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涂山青:2014年樓市:機(jī)會與挑戰(zhàn)并存(下)
2016-01-20 22515

(接上)

2014年房地產(chǎn)行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)

在不容樂觀的國際經(jīng)濟(jì)大環(huán)境和國內(nèi)“改革進(jìn)入深水區(qū)”的攻堅(jiān)階段,2014年樓市總體向好的同時,行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)也不容忽視。

一是樓市這只“孫猴子”仍將被套著“緊箍咒”。雖說前文判斷2014年調(diào)控政策將溫和中性,但它畢竟總會是樓市這只孫猴子頭上的一道“緊箍咒”。可以預(yù)見,在房價仍在頑強(qiáng)上攻,高房價令老百姓并不滿意,在新高層所倡導(dǎo)的市場長效機(jī)制真正建立起來之前(例如土地制度、稅收制度、財(cái)政體系等),樓市調(diào)控?cái)酂o結(jié)束的可能,行政干預(yù)和市場機(jī)制混合作用將會一直持續(xù)下去。

二是繼續(xù)遭遇“錢荒”困擾。在近幾年M2不斷大幅攀升的情況下,銀行業(yè)2013年半年季和年尾兩度鬧出“錢荒”。去年三季度以來,多地商業(yè)銀行明顯收緊房貸甚至?xí)和7抠J。12月份的中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確提出“繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策”,試圖為經(jīng)濟(jì)活力造血。只是房地產(chǎn)市場的貨幣“池子”早就呈溢出態(tài)勢。高層也一再喊話,強(qiáng)調(diào)流動性要更多地流向?qū)崢I(yè)領(lǐng)域。有經(jīng)濟(jì)學(xué)家分析說,貨幣政策一旦收緊,對房地產(chǎn)將是釜底抽薪。再放眼國際,美國QE退出將是房地產(chǎn)市場“一個很大的變量”,有行業(yè)人士如此警告。此前QE造成貨幣流動性過剩,大量熱錢涌入房地產(chǎn)市場。但去年以來市場流動性緊張持續(xù)。緊隨其后的是,美國去年第三季度的GDP增長為4.1%,發(fā)出明顯的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇信號,或?qū)⑽裏徨X流出中國。

三是從市場面來看,高房價和高地價增加了項(xiàng)目操作的難度。前年年中開始一直延續(xù)去年全年的房價過快上漲,把房價推到了一個更高的區(qū)位。加之一年多來大幅攀升的地價、市場預(yù)期以及供求關(guān)系,都會影響2014年的市場走勢。高地價大大提高了開發(fā)成本,壓縮了企業(yè)的利潤空間,也增加了產(chǎn)品定位和定價的難度。另一方面,過快上漲的房價對購房需求又會產(chǎn)生擠壓和擠出效應(yīng)。一旦遇到政策加碼,對市場預(yù)期的細(xì)微變化,理性的剛需主力客群缺乏追漲的動力,成交、銷售想要保持高位就非常困難。

四是中小房企業(yè)生存更加艱難。中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了十年高速發(fā)展,也經(jīng)歷了十年三輪調(diào)控,早已過了“誰來了都能分一杯羹”的草莽時代。市場集中度在提高,行業(yè)門檻越來越高。2013年已有7家大型房企跨入“千億級”,形成行業(yè)巨頭;銷售額過500億元房企達(dá)21家,百億級房企則增至71家。這些大型標(biāo)桿房企,他們的戰(zhàn)略意識、項(xiàng)目布局、營運(yùn)水平和融資能力等高出一籌,對資源的吸引力也大大強(qiáng)于普通中小房企。除此之外,他們的融資能力也讓同行只能望其項(xiàng)背。近兩年,大型房企為建立穩(wěn)健的資金鏈,紛紛拓展融資渠道。招商、萬科、金地、萬達(dá)、綠地等努力搭建境外融資平臺,旭輝控股、新城控股等一批區(qū)域性“龍頭”掀起內(nèi)地成長型房企赴港上市的新一輪熱潮,并獲成功。另一方面,產(chǎn)銀深度融合正成為標(biāo)桿房企探索融資變革的新途徑。繼越秀集團(tuán)控股香港創(chuàng)興銀行、綠地集團(tuán)控股盤錦市商業(yè)銀行后,去年10月萬科宣布控股徽商銀行。大型房企騰挪于資本市場,獲得穩(wěn)健的現(xiàn)金流,進(jìn)一步搶占市場先機(jī),逐步形成贏家通吃的局面,中小型房企生存的空間將更為有限。行業(yè)加快分化、洗牌和整合就成為不可避免了。

2014,樓市將如何走過?

2013年樓市高燒之后,2014年會否退燒?其實(shí),中國房地產(chǎn)市場從2003年起,十年歷經(jīng)過三輪宏觀調(diào)控。但實(shí)踐證明,類似“頭痛醫(yī)頭,腳痛醫(yī)腳”的行政化調(diào)控手段難以有效抑制房價的瘋漲。一年來的信息表明,新決策層已充分認(rèn)識到,要走出越調(diào)越漲的怪圈,必須建立市場化手段為主,輔以政府調(diào)節(jié)的政策引導(dǎo)體系。從近期的十八屆三中全會可以預(yù)見在2014年的樓市調(diào)控中,去行政化、差異化政策將成為調(diào)控主流。在這樣的調(diào)控總方針下,可以預(yù)見,2014年各地將繼續(xù)因地制宜地對政策的執(zhí)行尺度和力度進(jìn)行微調(diào),保持市場總體上平穩(wěn)發(fā)展。房價上漲過快的一線和少數(shù)二線熱點(diǎn)城市將從嚴(yán)落實(shí)差別化的住房信貸、稅收政策和限購等措施,而庫存壓力較大的部分二線和三四線城市,調(diào)控的力度應(yīng)該能松則松,不會太緊。

因此,綜合各方面因素判斷,2014年樓市將在房價趨于見頂中高位盤整,放緩漲幅。下半年如若遇到不動產(chǎn)登記、房產(chǎn)稅出臺等因素的影響,房價震蕩下行的可能性也較大,但基本上不存在大幅下跌的可能。

(本文是應(yīng)住建部中房協(xié)《城市開發(fā)》雜志社的邀請撰寫的。載《城市開發(fā)》2014年第1期)

【作者簡介】涂山青,資深房地產(chǎn)策劃人/培訓(xùn)專家。中國房地產(chǎn)培訓(xùn)協(xié)會高級顧問,清華大學(xué)總裁班、浙江大學(xué)總裁班教練,住建部《城市開發(fā)》雜志特邀撰稿人,中國房地產(chǎn)業(yè)培訓(xùn)中心專家團(tuán)成員,全國高企委職業(yè)教育專業(yè)委員會(NCZY)特聘專家。全球500強(qiáng)華人講師,總裁網(wǎng)金牌講師,2010中國品牌講師。中國房地產(chǎn)培訓(xùn)網(wǎng)、中國房地產(chǎn)人才網(wǎng)、中國管理培訓(xùn)網(wǎng)、中國培訓(xùn)網(wǎng)、中國營銷咨詢網(wǎng)、廣東培訓(xùn)網(wǎng)、聚成機(jī)構(gòu)等多家機(jī)構(gòu)高級顧問∕培訓(xùn)專家。Tel:13627106979;QQ:2437587185;E-mail:realet_tsq@foxmail.com   Blog: https://tusq647.chinaceot.com

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