文∕涂山青
地產(chǎn)大鱷在快速長(zhǎng)成,中小房企還有未來(lái)嗎?
剛剛過(guò)去的2013年,是樓市調(diào)控的第四年,也是房地產(chǎn)行業(yè)加速分化的一年:一二線城市與三四線城市加速分化──一二線城市房?jī)r(jià)地價(jià)比翼齊飛、三四線城市“鬼城”次第而出,大型房企與中小房企也在加速分化──大型房企快速擴(kuò)張,表現(xiàn)最為搶眼的如碧桂園業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)131%,銷(xiāo)售規(guī)模達(dá)1097.3億元,綠地及世茂地產(chǎn)年增長(zhǎng)均在40%以上……。房地產(chǎn)“千億級(jí)俱樂(lè)部”擴(kuò)容至7家,200億級(jí)房企達(dá)到35家。地產(chǎn)大鱷在快速長(zhǎng)成,馬太效應(yīng)明顯。盛高、萬(wàn)方、萬(wàn)好萬(wàn)家、新梅、綠景,錦繡天地、廣德業(yè)、嘉粵集團(tuán)、瑞達(dá)……,一批中小甚至并不太小的房企或被并購(gòu),或破產(chǎn)關(guān)門(mén)。據(jù)清科研究中心統(tǒng)計(jì)顯示,在2013年中國(guó)并購(gòu)市場(chǎng)上,房地產(chǎn)行業(yè)以并購(gòu)交易金額142.75億美元排行第二,同比漲幅達(dá)265.7%,占到總交易量的15.3%。有資料顯示,“最嚴(yán)調(diào)控”以來(lái),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從2010年初的5.8萬(wàn)個(gè)銳減到2013年末的4.2萬(wàn)個(gè),減少36.6%。預(yù)計(jì)未來(lái)3年內(nèi)至少還將有30%的企業(yè)出局,其中絕大多數(shù)將是中小房企。
有人可能會(huì)驚呼:大房企都千億了,中小房企如何生存?
持續(xù)調(diào)控下,大房企憑借著品牌優(yōu)勢(shì)、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)、資源整合優(yōu)勢(shì)等,騰挪于土地市場(chǎng)、資本市場(chǎng),借力搶占房地產(chǎn)市場(chǎng)高地,布局全國(guó)市場(chǎng)甚至開(kāi)始向海外發(fā)展,形成贏家通吃局面。毫無(wú)疑問(wèn),中小房企的生存空間越來(lái)越小,面臨的競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)越來(lái)越嚴(yán)峻。但并不意味著小房企沒(méi)有生存的空間。
優(yōu)勝劣汰,適者生存。這是自然界和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的共同規(guī)律。美國(guó)學(xué)者詹姆斯·弗·穆?tīng)栐谄鋾充N(xiāo)著作《競(jìng)爭(zhēng)的衰亡》一書(shū)中指出,一個(gè)相對(duì)合理的生態(tài)系統(tǒng),一定是生存其中的組織或個(gè)人相互作用的經(jīng)濟(jì)聯(lián)合體。在這個(gè)聯(lián)合體內(nèi),有強(qiáng)者也有弱者,它們共同構(gòu)成了完整的生態(tài)鏈,就像有機(jī)體在自然界中那樣共同生存與共同進(jìn)化。生存的本能決定了它們必須在競(jìng)爭(zhēng)與合作中尋找各自的戰(zhàn)略和定位,找到適合自己的生存方式和生存空間,并且體現(xiàn)自己獨(dú)特的存在價(jià)值。所以,房地產(chǎn)背靠中國(guó)這個(gè)人口基數(shù)龐大、經(jīng)濟(jì)持續(xù)較快發(fā)展的巨大市場(chǎng),又適逢國(guó)家新城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略啟航,在行業(yè)生態(tài)系統(tǒng)里,大小房企生存的空間是有的。這正像其他行業(yè)和領(lǐng)域一樣,沒(méi)有說(shuō)只有大企業(yè)沒(méi)有小企業(yè)存在的。對(duì)于實(shí)力不強(qiáng)的中小房企,應(yīng)該在清晰地評(píng)估自身優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)的基礎(chǔ)上,分析環(huán)境機(jī)會(huì)與威脅,策略上選擇最能把握機(jī)會(huì)和發(fā)揮優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目,操作中善于規(guī)避環(huán)境威脅和自身劣勢(shì),適當(dāng)縮短戰(zhàn)線,將有限的資源集中于那些最能為客戶創(chuàng)造價(jià)值的環(huán)節(jié),建立專業(yè)化優(yōu)勢(shì),從而形成自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力。比如美國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)中,就有專門(mén)從事住宅開(kāi)發(fā)的普特、KBhome、Horton等,也有專門(mén)從事商業(yè)地產(chǎn)投資與經(jīng)營(yíng)的西蒙地產(chǎn),還有在全球范圍內(nèi)投資及運(yùn)營(yíng)物流地產(chǎn)的普洛斯地產(chǎn)。它們都有自己在產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈中的合理定位,走專業(yè)化策略的成功典范。
那么,房地產(chǎn)告別黃金十年,在調(diào)控方式轉(zhuǎn)軌、新城鎮(zhèn)化拉開(kāi)大幕的當(dāng)下,中小房企轉(zhuǎn)型和生存的方向在哪里?
(未完待續(xù))
(本文是應(yīng)住建部中房協(xié)《城市開(kāi)發(fā)》雜志社的邀請(qǐng)撰寫(xiě)的。載《城市開(kāi)發(fā)》2014年第2期)
【作者簡(jiǎn)介】涂山青,資深房地產(chǎn)策劃人/培訓(xùn)專家。中國(guó)房地產(chǎn)培訓(xùn)協(xié)會(huì)高級(jí)顧問(wèn),清華大學(xué)總裁班、浙江大學(xué)總裁班教練,住建部《城市開(kāi)發(fā)》雜志特邀撰稿人,中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)培訓(xùn)中心專家團(tuán)成員,全國(guó)高企委職業(yè)教育專業(yè)委員會(huì)(NCZY)特聘專家。全球500強(qiáng)華人講師,總裁網(wǎng)金牌講師,2010中國(guó)品牌講師。中國(guó)房地產(chǎn)培訓(xùn)網(wǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)人才網(wǎng)、中國(guó)管理培訓(xùn)網(wǎng)、中國(guó)培訓(xùn)網(wǎng)、中國(guó)營(yíng)銷(xiāo)咨詢網(wǎng)、廣東培訓(xùn)網(wǎng)、聚成機(jī)構(gòu)等多家機(jī)構(gòu)高級(jí)顧問(wèn)∕培訓(xùn)專家。Tel:13627106979;QQ:2437587185;E-mail:realet_tsq@foxmail.com