“松綁”有效但有限

最近，無論是紙媒還是網(wǎng)絡(luò)，有關(guān)樓市拐點(diǎn)、崩盤、松綁、救市的話題吵得正酣。從眼下的趨勢(shì)看，樓市繼續(xù)下行是大概率事件，在高層既定的“分類調(diào)控”的總基調(diào)下，一曲曲“救市”大戲恐怕將在華夏大地輪番上演。

5月22日臨近下班時(shí)點(diǎn)，一則從新華報(bào)業(yè)發(fā)出的消息迅速在網(wǎng)絡(luò)上傳開：“住建部多位人士確認(rèn)，除北上廣深之外，其它城市的限購政策可以自行調(diào)節(jié)，尤其是庫存過大的地方，但不會(huì)明確發(fā)文。近期北上廣深市場(chǎng)也有劇烈調(diào)整，他們正在觀察研究，但發(fā)文確認(rèn)限購放開的可能性不大?！?/span>

如果此消息確實(shí)，當(dāng)然對(duì)除北上廣深之外的限購城市而言是最大利好，短期內(nèi)樓市成交有可能止跌回升，出現(xiàn)一波小反彈，但難以持續(xù)。實(shí)際上，目前限購46個(gè)城市中僅16個(gè)城市對(duì)全市域限購，其余40個(gè)城市只是對(duì)主城區(qū)限購，這些城市的限購效果本就有限。再加上一些三四線城市戶籍制度執(zhí)行并不很嚴(yán)，因此，利好的程度就有限了。取消限購只是放寬了部分需求進(jìn)入樓市，但無法改變庫存過高和銀行惜貸的狀況。

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的體制下，限購這樣的手段顯然不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的。

“限購”本是典型的行政手段，是上一屆政府面對(duì)不斷攀升的房?jī)r(jià)不得已而為之的手段。“限購”有效但效果也有限。在宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步下行，GDP增速已經(jīng)跌過7.5%這個(gè)心理價(jià)位的情況下，如何拿捏樓市調(diào)控的力度，是擺在決策層面前的一大難題。如果不想因?yàn)?a target="_blank" style="color: black;" >房地產(chǎn)降溫拖累整個(gè)經(jīng)濟(jì)，那么決策層最能調(diào)動(dòng)的手段就是取消限購。至于銀行貸款因素，自然只有交給商業(yè)銀行自行把握市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，政府不可能要求銀行冒著風(fēng)險(xiǎn)放貸。還有房?jī)r(jià)見頂后的市場(chǎng)預(yù)期，也是放松限購難以扭轉(zhuǎn)的。

先說“松綁”仍會(huì)有效。

不論是此前的中央政府默認(rèn)地方“松綁”救市，還是“5．22”傳言的全面“松綁”，調(diào)控一旦從政策上松綁，仍將在局部產(chǎn)生效果。由于放寬購買對(duì)象、降低市場(chǎng)門檻、減免稅費(fèi)等，“松綁”總可以帶來一定的利好，讓一部分此前受到限制的“剛需”得以釋放，或在開發(fā)商所謂“抄底”的促銷刺激下提前釋放剛需。局部市場(chǎng)出現(xiàn)止跌甚至銷量短暫回升。

但是，“松綁”的效果也將會(huì)很有限。為什么？

第一，這一輪樓市降溫的內(nèi)在動(dòng)因有別于以往。有人說，中國(guó)老百姓已經(jīng)習(xí)慣了樓市每隔兩三年的階段性萎靡、繼而又報(bào)復(fù)性增長(zhǎng)的節(jié)奏。但這一次不同。過去十年，關(guān)于樓市調(diào)控的文件足足下發(fā)了179份也沒有治住房?jī)r(jià)上漲，而過去一年中一份都沒發(fā)，樓市現(xiàn)在卻在持續(xù)降溫。這是為什么呢？我們可以看看此前中國(guó)樓市最近有過的兩輪降溫，分別是2008年和2011年。前一次降溫的最大動(dòng)因無疑是始于2007年底的全球金融危機(jī)，而后一次降溫則始于2010年起的調(diào)控政策強(qiáng)力打壓（連番的“升準(zhǔn)”、加息，和限購、限貸、限價(jià)等）。那么這一次的降溫，則是經(jīng)濟(jì)大環(huán)境和行業(yè)內(nèi)部深層次因素綜合作用的結(jié)果。經(jīng)濟(jì)大環(huán)境方面，一方面，受全球性的金融危機(jī)“余震”的影響，另一方面，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、結(jié)構(gòu)調(diào)整的改革處于啟動(dòng)關(guān)口的利益膠著狀態(tài)和陣痛期，內(nèi)外部因素兩相作用下，宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)減速（今年一季度GDP增速降至7.4%，創(chuàng)1990年以來最低）。

第二，銀行貸款收緊。從2012年年中一直持續(xù)2013年全年的樓市暴熱，房?jī)r(jià)進(jìn)一步推高，樓市泡沫和行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)積聚達(dá)到新的高度，讓商業(yè)銀行提高了房貸的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，今年以來各家銀行普遍緩貸、壓貸甚至停貸。銀行貸款就是房地產(chǎn)這個(gè)灶膛里的“柴火”，只要不往灶膛里添柴（銀貸收緊），樓市必然隨之降溫。

第三，市場(chǎng)供求的變化。市場(chǎng)供應(yīng)上，此前持續(xù)一年多的樓市過熱，一方面刺激了房企拿地的熱情和項(xiàng)目開發(fā)的規(guī)模，造成市場(chǎng)供應(yīng)過高，庫存隨之攀升。例如2013年底全國(guó)在建商品住宅達(dá)到48.63億平方米，是當(dāng)年商品房需求量的4.2倍，高于3.3的長(zhǎng)期平均值。 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局4月16日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，3月末全國(guó)商品房待售面積達(dá)52163萬平方米，首破5億平方米，庫存創(chuàng)5年來新高。另一方面，前一階段的持續(xù)熱銷在一定程度上透支了“剛需”。此外，還有房?jī)r(jià)過高的因素。有專家認(rèn)為，由于十年來房?jī)r(jià)的持續(xù)攀升，從一二線城市到三四城市，房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)超過居民收入增速，房?jī)r(jià)收入比偏離正常區(qū)間，導(dǎo)致居民住房購買力下降，“剛需族”規(guī)模難以持續(xù)。

有資料顯示，歷經(jīng)多年的房地產(chǎn)飛速發(fā)展，商品房市場(chǎng)在很多城市已經(jīng)呈現(xiàn)供過于求的態(tài)勢(shì)。隨著人口結(jié)構(gòu)“拐點(diǎn)”的到來，住房需求可能下滑。至于一些地方在“造城沖動(dòng)”下近幾年搞房地產(chǎn)大躍進(jìn)，被稱之為“鬼城”、“空城”和“睡城”的部分三四線城市，則呈現(xiàn)明顯的供過于求，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)已達(dá)臨界點(diǎn)。

第四，市場(chǎng)預(yù)期改變。房子作為老百姓最大的大件商品，心理預(yù)期對(duì)市場(chǎng)成交的影響十分明顯。因?yàn)榉孔釉陬櫩统鍪殖山粫r(shí)多半還是“期房”。顧客擔(dān)心成交到入伙及入住以后，一旦房?jī)r(jià)下跌，顧客的“資產(chǎn)損失”往往數(shù)以萬計(jì)和數(shù)十萬元計(jì)。而今年以來，市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生逆轉(zhuǎn)，看跌成為壓倒性的心理。5月20日《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》披露的一項(xiàng)調(diào)查顯示，91%的網(wǎng)友認(rèn)為“目前的房?jī)r(jià)未見底”，56%的網(wǎng)友覺得“即使房?jī)r(jià)降了，不是跳水而是假摔”；89%的人認(rèn)為“現(xiàn)在不是買房好時(shí)機(jī)”。

這四個(gè)因素表明，為房地產(chǎn)市場(chǎng)深層次關(guān)系已經(jīng)發(fā)生根本變化的情形下，指望“松綁”、取消限購，樓市便能延續(xù)以前的樓市神話，恐怕很難。

（本文是應(yīng)住建部中房協(xié)《城市開發(fā)》雜志社的邀請(qǐng)撰寫的。載《城市開發(fā)》2014年第6期）