轉(zhuǎn)型應(yīng)該如何轉(zhuǎn)？轉(zhuǎn)型之路在何方？在以人為核心的新城鎮(zhèn)化背景下，房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型應(yīng)是從戰(zhàn)略到策略的全面轉(zhuǎn)型。

先談戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

在戰(zhàn)略上，房企必須認(rèn)清大勢，轉(zhuǎn)變觀念，在重新審視和定位自己的前提下，理性作為。房企戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型包括企業(yè)角色定位轉(zhuǎn)型、市場戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型和產(chǎn)品戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

新的形勢迫切要求房企重新界定對自身的角色和定位。一個(gè)明顯的趨勢就是企業(yè)角色轉(zhuǎn)型，從開發(fā)商向城市運(yùn)營商、服務(wù)商轉(zhuǎn)型。2013年6月，萬科正式宣布轉(zhuǎn)型為城市配套服務(wù)商。萬科、龍湖、世茂等一線房企跳出房地產(chǎn)開發(fā)商的傳統(tǒng)定位，近兩年都在嘗試以房地產(chǎn)開發(fā)為龍頭，打造“城鎮(zhèn)新型生活服務(wù)平臺(tái)”──除了滿足業(yè)主住房需求，還為業(yè)主及片區(qū)居民提供包括餐飲、教育、理財(cái)、定購商品、家庭服務(wù)乃至私人飛機(jī)預(yù)訂等全套的管家服務(wù)。

市場戰(zhàn)略方面，大型房企從國內(nèi)經(jīng)營走向海外經(jīng)營，已開始了國內(nèi)和國際兩個(gè)市場的布局。鑒于當(dāng)前的宏觀環(huán)境和行業(yè)態(tài)勢，恰當(dāng)?shù)?a target="_blank" style="color: black;" >市場戰(zhàn)略方向應(yīng)該是穩(wěn)定一線、爭搶二線、慎對三四線。近兩年興起的中國房企走向海外，則既有國內(nèi)嚴(yán)厲的政策調(diào)控因素，也是企業(yè)做大之后的必然選擇。2012年以來，已有萬科、碧桂園、綠地、富力、雅居樂、萬通、首創(chuàng)、SOHO中國、萬達(dá)、鑫苑置業(yè)、華彬集團(tuán)等十余家大型房企向開拓海外項(xiàng)目。其中綠地集團(tuán)僅2013年就已經(jīng)進(jìn)駐全球四大洲6個(gè)國家9座城市。世邦魏理仕2013年上半年發(fā)布的《中國資本進(jìn)軍海外房地產(chǎn)投資報(bào)告》預(yù)計(jì)，近幾年中國將有1.1萬億元人民幣投向海外房地產(chǎn)市場。

在產(chǎn)品戰(zhàn)略上，企業(yè)必須以合理規(guī)劃、節(jié)約資源為前提，實(shí)現(xiàn)集約化經(jīng)營，以提高土地利用率和空間利用率。圍繞環(huán)保、低碳目標(biāo)尋求產(chǎn)品創(chuàng)新方向，同時(shí)節(jié)約成本。一方面，房企應(yīng)瞄準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)化加強(qiáng)產(chǎn)品設(shè)計(jì)，致力于產(chǎn)品改良和功能改進(jìn)，探索新工藝，使用新材料，在小戶型研發(fā)、精裝房以及節(jié)能低碳產(chǎn)品開發(fā)上下功夫。例如萬科較早開始了產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的探索，萬科宣布從2013年起，其住宅產(chǎn)業(yè)化的重點(diǎn)轉(zhuǎn)向工廠化造房。萬科前瞻的戰(zhàn)略眼光已經(jīng)為其引領(lǐng)未來工廠化趨勢積累了行業(yè)先發(fā)優(yōu)勢。在不久的將來房地產(chǎn)工廠化最后的“瓶頸”獲得突破后，比目前裝修房更加顯著的市場效應(yīng)和經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢無疑會(huì)成為萬科繼續(xù)領(lǐng)跑行業(yè)的資本。

另一方面，在調(diào)控常態(tài)化的政策壓力下，房企的必然選擇是多業(yè)態(tài)發(fā)展。為規(guī)避調(diào)控，尋找新領(lǐng)域，多數(shù)開發(fā)商從單一的住宅開發(fā)拓展到商業(yè)地產(chǎn)，或旅游地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、文化產(chǎn)業(yè)等。大房企都紛紛豐富自己的產(chǎn)品線，走上多業(yè)態(tài)發(fā)展之路。萬科2011年制定了“商住二八分”戰(zhàn)略，當(dāng)年宣布投入260億元進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，2013年初正式成立商用地產(chǎn)管理部，2013年6月正式宣布轉(zhuǎn)型為城市配套服務(wù)商。在中國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域縱橫捭闔的萬達(dá)集團(tuán)，產(chǎn)業(yè)鏈更是覆蓋了地產(chǎn)、酒店、文化旅游和百貨四大產(chǎn)業(yè)。萬達(dá)在坐穩(wěn)商業(yè)地產(chǎn)龍頭老大的位置后，業(yè)務(wù)鏈伸向住宅產(chǎn)業(yè)，其住宅產(chǎn)品既有精裝SOHO公寓，更有萬達(dá)公館、萬達(dá)華府等高端產(chǎn)品。

（未完待續(xù)） 

（本文是應(yīng)住建部中房協(xié)《城市開發(fā)》雜志社的邀請撰寫的。載《城市開發(fā)》2014年第4期）

【作者簡介】涂山青，資深房地產(chǎn)策劃人/培訓(xùn)專家。中國房地產(chǎn)培訓(xùn)協(xié)會(huì)高級(jí)顧問，清華大學(xué)總裁班、浙江大學(xué)總裁班教練，住建部《城市開發(fā)》雜志特邀撰稿人，中國房地產(chǎn)業(yè)培訓(xùn)中心專家團(tuán)成員，全國高企委職業(yè)教育專業(yè)委員會(huì)（NCZY）特聘專家。全球500強(qiáng)華人講師，總裁網(wǎng)金牌講師，2010中國品牌講師。中國房地產(chǎn)培訓(xùn)網(wǎng)、中國房地產(chǎn)人才網(wǎng)、中國管理培訓(xùn)網(wǎng)、中國培訓(xùn)網(wǎng)、中國營銷咨詢網(wǎng)、廣東培訓(xùn)網(wǎng)、聚成機(jī)構(gòu)等多家機(jī)構(gòu)高級(jí)顧問∕培訓(xùn)專家。Tel：13627106979；QQ：2437587185；E-mail：realet_tsq@foxmail.com  Blog： https://tusq647.chinaceot.com