了“租售結(jié)合”和“只租不售”兩種運(yùn)營模式。但這兩種模式在實際運(yùn)營中都存在比較明顯的困惑：北京太陽城項目70%開發(fā)老年住宅，對外出售；30%建為老年配套服務(wù)的商業(yè)設(shè)施例如醫(yī)院、租住型老年公寓，開發(fā)商持有物業(yè)。老年公寓入住時須一次性交納最少40萬元以上保障金。一個小套間月租金2000多元，如果請護(hù)工少不了3000元，再加上伙食費(fèi)和其他一些服務(wù)費(fèi)，一對老齡夫婦每月開銷需6000多元，顯然一般人難以承受。上海親和源實行的是會員制租住服務(wù)。其會員收費(fèi)分為年費(fèi)和卡費(fèi)。親和源有兩種會員卡，A卡為“永久卡”，使用期限與房屋土地的使用年限相同，2008年進(jìn)入市場時A卡會員費(fèi)89萬元（一次性繳納），然后按戶型分小、中、大套交年費(fèi)2.98萬元到6.98萬元不等； B卡為“終身卡”，有效期至老人生命終結(jié)，但上限為15年，未住滿15年的多余費(fèi)用可退還，B卡會員費(fèi)也是按小、中、大套分收取，分別是45萬、55萬、88萬元，年費(fèi)統(tǒng)一為2.98萬元。A、B卡會員均只有使用權(quán)，房屋產(chǎn)權(quán)為公司所有?？梢娪H和源的門檻甚至更高。這兩種模式都把大多數(shù)普通工薪族退休老人擋在了門外。

養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域比較普遍實行的會員制和保證金制度，在社會上引起廣泛爭議，遭到詬貶，有人認(rèn)為會員所交“會費(fèi)”（卡費(fèi)）或保證金的性質(zhì)不清──到底是投資行為還是抵押？恐怕連開發(fā)商也說不清楚。如果是抵押，那么向入住者每人收取幾十萬甚至上百萬的抵押費(fèi)明顯不合理，甚至有專家直指有“非法集資”之嫌。正是因為爭議大，據(jù)傳民政部門正在抓緊研究，將出臺政策進(jìn)行規(guī)范，不再允許收取高額會員費(fèi)和保證金。

五是經(jīng)營管理難度大。一個完善的養(yǎng)老地產(chǎn)項目就是一種復(fù)合型的綜合服務(wù)體，老年人居住只是其基本功能之一。老年護(hù)理、醫(yī)療、康復(fù)、健康管理、文體活動、餐飲服務(wù)一直到日常起居呵護(hù)，才是本質(zhì)特征。除了項目規(guī)劃中需要更多特別專業(yè)的設(shè)計之外，其運(yùn)營和管理橫跨養(yǎng)生、保健、護(hù)理（治療）、娛樂、度假等多個領(lǐng)域，而這些領(lǐng)域中養(yǎng)生、保健、護(hù)理和治療服務(wù)專業(yè)性強(qiáng)，進(jìn)入臺階都相當(dāng)高，要形成產(chǎn)業(yè)規(guī)模和體系更是難上加難。項目除了提供能滿足老年朋友食、住、健、樂的設(shè)施設(shè)備，還需要有一支精心打造的專業(yè)管理團(tuán)隊。我們看到一些養(yǎng)老項目之所以難以為繼中途夭折，往往就是經(jīng)營管理上出問題。

上海親和源的目標(biāo)是做成中國養(yǎng)老地產(chǎn)的領(lǐng)軍企業(yè)。其在經(jīng)營管理上探索實行會員制的養(yǎng)老連鎖模式，并已初見成效。成為親和源的會員后，老人可以住北京，也可以住上海，還可以住海南或者東北等公司連鎖機(jī)構(gòu)。親和源的管理目前由理事會承擔(dān)。在發(fā)展模式上，除上海親和源擁有項目產(chǎn)權(quán)和管理權(quán)外，在其他城市的布局更多采取合作方式。親和源的目標(biāo)是整合資源，通過搭建一個養(yǎng)老平臺，制定一整套標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)一整套軟件，可以合作開發(fā)，共同持股，如北京、成都、重慶、西安、青島項目；甚至親和源只輸出品牌、輸出管理，如營口、海寧、黃山、海南項目。親和源的項目經(jīng)營則多采取外包方式，比如餐飲、醫(yī)療、物業(yè)、保潔等，都選擇外包。目前親和源各種模式發(fā)展的項目已達(dá)10余個，發(fā)展勢頭良好。

期待突破

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是社會公共事業(yè)。養(yǎng)老地產(chǎn)帶有一定的社會福利性質(zhì)，所以政府的政策取向和扶持措施對養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展至關(guān)重要。事實上，政策因素也是養(yǎng)老地產(chǎn)的投資者首要考慮的問題之一。一般需要政府在稅收減免、土地取得、貸款政策（如貼息、低息）等方面給投資者提供一定的優(yōu)惠，但是目前各地還沒有這類政策。我們欣喜地看到，今年北京市率先把養(yǎng)老設(shè)施用地納入年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃，此舉被業(yè)界稱為養(yǎng)老地產(chǎn)元年；上海將出臺“全國補(bǔ)貼力度最大、最細(xì)”的基礎(chǔ)養(yǎng)老設(shè)施補(bǔ)貼方案，并且重點鼓勵民資進(jìn)入。我們相信，京、滬等城市的政策探索所形成的示范效應(yīng)，將有助于推動整個養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)政策環(huán)境的營造。

另一方面，做養(yǎng)老地產(chǎn)，商家也不能僅僅盯著老年人的錢包，如果利字當(dāng)頭，過于看重短期回報，就很難獲得市場的認(rèn)可。養(yǎng)老地產(chǎn)的投資者和經(jīng)營者在追求經(jīng)濟(jì)利益時更應(yīng)注重社會效應(yīng)，從真正服從于和服務(wù)于老年人養(yǎng)老需求的角度，科學(xué)規(guī)劃，合理定位，“硬件”要硬，“軟件”要軟，特別是在精心管理和周到服務(wù)上下功夫，做可持續(xù)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，才能真正實現(xiàn)雙贏。

【作者簡介】涂山青，資深房地產(chǎn)策劃人/培訓(xùn)專家。中國房地產(chǎn)培訓(xùn)協(xié)會高級顧問，清華大學(xué)總裁班、浙江大學(xué)總裁班教練，住建部《城市開發(fā)》雜志特邀撰稿人，中國房地產(chǎn)業(yè)培訓(xùn)中心專家團(tuán)成員，全國高企委職業(yè)教育專業(yè)委員會（NCZY）特聘專家。全球500強(qiáng)華人講師，總裁網(wǎng)金牌講師，2010中國品牌講師。中國房地產(chǎn)培訓(xùn)網(wǎng)、中國房地產(chǎn)人才網(wǎng)、中國管理培訓(xùn)網(wǎng)、中國培訓(xùn)網(wǎng)、中國營銷咨詢網(wǎng)、廣東培訓(xùn)網(wǎng)、培訓(xùn)在線等多家機(jī)構(gòu)高級顧問∕培訓(xùn)專家。Tel：13627106979；QQ：2437587185；E-mail：realet_tsq@foxmail.comBlog：https://tusq647.chinaceot.com