政策困局待解

對(duì)一個(gè)行業(yè)、一個(gè)市場(chǎng)，三年時(shí)間出臺(tái)政策上百項(xiàng)，經(jīng)濟(jì)的、行政的、法律的手段，既有限購(gòu)限貸又有限價(jià)，還有“軍令狀”、督查組、約談、問(wèn)責(zé)……。調(diào)控的組合拳打得眼花繚亂，但房?jī)r(jià)就是降不了。面對(duì)樓市這匹難以馴服的烈馬，中央政府真的就沒(méi)有辦法？

房?jī)r(jià)為什么降不下來(lái)？最主要的原因有：一是高地價(jià)；二是市場(chǎng)存在巨大需求；三是開(kāi)發(fā)商追求巨額利潤(rùn)。我們來(lái)看這三大原因有解還是無(wú)解。

高地價(jià)。其一，中國(guó)的國(guó)情是政府絕對(duì)壟斷土地。土地資源集于政府一家，土地出讓“招、拍、掛”，價(jià)高者得。其二，城市土地資源稀缺。城市土地用一塊就少一塊，一線城市和一些東中部城市正在瀕臨人口承載極限（例如北京、上海等等），“十八億畝耕地紅線”笈岌可危。其三，地方政府的“土地財(cái)政”依賴(lài)。地方政府每年獲得大量賣(mài)地收入的情況下，還背著巨額債務(wù)的情況下，想要地方政府放棄“土地財(cái)政”依賴(lài)，恐怕神仙也做不到。這三大因素決定了高地價(jià)似乎是一個(gè)無(wú)解的難題。

市場(chǎng)巨大需求。市場(chǎng)需求來(lái)自于：一是中國(guó)龐大的人口基數(shù)；二是中國(guó)現(xiàn)階段快速的城市化運(yùn)動(dòng)；三是中國(guó)人“有房才有家”的觀念根深蒂固；四是龐大的民間資本。這里且說(shuō)說(shuō)民間資本這只“沒(méi)有關(guān)進(jìn)籠子的老虎”。改革開(kāi)放三十多年來(lái)積累的巨大民間資本投資無(wú)門(mén)──股市“跌跌不休”，金價(jià)持續(xù)低迷，銀行理財(cái)產(chǎn)品和古玩藝術(shù)品投資也不保險(xiǎn)……。面對(duì)重回“負(fù)利率”時(shí)代的通脹壓力，工薪階層幾大傳統(tǒng)投資理財(cái)渠道幾乎全部受阻，而十多年來(lái)房產(chǎn)給了人們“看得見(jiàn)”的保值增值的信心。至于隱身民間資本中的特權(quán)階層和腐敗份子的購(gòu)房需求占有多大比重，則只有天知道。“十八大”掀起反腐風(fēng)暴以來(lái)，不斷曝出擁有十幾套、二十多套、數(shù)十套乃至一百多套房的“房姐”、“房妹”、“房嬸”、“房叔”、“房祖宗”、“房神仙”們，讓盼房心切的普通百姓唏噓不已。

開(kāi)發(fā)商逐利。開(kāi)發(fā)商本質(zhì)上是商人，商人逐利無(wú)可厚非。如果說(shuō)開(kāi)發(fā)商賺得了暴利，那也是中國(guó)的市場(chǎng)和環(huán)境給了他們賺取暴利的機(jī)會(huì)。我們搞的是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，那本質(zhì)上還是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。商品房本質(zhì)上還是商品。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，將某個(gè)商品動(dòng)用行政的手段進(jìn)行限購(gòu)限貸限價(jià)，本身已違反了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律。如果我們?cè){咒開(kāi)發(fā)商，那么，比開(kāi)發(fā)商獲利更多的地方政府呢？

所以，調(diào)控之所以陷入屢調(diào)屢漲的怪圈，中央政府與地方政府玩政策上“貓捉老鼠”游戲之所以不湊效（甚至也是與老百姓在玩貓捉老鼠游戲，例如“假離婚”），看來(lái)真的是我們的調(diào)控本身有問(wèn)題。

筆者認(rèn)為，解開(kāi)調(diào)控難以見(jiàn)效的政策困局的關(guān)鍵，不是限購(gòu)限貸限價(jià)，也不能指望督查、約談和問(wèn)責(zé)（去年7月底中央不是再派8個(gè)督查組督查16省市的市場(chǎng)調(diào)控嗎，但去年下半年至今樓市照樣瘋狂、房?jī)r(jià)照樣瘋漲），必須建立能夠治本的長(zhǎng)效機(jī)制。調(diào)控應(yīng)該從以下幾個(gè)方面著手：

一是抓緊稅制改革，疏理涉及房地產(chǎn)的各項(xiàng)稅、費(fèi)，推進(jìn)房產(chǎn)稅試點(diǎn)。目前中國(guó)與房地產(chǎn)有關(guān)的稅收多達(dá)40多種，個(gè)別地方甚至上百種。通過(guò)房產(chǎn)稅改革，取消一些不合同收費(fèi)和重復(fù)收費(fèi)，改變目前眾多機(jī)構(gòu)和部門(mén)爭(zhēng)吃房地產(chǎn)這塊“唐僧肉”的狀況，以減輕商品房成本，讓商品房?jī)r(jià)有讓利于民的空間；同時(shí)精減、合并涉房稅種，重點(diǎn)瞄準(zhǔn)持有環(huán)節(jié)征稅，對(duì)高端房和多套房課以重稅，提高商品房的持有成本，借助稅收手段打擊購(gòu)房的投機(jī)投資行為，達(dá)到既調(diào)節(jié)收入分配又調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的目的。

二是盡可能增加市場(chǎng)供給。包括增加土地有效供給，加大政府保障房建設(shè)力度，做好保障房分配和運(yùn)營(yíng)管理，將有限的保障房資源最大可能地利用起來(lái)，達(dá)到城市中低收入者“居者有其屋”的保障功能。

三是合理引導(dǎo)需求。長(zhǎng)期以來(lái)，國(guó)人“有房才有家”的觀念根深蒂固。年輕人談結(jié)婚先必談買(mǎi)房。2012年5月13日，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)和人民銀行共同發(fā)布的數(shù)據(jù)，中國(guó)自有住房擁有率高達(dá)89.68%。而歐洲住房擁有率不到50%，地廣人稀的加拿大不超過(guò)65%，即使以住房夢(mèng)為“美國(guó)夢(mèng)”之一的美國(guó)，住房擁有率也不過(guò)60%左右。政府要改變那種通過(guò)行政干預(yù)市場(chǎng)的簡(jiǎn)單做法。需求宜疏不宜堵，否則就形成了“堰塞湖”，早晚垮塌下來(lái)沖擊市場(chǎng)。行政手段抑制需求的直接后果往往是引導(dǎo)了價(jià)格上漲預(yù)期，市場(chǎng)“按下葫蘆浮起瓢”，甚至反復(fù)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈的怪象。政府除了在宏觀層面創(chuàng)造民間資本投資和增值的渠道，住房觀念的社會(huì)引導(dǎo)同樣重要。在需求引導(dǎo)上，一些不良開(kāi)發(fā)商對(duì)住房需求的火上澆油式的錯(cuò)誤引導(dǎo)，例如“結(jié)婚不買(mǎi)房，就是耍流氓”、“丈母娘說(shuō)了，婚房要三房”、“下班不能總回別人家”、“你可以不買(mǎi)房，除非擺平丈母娘”如此等等，應(yīng)該譴責(zé)。當(dāng)然，老百姓的住房觀念的形成，有著深刻的社會(huì)和人文因素，也與政府住房保障水平和力度有關(guān)。將老百姓的住房觀念引導(dǎo)到一個(gè)理性和合理方向，是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程。需要政府、社會(huì)、媒體形成合力，共同營(yíng)造一個(gè)理性、健康的住房觀念。

（本文是應(yīng)住建部中房協(xié)《城市開(kāi)發(fā)》雜志社的邀請(qǐng)撰寫(xiě)的。載《城市開(kāi)發(fā)》2013年第4期）

【作者簡(jiǎn)介】涂山青，資深房地產(chǎn)策劃人/培訓(xùn)專(zhuān)家。中國(guó)房地產(chǎn)培訓(xùn)協(xié)會(huì)高級(jí)顧問(wèn)，清華大學(xué)總裁班、浙江大學(xué)總裁班教練，住建部《城市開(kāi)發(fā)》雜志特邀撰稿人，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)培訓(xùn)中心專(zhuān)家團(tuán)成員，全國(guó)高企委職業(yè)教育專(zhuān)業(yè)委員會(huì)（NCZY）特聘專(zhuān)家。全球500強(qiáng)華人講師，總裁網(wǎng)金牌講師，2010中國(guó)品牌講師。中國(guó)房地產(chǎn)培訓(xùn)網(wǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)人才網(wǎng)、中國(guó)管理培訓(xùn)網(wǎng)、中國(guó)培訓(xùn)網(wǎng)、中國(guó)營(yíng)銷(xiāo)咨詢網(wǎng)、廣東培訓(xùn)網(wǎng)、培訓(xùn)在線等多家機(jī)構(gòu)高級(jí)顧問(wèn)∕培訓(xùn)專(zhuān)家。Tel：13627106979；QQ：2437587185；E-mail：realet_tsq@foxmail.com   Blog： https://tusq647.chinaceot.com