《最嚴(yán)調(diào)控下土地一級開發(fā)模式及新政解析》

（升級版－201909）

涂山青  講授

【課程簡介】

當(dāng)前房地產(chǎn)“史上最嚴(yán)”調(diào)控還在繼續(xù)，規(guī)模見頂后整體下行，土拍市場門檻越來越高，約束越來越多……

隨著2018年起執(zhí)行新的《土地儲備管理辦法》（國土資規(guī)〔2017〕17號），以及財金〔2016〕91號、財綜〔2018〕8號、財金[2019]10號等一系列文件的出臺，土地一級開發(fā)政策越來越嚴(yán)厲?！癙PP項目主體或其他社會資本，不得作為項目主體參與土地收儲和前期開發(fā)等工作”，土儲專項債、棚改專項債的規(guī)范，使得社會資本參與一級開發(fā)越來越難……。

那么，如何理解近幾年有關(guān)土地開發(fā)的一系列新政要領(lǐng)？新政環(huán)境下社會資本（房企）如何尋找參與一級開發(fā)的操作路徑和理想途徑？

本課程中，資深房地產(chǎn)專家涂山青老師攜長期經(jīng)驗積累，全面剖析國務(wù)院和相關(guān)部委有關(guān)土地儲備、PPP項目及棚改等的最新政策精髓，幫您把握最新政策要領(lǐng)，探尋社會資本（房企）參與土地一級開發(fā)的操作路徑與要領(lǐng)提示，助您的企業(yè)曲徑探幽，規(guī)避風(fēng)險，有效應(yīng)對！

【學(xué)員對象】

企業(yè)董事長∕總經(jīng)理∕總監(jiān)∕經(jīng)理∕政府經(jīng)濟主管部門領(lǐng)導(dǎo)∕銀行金融業(yè)高管∕房地產(chǎn)等行業(yè)高管

【課程收益】

1．

了解土地一級開發(fā)的特征及其可操作模式，分析各自的優(yōu)缺點及關(guān)鍵點

2．

熟悉土地一級開發(fā)的基本流程與主要環(huán)節(jié)

3．

深度剖析近幾年國務(wù)院及相關(guān)部委出臺的有關(guān)土地儲備的主要政策，分析政策變化點及其影響

4．

尋找新政下社會資本（房企）參與土地一級開發(fā)的路徑及操作要領(lǐng)

【課程特點】

◆全真干貨，傾囊相授。精！準(zhǔn)！狠！

◆拒絕平庸！我們不做無效的培訓(xùn)。

◆講師視野宏大，課程高屋建瓴。全程緊盯熱點，剖析難點，直擊痛點，抓住增長點！

◆策略引領(lǐng)，步驟分解，方法演繹，實戰(zhàn)實訓(xùn)！讓受訓(xùn)學(xué)員從觀念到心態(tài)到方法到技能全面提升。

【培訓(xùn)時間】2天

【課程主要內(nèi)容】

一、對土地一級開發(fā)的必要認(rèn)識

1．幾個相關(guān)概念

（1）土地儲備

（2）土地一級開發(fā)

（3）土地二級開發(fā)

2．土地一級開發(fā)的內(nèi)容

3．土地一級開發(fā)主體

（1）土地一級開發(fā)主體

（2）承接主體

4．土地一級開發(fā)的特點

5．房企為什么要積極參與一級開發(fā)？

二、土地一級開發(fā)模式

1．土地一級開發(fā)模式

（1）政府主導(dǎo)，政府運作

【案例】

（2）政府主導(dǎo)，企業(yè)運作

【案例】中信

（3）政府主導(dǎo)，政企合作

2．土地一級開發(fā)常見模式比較

【方式1】授權(quán)委托

【方式2】招標(biāo)委托

【方式3】股權(quán)收購

3．土地一級開發(fā)常規(guī)模式之外的選擇

【案例】萬達(dá)：武漢中央文化區(qū)

【案例】鄭東新區(qū)

三、土地一級開發(fā)的基本流程

1．土地一級開發(fā)的主要環(huán)節(jié)

2．土地一級開發(fā)主要流程

3．土地一級開發(fā)項目識別要領(lǐng)

【案例】

4．土地一級開發(fā)流程分析

（1）開發(fā)申請階段

（2）獲得開發(fā)授權(quán)階段

（3）開發(fā)立項階段

（4）開發(fā)融資階段

（5）開發(fā)征地階段

（6）開發(fā)拆遷階段

（7）市政咨詢與建設(shè)階段

市政咨詢階段：

市政建設(shè)階段：

（8）驗收階段

（9）土地入市交易階段

5．土地一級開發(fā)的贏利模式

（1）投資補償模式（管理費/開發(fā)利潤/保底收益）

①

土儲機構(gòu)主導(dǎo)＋企業(yè)實施

【案例】

②

土儲機構(gòu)管理＋企業(yè)主導(dǎo)

【案例】

③

政府承諾收益保底

【案例】

（2）土地出讓金分成模式

【案例】

（3）分享土地增值收益

【案例】

（4）“持有（配套）＋服務(wù)”盈利

（5）一二級聯(lián)動開發(fā)，綜合盈利

【關(guān)鍵提示】

【專題】招拍掛下實現(xiàn)一二級聯(lián)動的拿地策略

6．土地一級開發(fā)的風(fēng)險防范

（1）政策風(fēng)險

（2）政府風(fēng)險

（3）開發(fā)運作風(fēng)險

（4）征地拆遷風(fēng)險

（5）財務(wù)風(fēng)險

【案例】

6．土地一級開發(fā)的風(fēng)險防范

【小專題】房企一級開發(fā)操作中的政府關(guān)系技巧

四、土地一級開發(fā)主要政策解讀

【資料】土地開發(fā)與管理相關(guān)政策文件梳理

1．近年來涉及土地一級開發(fā)政策轉(zhuǎn)變的幾個重要文件解讀

2．新政下的一級開發(fā)主體和承接主體問題

3．新政下土地一級開發(fā)之政府購買服務(wù)問題

4．新政下土地一級開發(fā)之收益來源分析

5．新政下政策允許社會資本參與的領(lǐng)域分析

（1）關(guān)于政府購買棚改服務(wù)的政策分析

政策依據(jù)

操作路徑

（2）關(guān)于政府采購之工程建設(shè)政策分析

（3）新政下PPP綜合開發(fā)模式的出路分析

6．新《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》對一級開發(fā)的影響分析

五、綜合案例分析

1．華夏幸福土地一級開發(fā)模式解析

（1）數(shù)讀華夏幸福

【資料】華夏幸福重點打造的園區(qū)十大產(chǎn)業(yè)

（2）華夏幸?！皥@區(qū)運營+地產(chǎn)開發(fā)”的開發(fā)模式分析

（3）華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城運營流程

（4）盈利方式分析

（5）華夏幸福的借鑒意義

2．典型案例：固安產(chǎn)業(yè)新城模式分析

3．其他經(jīng)典案例分析

分享結(jié)束。謝謝參與！

【講師簡介】涂山青老師

涂山青，一個致力于把先進(jìn)觀念植入到企業(yè)“骨髓”的培訓(xùn)師；

涂山青，一個不僅僅滿足于傳授方法和技能的培訓(xùn)師；

涂山青，一個把客戶的業(yè)績增長視為最大回報的培訓(xùn)師！

涂山青，資深房地產(chǎn)專家。

北京大學(xué)、清華大學(xué)、浙江大學(xué)、華東師大、西南財大、重慶大學(xué)總裁班教練。

住建部中房協(xié)《城市開發(fā)》雜志特邀撰稿人。

中國城市更新（ 棚改∕舊改）總裁高峰論壇  特邀主講嘉賓。

中國房地產(chǎn)培訓(xùn)協(xié)會高級顧問，中國房地產(chǎn)業(yè)營銷協(xié)會顧問。

中國房地產(chǎn)業(yè)培訓(xùn)中心專家團成員。

全國高企委職業(yè)教育專業(yè)委員會（NCZY）特聘專家。

總裁網(wǎng)金牌講師∕全球500強華人講師∕中國品牌講師∕中國百強講師。

中國房地產(chǎn)培訓(xùn)網(wǎng)、中國房地產(chǎn)人才網(wǎng)、總裁培訓(xùn)網(wǎng)、中國管理培訓(xùn)網(wǎng)、中國培訓(xùn)網(wǎng)、培訓(xùn)在線、聚成股份等多家機構(gòu)高級顧問∕培訓(xùn)專家。

1996年進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，歷任房地產(chǎn)廣告公司、策劃公司經(jīng)理∕總監(jiān)，知名房企總監(jiān)∕顧問∕總裁特別助理等。二十多年來，主持策劃、咨詢、顧問和輔導(dǎo)過的大中小房企數(shù)十家、項目上百個。

十多年培訓(xùn)的行業(yè)經(jīng)驗，煉就了睿智、獨到的營銷觀念，精準(zhǔn)、實效的方法策略，被稱為中國房地產(chǎn)培訓(xùn)領(lǐng)域從觀念到方法、從策略到手段全面價值創(chuàng)新的引領(lǐng)者。培訓(xùn)大中小房企數(shù)百家，學(xué)員數(shù)萬人。效果普遍受到學(xué)員和客戶企業(yè)好評。

【附】涂山青老師部分培訓(xùn)現(xiàn)場實錄