2014年樓市：機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)并存

文∕涂山青 

剛剛過去的2013年，樓市走過了“最嚴(yán)調(diào)控”以來的第4年，也走過暴漲和喧鬧的一年。在新高層施政元年調(diào)控政策相對(duì)中性和沉默之中，樓市再度瘋狂了一回。那么，在市場(chǎng)化調(diào)控思路輪廓日漸明朗的情況下，2014的樓市又將上演一部怎樣的變奏曲呢？綜合當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)大背景、行業(yè)政策環(huán)境和市場(chǎng)狀況分析，我認(rèn)為，2014年將是機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)并存，需要房企謹(jǐn)慎應(yīng)對(duì)。

2014年房地產(chǎn)行業(yè)的機(jī)會(huì)點(diǎn)

2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控仍將繼續(xù)，這一點(diǎn)毫無疑問。年底前召開的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，住建部部長姜偉新在部署2014年工作時(shí)明確表示，“繼續(xù)抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和監(jiān)管工作，保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性”。

一是調(diào)控政策仍將溫和、中性。新的一年，高層對(duì)樓市下“猛藥”的可能性基本上不存在。這一判斷主要基于這樣幾點(diǎn)：其一，經(jīng)濟(jì)增長的需要。12月份召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出2014年經(jīng)濟(jì)工作的核心的是堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)、改革創(chuàng)新。要求穩(wěn)扎穩(wěn)打，步步為營，統(tǒng)籌穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、促改革，鞏固穩(wěn)中向好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)大局穩(wěn)定，為全面深化改革創(chuàng)造條件。在全球性的金融危機(jī)還未有效緩解的國際經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下，中國宏觀經(jīng)濟(jì)觸底的壓力仍然巨大。為實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)，短期內(nèi)仍然有賴于房地產(chǎn)這只“引擎”。2013年10月29日中央政治局就加快推進(jìn)住房保障體系和供應(yīng)體系建設(shè)進(jìn)行第十次集體學(xué)習(xí)會(huì)上，習(xí)總書記發(fā)表講話指出，“住房問題既是民生問題也是發(fā)展問題”，這與以往高層更多地強(qiáng)調(diào)“是民生問題”似有不同。其二，符合新決策層的調(diào)控思路。2013年是新決策層施政元年。過去一年來，決策層已經(jīng)逐漸清晰地釋放市場(chǎng)化調(diào)控的信號(hào)，逐步弱化行政杠桿，將樓市調(diào)控納入全面深化改革的大棋局中整體平穩(wěn)推進(jìn)。這從2013年政策表現(xiàn)來看清晰可見。

二是新城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的推進(jìn)。前不久，十八屆三中全會(huì)和中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議相繼召開。中央已完成新城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略方向、戰(zhàn)略目標(biāo)、發(fā)展路徑的設(shè)計(jì)，并正在加快《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》的修訂完善。雖然新城鎮(zhèn)化不等于房地產(chǎn)化，但城鎮(zhèn)化的發(fā)展離不開大規(guī)模城市建設(shè)和城市改造。房地產(chǎn)行業(yè)是城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的支柱。2012年底我國城市化率為52.6%（戶籍城市化率僅35％），離80％的發(fā)達(dá)水平還有巨大的發(fā)展空間。中國至少還有十幾年的城鎮(zhèn)化進(jìn)程，老百姓對(duì)房子的需求依然巨大。可以說，新城鎮(zhèn)化是今后十至十五年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要支撐力量。

三是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的推動(dòng)力量。地方政府仍會(huì)扮演樓市的背后推手。出于發(fā)展經(jīng)濟(jì)、拉升GDP的需要，以及難以擺脫的“土地財(cái)政”依賴，缺錢的地方政府仍將積極推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展。國家審計(jì)署近期發(fā)布全國政府債務(wù)審計(jì)結(jié)果，截至2013年6月底，全國各級(jí)政府負(fù)有償還責(zé)任的債務(wù)20.7萬億元，其中地方政府債務(wù)余額人民幣17.8萬億元。此前一直云遮霧罩的政府債務(wù)規(guī)模，終于有了權(quán)威數(shù)據(jù)。雖然官方一直強(qiáng)調(diào)債務(wù)規(guī)模可控，但肩上扛著巨額債務(wù)的地方政府，豈能按捺住賣地和收取房地產(chǎn)稅費(fèi)的沖動(dòng)？

另一方面，近期幾次重要會(huì)議傳遞的信息表明，高層對(duì)樓市調(diào)控已開始轉(zhuǎn)軌，強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)對(duì)配置起決定作用，強(qiáng)調(diào)樓市調(diào)控要“分類指導(dǎo)”，不再“一刀切”。這意味著未來地方政府將在樓市調(diào)控中占主導(dǎo)地位，中央的統(tǒng)一號(hào)令將逐漸淡化，地方政府將更多地掌握樓市調(diào)控的“閥門”。因此，人們似乎有理由發(fā)問：近幾年來頭上有“約談”、“問責(zé)”之劍高懸，一些地方尚且敢于對(duì)中央的調(diào)控政策搞對(duì)沖，和稀泥，那么差別化調(diào)控之后，手握本地樓市調(diào)控主動(dòng)權(quán)的地方政府，又會(huì)有怎樣的調(diào)控動(dòng)力和表現(xiàn)呢？

（本文是應(yīng)住建部中房協(xié)《城市開發(fā)》雜志社的邀請(qǐng)撰寫的。載《城市開發(fā)》2014年第1期）

【作者簡(jiǎn)介】涂山青，資深房地產(chǎn)策劃人/培訓(xùn)專家。中國房地產(chǎn)培訓(xùn)協(xié)會(huì)高級(jí)顧問，清華大學(xué)總裁班、浙江大學(xué)總裁班教練，住建部《城市開發(fā)》雜志特邀撰稿人，中國房地產(chǎn)業(yè)培訓(xùn)中心專家團(tuán)成員，全國高企委職業(yè)教育專業(yè)委員會(huì)（NCZY）特聘專家。全球500強(qiáng)華人講師，總裁網(wǎng)金牌講師，2010中國品牌講師。中國房地產(chǎn)培訓(xùn)網(wǎng)、中國房地產(chǎn)人才網(wǎng)、中國管理培訓(xùn)網(wǎng)、中國培訓(xùn)網(wǎng)、中國營銷咨詢網(wǎng)、廣東培訓(xùn)網(wǎng)、聚成機(jī)構(gòu)等多家機(jī)構(gòu)高級(jí)顧問∕培訓(xùn)專家。Tel：13627106979；QQ：2437587185；E-mail：realet_tsq@foxmail.com   Blog： https://tusq647.chinaceot.com