二問(wèn)：這一次房?jī)r(jià)真的會(huì)跌嗎？

縱觀當(dāng)前國(guó)際、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境和中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀，筆者認(rèn)為，這一次，市場(chǎng)繼續(xù)走低、房?jī)r(jià)下跌是大概率事件。理由主要如下：

一是經(jīng)濟(jì)大環(huán)境壓力。今年以來(lái)，國(guó)務(wù)院總經(jīng)理李克強(qiáng)不止一次指出，2014年我國(guó)面臨的環(huán)境依然錯(cuò)綜復(fù)雜，經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)嚴(yán)峻。表現(xiàn)為世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇存在不穩(wěn)定、不確定因素，一些國(guó)家宏觀政策調(diào)整帶來(lái)變數(shù)，新興經(jīng)濟(jì)體又面臨新的困難和挑戰(zhàn)；全球經(jīng)濟(jì)格局深度調(diào)整，國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)更趨激烈。我國(guó)支撐發(fā)展的要素條件也在發(fā)生深刻變化，深層次矛盾凸顯，正處于結(jié)構(gòu)調(diào)整陣痛期、增長(zhǎng)速度換擋期，到了爬坡過(guò)坎的緊要關(guān)口，經(jīng)濟(jì)下行壓力大。今年一季度我國(guó)GDP增長(zhǎng)7.4％，創(chuàng)6個(gè)季度以來(lái)新低。港媒說(shuō)，這個(gè)增速實(shí)際上已經(jīng)擊破了總理的底線。

二是樓市調(diào)控下，限購(gòu)、限貸使得房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩端的信貸均異常緊張。去年6月和年底，商業(yè)銀行曾經(jīng)兩度鬧“錢荒”。今年各地多數(shù)銀行出于風(fēng)險(xiǎn)考慮更是頻頻收緊房貸，有的甚至?xí)和７抠J，很多地方的公積金貸款也同步收緊。房地產(chǎn)市場(chǎng)“失血”現(xiàn)象愈演愈烈。今年以來(lái)一些地方不斷傳出“資金鏈斷裂、開(kāi)發(fā)商跑路”的新聞的消息，更是給市場(chǎng)平添了幾分肅殺氣氛，令業(yè)界緊張。

三是“十八大”后，新領(lǐng)導(dǎo)層掀起的新一輪改革所帶來(lái)的反腐效應(yīng)。改革的反腐效應(yīng)折射到房地產(chǎn)領(lǐng)域，一方面，“老虎蒼蠅一起打”，對(duì)腐敗官員擁有眾多房子的查肅威懾；另一方面，即將全面啟動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，無(wú)疑都將對(duì)腐敗行為購(gòu)房和灰色收入購(gòu)房需求形成一定程度的“擠出”效應(yīng)。最近萬(wàn)科掌門人王石表示，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)講，最大的調(diào)控就是反腐。王石此言值得深思和回味。最近國(guó)土資源部公布了不動(dòng)產(chǎn)登記制度實(shí)施的時(shí)間表。按照公布的計(jì)劃，2014年建立統(tǒng)一登記的基礎(chǔ)性制度，2015年推進(jìn)統(tǒng)一登記制度的實(shí)施過(guò)渡，2016年全面實(shí)施統(tǒng)一登記制度。雖然我們不能妄言不動(dòng)產(chǎn)登記制度的反腐功能，但可以肯定的是，未來(lái)一人或一戶擁有眾多房子的現(xiàn)象將大量減少。再加上房產(chǎn)稅擇機(jī)出臺(tái)，投機(jī)和投資性的炒房行為退出樓市，那么，一直暴熱的樓市顯然將面臨降溫。

四是行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。例如，業(yè)內(nèi)爭(zhēng)論已久的房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)，我們不能無(wú)視，還有高庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)、資金鏈風(fēng)險(xiǎn)等因素。庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)方面，去年以來(lái)一直銷售不暢的部分二三線城市更是岌岌可危。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局4月17日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，3月末，全國(guó)商品房待售面積達(dá)52163萬(wàn)平方米，首破5億平方米大關(guān)，環(huán)比增加766萬(wàn)平方米。其中住宅待售面積增加492萬(wàn)平方米。再看幾個(gè)具體城市的例子：一季度青島新商品房庫(kù)存量高達(dá)1500萬(wàn)㎡、杭州庫(kù)存超過(guò)12萬(wàn)套。4月3日上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的市場(chǎng)研究報(bào)告顯示，截至3月底，其監(jiān)測(cè)的20個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為8401萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)16.3%，庫(kù)存總量創(chuàng)近5年歷史新高，其中北京、深圳的庫(kù)存環(huán)比增幅分別達(dá)到10.0%、9.8%。

庫(kù)存高企，而銷售進(jìn)一步萎縮。一些被媒體和專業(yè)人士稱之為“空城”、“鬼城”的城市，其樓市確實(shí)站到了懸崖邊。銷售低迷也進(jìn)一步加劇了市場(chǎng)悲觀預(yù)期，觀望氣氛普遍濃厚。

（未完待續(xù)）

（本文是應(yīng)住建部中房協(xié)《城市開(kāi)發(fā)》雜志社的邀請(qǐng)撰寫的。載《城市開(kāi)發(fā)》2014年第5期）

【作者簡(jiǎn)介】涂山青，資深房地產(chǎn)策劃人/培訓(xùn)專家。中國(guó)房地產(chǎn)培訓(xùn)協(xié)會(huì)高級(jí)顧問(wèn)，清華大學(xué)總裁班、浙江大學(xué)總裁班教練，住建部《城市開(kāi)發(fā)》雜志特邀撰稿人，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)培訓(xùn)中心專家團(tuán)成員，全國(guó)高企委職業(yè)教育專業(yè)委員會(huì)（NCZY）特聘專家。全球500強(qiáng)華人講師，總裁網(wǎng)金牌講師，2010中國(guó)品牌講師。中國(guó)房地產(chǎn)培訓(xùn)網(wǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)人才網(wǎng)、中國(guó)管理培訓(xùn)網(wǎng)、中國(guó)培訓(xùn)網(wǎng)、中國(guó)營(yíng)銷咨詢網(wǎng)、廣東培訓(xùn)網(wǎng)、聚成機(jī)構(gòu)等多家機(jī)構(gòu)高級(jí)顧問(wèn)∕培訓(xùn)專家。Tel：13627106979；QQ：2437587185；E-mail：realet_tsq@foxmail.com   Blog： https://tusq647.chinaceot.com