房地產(chǎn)項目風險控制與投資決策

講師：李豪

課程介紹：

房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入一個成熟期，隨著開發(fā)過剩，物業(yè)銷售困難，房地產(chǎn)項目風險越來越高，而項目的投資價值或物業(yè)價值卻在下降。本課程針對房地產(chǎn)投資企業(yè)，如何從房地產(chǎn)行業(yè)去評估一個房地產(chǎn)項目的風險和價值，為著眼點展示開學習和案例分析。

課程對象:

房地產(chǎn)企業(yè)高層管理人員、投資決策部門人員、項目開發(fā)管理人員

課程時間：1天

課程學習目標：

1.  

認識和了解新的房地產(chǎn)行形勢下房地產(chǎn)行業(yè)風險與趨勢；

2.  

掌握針對本城市或一個城市房地產(chǎn)市場風險評估重要流程、數(shù)據(jù)和信息，以及如何采集和分析數(shù)據(jù)、信息；

3.  

掌握房地產(chǎn)項目風險評估的流程和關(guān)鍵要點，以及風險評估方法和模型；

4.  

重點掌握和學習房地產(chǎn)項目價值評估方法、模型和評估流程。

課程大綱：

1    

當前房地產(chǎn)行業(yè)主要風險與趨勢分析

1.1  

當前房地產(chǎn)行業(yè)主要風險

1.1.1  

當?shù)禺a(chǎn)房地產(chǎn)行業(yè)政策特點

1.1.2  

各級城市之間房地產(chǎn)投資差異化

1.1.3  

人口紅利和人口流動成為城市房地產(chǎn)主要風險控制點

1.2  

房地產(chǎn)行業(yè)趨勢

1.2.1  

土地已經(jīng)不再成為唯一的生產(chǎn)力

1.2.2  

改善性需求將成為未來5-10年的主要需求

1.2.3  

中小開發(fā)商越來越少，大型開發(fā)商越來越多

1.2.4  

服務(wù)作為房地產(chǎn)項目重要增值點

2    

房地產(chǎn)項目風險評估的流程和關(guān)鍵要點

2.1  

房地產(chǎn)項目風險評估的流程

2.1.1  

9+1的房地產(chǎn)項目風險評估模型和流程

2.2  

項目評估的關(guān)鍵要點

2.2.1  

相關(guān)案例的溯源與回顧

2.2.2  

建立項目風險評估的價值表

3    

城市房地產(chǎn)政策與風險評估

3.1  

城市房地產(chǎn)主要數(shù)據(jù)采集與分析

3.1.1  

城市目前所處的房地產(chǎn)何種開發(fā)階段

3.1.2  

城市存量、新開發(fā)量與去化量之間關(guān)系

3.1.3  

城市各區(qū)域市場房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)

3.2  

城市人口數(shù)據(jù)與信息

3.3  

城市產(chǎn)業(yè)主要數(shù)據(jù)與信息

3.4  

城市商貿(mào)主要數(shù)據(jù)與信息

3.5  

城市房地產(chǎn)、人口、產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)、GPD等數(shù)據(jù)對房地產(chǎn)市場的影響

4    

項目投資估算和資金籌措

4.1   土地成本預算

4.2   建安工程成本預算

4.3   前期費用

4.4   紅線內(nèi)外工程及公建配套預算

4.5   不可預見費

4.6   開發(fā)期稅費

4.7   資金籌措計劃及財務(wù)費用

5     可行性研究財務(wù)數(shù)據(jù)的選定和預測

5.1   房地產(chǎn)項目的盈利模式分析

5.2   銷售收入的測算

5.2.1    住宅銷售單價的測算

5.2.2    商鋪銷售單價的測算

5.2.3    單位銷售單價的測算

5.2.4    實際銷售總收入

5.3   項目經(jīng)營管理費用收入與支出測算

5.4   經(jīng)營稅費及所得稅的繳交測算

5.5   土地增值稅

5.6   所得稅

6     房地產(chǎn)企業(yè)項目風險評估

6.1   可行性研究風險評估

6.2   項目政策風險評估

6.3   項目資金籌措能力評估

6.4   項目地經(jīng)濟環(huán)境評估

6.5   競爭環(huán)境評估

6.6   客戶需求評估

6.7   內(nèi)部項目能力評估

6.8   項目質(zhì)量的風險評估

7     項目投決策核心要素

7.1   項目盈虧能力分析

7.1.1    內(nèi)部收益率（IRR）

7.1.2    凈現(xiàn)值（NPV）

7.1.3    凈現(xiàn)值率（NPVR）

7.2   項目的不確定性分析

7.2.1    項目盈虧平衡分析

7.2.2    項目敏感性分析

7.2.3    概念性分析

7.3   項目開發(fā)能力評估

7.4   項目市場能力評估

7.5   項目開發(fā)周期評估

7.6   項目其他因素評估