政策困局待解

對一個行業(yè)、一個市場，三年時間出臺政策上百項，經(jīng)濟的、行政的、法律的手段，既有限購限貸又有限價，還有“軍令狀”、督查組、約談、問責(zé)……。調(diào)控的組合拳打得眼花繚亂，但房價就是降不了。面對樓市這匹難以馴服的烈馬，中央政府真的就沒有辦法？

房價為什么降不下來？最主要的原因有：一是高地價；二是市場存在巨大需求；三是開發(fā)商追求巨額利潤。我們來看這三大原因有解還是無解。

高地價。其一，中國的國情是政府絕對壟斷土地。土地資源集于政府一家，土地出讓“招、拍、掛”，價高者得。其二，城市土地資源稀缺。城市土地用一塊就少一塊，一線城市和一些東中部城市正在瀕臨人口承載極限（例如北京、上海等等），“十八億畝耕地紅線”笈岌可危。其三，地方政府的“土地財政”依賴。地方政府每年獲得大量賣地收入的情況下，還背著巨額債務(wù)的情況下，想要地方政府放棄“土地財政”依賴，恐怕神仙也做不到。這三大因素決定了高地價似乎是一個無解的難題。

市場巨大需求。市場需求來自于：一是中國龐大的人口基數(shù)；二是中國現(xiàn)階段快速的城市化運動；三是中國人“有房才有家”的觀念根深蒂固；四是龐大的民間資本。這里且說說民間資本這只“沒有關(guān)進籠子的老虎”。改革開放三十多年來積累的巨大民間資本投資無門──股市“跌跌不休”，金價持續(xù)低迷，銀行理財產(chǎn)品和古玩藝術(shù)品投資也不保險……。面對重回“負利率”時代的通脹壓力，工薪階層幾大傳統(tǒng)投資理財渠道幾乎全部受阻，而十多年來房產(chǎn)給了人們“看得見”的保值增值的信心。至于隱身民間資本中的特權(quán)階層和腐敗份子的購房需求占有多大比重，則只有天知道?！笆舜蟆毕破鸱锤L(fēng)暴以來，不斷曝出擁有十幾套、二十多套、數(shù)十套乃至一百多套房的“房姐”、“房妹”、“房嬸”、“房叔”、“房祖宗”、“房神仙”們，讓盼房心切的普通百姓唏噓不已。

開發(fā)商逐利。開發(fā)商本質(zhì)上是商人，商人逐利無可厚非。如果說開發(fā)商賺得了暴利，那也是中國的市場和環(huán)境給了他們賺取暴利的機會。我們搞的是社會主義市場經(jīng)濟，那本質(zhì)上還是市場經(jīng)濟。商品房本質(zhì)上還是商品。市場經(jīng)濟條件下，將某個商品動用行政的手段進行限購限貸限價，本身已違反了市場經(jīng)濟的規(guī)律。如果我們詛咒開發(fā)商，那么，比開發(fā)商獲利更多的地方政府呢？

所以，調(diào)控之所以陷入屢調(diào)屢漲的怪圈，中央政府與地方政府玩政策上“貓捉老鼠”游戲之所以不湊效（甚至也是與老百姓在玩貓捉老鼠游戲，例如“假離婚”），看來真的是我們的調(diào)控本身有問題。

筆者認為，解開調(diào)控難以見效的政策困局的關(guān)鍵，不是限購限貸限價，也不能指望督查、約談和問責(zé)（去年7月底中央不是再派8個督查組督查16省市的市場調(diào)控嗎，但去年下半年至今樓市照樣瘋狂、房價照樣瘋漲），必須建立能夠治本的長效機制。調(diào)控應(yīng)該從以下幾個方面著手：

一是抓緊稅制改革，疏理涉及房地產(chǎn)的各項稅、費，推進房產(chǎn)稅試點。目前中國與房地產(chǎn)有關(guān)的稅收多達40多種，個別地方甚至上百種。通過房產(chǎn)稅改革，取消一些不合同收費和重復(fù)收費，改變目前眾多機構(gòu)和部門爭吃房地產(chǎn)這塊“唐僧肉”的狀況，以減輕商品房成本，讓商品房價有讓利于民的空間；同時精減、合并涉房稅種，重點瞄準持有環(huán)節(jié)征稅，對高端房和多套房課以重稅，提高商品房的持有成本，借助稅收手段打擊購房的投機投資行為，達到既調(diào)節(jié)收入分配又調(diào)控房地產(chǎn)市場的目的。

二是盡可能增加市場供給。包括增加土地有效供給，加大政府保障房建設(shè)力度，做好保障房分配和運營管理，將有限的保障房資源最大可能地利用起來，達到城市中低收入者“居者有其屋”的保障功能。

三是合理引導(dǎo)需求。長期以來，國人“有房才有家”的觀念根深蒂固。年輕人談結(jié)婚先必談買房。2012年5月13日，西南財經(jīng)大學(xué)和人民銀行共同發(fā)布的數(shù)據(jù)，中國自有住房擁有率高達89.68%。而歐洲住房擁有率不到50%，地廣人稀的加拿大不超過65%，即使以住房夢為“美國夢”之一的美國，住房擁有率也不過60%左右。政府要改變那種通過行政干預(yù)市場的簡單做法。需求宜疏不宜堵，否則就形成了“堰塞湖”，早晚垮塌下來沖擊市場。行政手段抑制需求的直接后果往往是引導(dǎo)了價格上漲預(yù)期，市場“按下葫蘆浮起瓢”，甚至反復(fù)出現(xiàn)報復(fù)性反彈的怪象。政府除了在宏觀層面創(chuàng)造民間資本投資和增值的渠道，住房觀念的社會引導(dǎo)同樣重要。在需求引導(dǎo)上，一些不良開發(fā)商對住房需求的火上澆油式的錯誤引導(dǎo)，例如“結(jié)婚不買房，就是耍流氓”、“丈母娘說了，婚房要三房”、“下班不能總回別人家”、“你可以不買房，除非擺平丈母娘”如此等等，應(yīng)該譴責(zé)。當然，老百姓的住房觀念的形成，有著深刻的社會和人文因素，也與政府住房保障水平和力度有關(guān)。將老百姓的住房觀念引導(dǎo)到一個理性和合理方向，是一個長期的過程。需要政府、社會、媒體形成合力，共同營造一個理性、健康的住房觀念。

（本文是應(yīng)住建部中房協(xié)《城市開發(fā)》雜志社的邀請撰寫的。載《城市開發(fā)》2013年第4期）

【作者簡介】涂山青，資深房地產(chǎn)策劃人/培訓(xùn)專家。中國房地產(chǎn)培訓(xùn)協(xié)會高級顧問，清華大學(xué)總裁班、浙江大學(xué)總裁班教練，住建部《城市開發(fā)》雜志特邀撰稿人，中國房地產(chǎn)業(yè)培訓(xùn)中心專家團成員，全國高企委職業(yè)教育專業(yè)委員會（NCZY）特聘專家。全球500強華人講師，總裁網(wǎng)金牌講師，2010中國品牌講師。中國房地產(chǎn)培訓(xùn)網(wǎng)、中國房地產(chǎn)人才網(wǎng)、中國管理培訓(xùn)網(wǎng)、中國培訓(xùn)網(wǎng)、中國營銷咨詢網(wǎng)、廣東培訓(xùn)網(wǎng)、培訓(xùn)在線等多家機構(gòu)高級顧問∕培訓(xùn)專家。Tel：13627106979；QQ：2437587185；E-mail：realet_tsq@foxmail.com   Blog： https://tusq647.chinaceot.com