新型城鎮(zhèn)化下的房企轉型路在何方

轉型應該如何轉？轉型之路在何方？在以人為核心的新城鎮(zhèn)化背景下，房地產業(yè)轉型應是從戰(zhàn)略到策略的全面轉型。

先談戰(zhàn)略轉型。

在戰(zhàn)略上，房企必須認清大勢，轉變觀念，在重新審視和定位自己的前提下，理性作為。房企戰(zhàn)略轉型包括企業(yè)角色定位轉型、市場戰(zhàn)略轉型和產品戰(zhàn)略轉型。

新的形勢迫切要求房企重新界定對自身的角色和定位。一個明顯的趨勢就是企業(yè)角色轉型，從開發(fā)商向城市運營商、服務商轉型。2013年6月，萬科正式宣布轉型為城市配套服務商。萬科、龍湖、世茂等一線房企跳出房地產開發(fā)商的傳統(tǒng)定位，近兩年都在嘗試以房地產開發(fā)為龍頭，打造“城鎮(zhèn)新型生活服務平臺”──除了滿足業(yè)主住房需求，還為業(yè)主及片區(qū)居民提供包括餐飲、教育、理財、定購商品、家庭服務乃至私人飛機預訂等全套的管家服務。

市場戰(zhàn)略方面，大型房企從國內經營走向海外經營，已開始了國內和國際兩個市場的布局。鑒于當前的宏觀環(huán)境和行業(yè)態(tài)勢，恰當的市場戰(zhàn)略方向應該是穩(wěn)定一線、爭搶二線、慎對三四線。近兩年興起的中國房企走向海外，則既有國內嚴厲的政策調控因素，也是企業(yè)做大之后的必然選擇。2012年以來，已有萬科、碧桂園、綠地、富力、雅居樂、萬通、首創(chuàng)、SOHO中國、萬達、鑫苑置業(yè)、華彬集團等十余家大型房企向開拓海外項目。其中綠地集團僅2013年就已經進駐全球四大洲6個國家9座城市。世邦魏理仕2013年上半年發(fā)布的《中國資本進軍海外房地產投資報告》預計，近幾年中國將有1.1萬億元人民幣投向海外房地產市場。

在產品戰(zhàn)略上，企業(yè)必須以合理規(guī)劃、節(jié)約資源為前提，實現集約化經營，以提高土地利用率和空間利用率。圍繞環(huán)保、低碳目標尋求產品創(chuàng)新方向，同時節(jié)約成本。一方面，房企應瞄準標準化加強產品設計，致力于產品改良和功能改進，探索新工藝，使用新材料，在小戶型研發(fā)、精裝房以及節(jié)能低碳產品開發(fā)上下功夫。例如萬科較早開始了產業(yè)化發(fā)展的探索，萬科宣布從2013年起，其住宅產業(yè)化的重點轉向工廠化造房。萬科前瞻的戰(zhàn)略眼光已經為其引領未來工廠化趨勢積累了行業(yè)先發(fā)優(yōu)勢。在不久的將來房地產工廠化最后的“瓶頸”獲得突破后，比目前裝修房更加顯著的市場效應和經濟優(yōu)勢無疑會成為萬科繼續(xù)領跑行業(yè)的資本。

另一方面，在調控常態(tài)化的政策壓力下，房企的必然選擇是多業(yè)態(tài)發(fā)展。為規(guī)避調控，尋找新領域，多數開發(fā)商從單一的住宅開發(fā)拓展到商業(yè)地產，或旅游地產、工業(yè)地產、養(yǎng)老地產、文化產業(yè)等。大房企都紛紛豐富自己的產品線，走上多業(yè)態(tài)發(fā)展之路。萬科2011年制定了“商住二八分”戰(zhàn)略，當年宣布投入260億元進軍商業(yè)地產，2013年初正式成立商用地產管理部，2013年6月正式宣布轉型為城市配套服務商。在中國商業(yè)地產領域縱橫捭闔的萬達集團，產業(yè)鏈更是覆蓋了地產、酒店、文化旅游和百貨四大產業(yè)。萬達在坐穩(wěn)商業(yè)地產龍頭老大的位置后，業(yè)務鏈伸向住宅產業(yè)，其住宅產品既有精裝SOHO公寓，更有萬達公館、萬達華府等高端產品。

（本文是應住建部中房協(xié)《城市開發(fā)》雜志社的邀請撰寫的。載《城市開發(fā)》2014年第6期）

【作者簡介】涂山青，資深房地產策劃人/培訓專家。中國房地產培訓協(xié)會高級顧問，清華大學、北京大學、浙江大學總裁班教練，住建部《城市開發(fā)》雜志特邀撰稿人，中國房地產業(yè)培訓中心專家團成員，全國高企委職業(yè)教育專業(yè)委員會（NCZY）特聘專家。全球500強華人講師，總裁網金牌講師，2010中國品牌講師。中國房地產培訓網、中國房地產人才網、中國管理培訓網、中國培訓網、中國營銷咨詢網、廣東培訓網、聚成機構等多家機構高級顧問∕培訓專家。Tel：13627106979；QQ：2437587185；E-mail：realet_tsq@foxmail.com   Blog： https://tusq647.chinaceot.com