文∕涂山青

（接上）

三是積極參與保障房建設(shè)。

近幾年國家保障房建設(shè)力度大大增加。根據(jù)“十二五”規(guī)劃，保障房建設(shè)目標(biāo)3600萬套，覆蓋率達到20%。根據(jù)這個宏大的計劃，住建部門測算，保障房建設(shè)每年所需資金在1.3萬億元以上，地方政府必須吸引社會資本和力量廣泛參與。這又是一塊巨大的市場“蛋糕”。房地產(chǎn)行業(yè)政策性強，房企積極配合政府的政策導(dǎo)向是一種明智的戰(zhàn)略選擇。對房企而言，參與當(dāng)?shù)氐谋Ｕ戏拷ㄔO(shè)項目，不僅能獲得穩(wěn)定的盈利，而且能保持和擴大市場份額。而且地方政府往往通過保障房項目在土地、稅收、資金上為承接企業(yè)提供一定的優(yōu)惠和稅費減免，開發(fā)企業(yè)既擴大了業(yè)務(wù)范圍，也提高了市場占有率，還贏得了當(dāng)?shù)?a target="_blank" style="color: black;" >市場的品牌效應(yīng)和政府關(guān)系。可謂一舉多得。

貴州最大上市房企中天城投就是深諳其道的成功實踐者。中天城投長期致力于舊城改造和經(jīng)適房建設(shè)。2012年3月中天城投與省政府簽訂參與“十二五”保障性住房建設(shè)的框架協(xié)議，計劃“十二五”期間完成約1000萬平米（約20萬套）、總投資約200億元。由于參與多項貴州政府工程建設(shè)，此前的2011年1月中天城投獲得1.298億元的政府獎勵。中天城投表示，根據(jù)地方政策，參與建設(shè)保障房的收益可達8%左右，加上配建的商場商鋪、辦公場所等經(jīng)營性附屬設(shè)施，以及享受的政策優(yōu)惠，預(yù)期收益則更高。由于商業(yè)配套的價格遠高于保障房，若限價房售價5千元，配套商鋪售價至少在1萬元以上。公司有測算，如果保障房商業(yè)配套能達到10%，那么開發(fā)商商業(yè)配套的利潤能達到普通商品房的兩倍。以總量10億的保障房投資計，開發(fā)商在商業(yè)這塊可以多獲利1個億，加上本身8%的利潤率，整體利潤可以達到18%。開發(fā)商參與保障房建設(shè)，除賬面上的收益之外，還可在一定程度上規(guī)避嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控壓力。保障房建設(shè)成本較低，需求也穩(wěn)定，資金周轉(zhuǎn)快，有了政策和地方政府的支持更容易獲得銀行貸款，自有資金比例甚至可以低至20%以下。即使以5%左右的利潤率計算，5倍左右的杠桿意味著開發(fā)收益率可擴大至25%左右。

俗話說：魚有魚路，蝦有蝦道。對于任何企業(yè)而言，生存總是第一要務(wù)。當(dāng)你改變不了環(huán)境時，應(yīng)對環(huán)境變化的上上之選就是適應(yīng)環(huán)境。自然界如此，房地產(chǎn)行業(yè)亦是如此。

（本文是應(yīng)住建部中房協(xié)《城市開發(fā)》雜志社的邀請撰寫的。載《城市開發(fā)》2014年第2期）

【作者簡介】涂山青，資深房地產(chǎn)策劃人/培訓(xùn)專家。中國房地產(chǎn)培訓(xùn)協(xié)會高級顧問，清華大學(xué)總裁班、浙江大學(xué)總裁班教練，住建部《城市開發(fā)》雜志特邀撰稿人，中國房地產(chǎn)業(yè)培訓(xùn)中心專家團成員，全國高企委職業(yè)教育專業(yè)委員會（NCZY）特聘專家。全球500強華人講師，總裁網(wǎng)金牌講師，2010中國品牌講師。中國房地產(chǎn)培訓(xùn)網(wǎng)、中國房地產(chǎn)人才網(wǎng)、中國管理培訓(xùn)網(wǎng)、中國培訓(xùn)網(wǎng)、中國營銷咨詢網(wǎng)、廣東培訓(xùn)網(wǎng)、聚成機構(gòu)等多家機構(gòu)高級顧問∕培訓(xùn)專家。Tel：13627106979；QQ：2437587185；E-mail：realet_tsq@foxmail.com   Blog： https://tusq647.chinaceot.com