房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制與投資決策

講師：李豪

課程介紹：

房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)成熟期，隨著開(kāi)發(fā)過(guò)剩，物業(yè)銷(xiāo)售困難，房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越高，而項(xiàng)目的投資價(jià)值或物業(yè)價(jià)值卻在下降。本課程針對(duì)房地產(chǎn)投資企業(yè)，如何從房地產(chǎn)行業(yè)去評(píng)估一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)和價(jià)值，為著眼點(diǎn)展示開(kāi)學(xué)習(xí)和案例分析。

課程對(duì)象:

房地產(chǎn)企業(yè)高層管理人員、投資決策部門(mén)人員、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理人員

課程時(shí)間：1天

課程學(xué)習(xí)目標(biāo)：

1.  

認(rèn)識(shí)和了解新的房地產(chǎn)行形勢(shì)下房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)與趨勢(shì)；

2.  

掌握針對(duì)本城市或一個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估重要流程、數(shù)據(jù)和信息，以及如何采集和分析數(shù)據(jù)、信息；

3.  

掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的流程和關(guān)鍵要點(diǎn)，以及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方法和模型；

4.  

重點(diǎn)掌握和學(xué)習(xí)房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值評(píng)估方法、模型和評(píng)估流程。

課程大綱：

1    

當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)主要風(fēng)險(xiǎn)與趨勢(shì)分析

1.1  

當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)主要風(fēng)險(xiǎn)

1.1.1  

當(dāng)?shù)禺a(chǎn)房地產(chǎn)行業(yè)政策特點(diǎn)

1.1.2  

各級(jí)城市之間房地產(chǎn)投資差異化

1.1.3  

人口紅利和人口流動(dòng)成為城市房地產(chǎn)主要風(fēng)險(xiǎn)控制點(diǎn)

1.2  

房地產(chǎn)行業(yè)趨勢(shì)

1.2.1  

土地已經(jīng)不再成為唯一的生產(chǎn)力

1.2.2  

改善性需求將成為未來(lái)5-10年的主要需求

1.2.3  

中小開(kāi)發(fā)商越來(lái)越少，大型開(kāi)發(fā)商越來(lái)越多

1.2.4  

服務(wù)作為房地產(chǎn)項(xiàng)目重要增值點(diǎn)

2    

房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的流程和關(guān)鍵要點(diǎn)

2.1  

房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的流程

2.1.1  

9+1的房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估模型和流程

2.2  

項(xiàng)目評(píng)估的關(guān)鍵要點(diǎn)

2.2.1  

相關(guān)案例的溯源與回顧

2.2.2  

建立項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的價(jià)值表

3    

城市房地產(chǎn)政策與風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

3.1  

城市房地產(chǎn)主要數(shù)據(jù)采集與分析

3.1.1  

城市目前所處的房地產(chǎn)何種開(kāi)發(fā)階段

3.1.2  

城市存量、新開(kāi)發(fā)量與去化量之間關(guān)系

3.1.3  

城市各區(qū)域市場(chǎng)房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)

3.2  

城市人口數(shù)據(jù)與信息

3.3  

城市產(chǎn)業(yè)主要數(shù)據(jù)與信息

3.4  

城市商貿(mào)主要數(shù)據(jù)與信息

3.5  

城市房地產(chǎn)、人口、產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)、GPD等數(shù)據(jù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

4    

項(xiàng)目投資估算和資金籌措

4.1   土地成本預(yù)算

4.2   建安工程成本預(yù)算

4.3   前期費(fèi)用

4.4   紅線內(nèi)外工程及公建配套預(yù)算

4.5   不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)

4.6   開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)

4.7   資金籌措計(jì)劃及財(cái)務(wù)費(fèi)用

5     可行性研究財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的選定和預(yù)測(cè)

5.1   房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈利模式分析

5.2   銷(xiāo)售收入的測(cè)算

5.2.1    住宅銷(xiāo)售單價(jià)的測(cè)算

5.2.2    商鋪銷(xiāo)售單價(jià)的測(cè)算

5.2.3    單位銷(xiāo)售單價(jià)的測(cè)算

5.2.4    實(shí)際銷(xiāo)售總收入

5.3   項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用收入與支出測(cè)算

5.4   經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)及所得稅的繳交測(cè)算

5.5   土地增值稅

5.6   所得稅

6     房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

6.1   可行性研究風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

6.2   項(xiàng)目政策風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

6.3   項(xiàng)目資金籌措能力評(píng)估

6.4   項(xiàng)目地經(jīng)濟(jì)環(huán)境評(píng)估

6.5   競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境評(píng)估

6.6   客戶需求評(píng)估

6.7   內(nèi)部項(xiàng)目能力評(píng)估

6.8   項(xiàng)目質(zhì)量的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

7     項(xiàng)目投決策核心要素

7.1   項(xiàng)目盈虧能力分析

7.1.1    內(nèi)部收益率（IRR）

7.1.2    凈現(xiàn)值（NPV）

7.1.3    凈現(xiàn)值率（NPVR）

7.2   項(xiàng)目的不確定性分析

7.2.1    項(xiàng)目盈虧平衡分析

7.2.2    項(xiàng)目敏感性分析

7.2.3    概念性分析

7.3   項(xiàng)目開(kāi)發(fā)能力評(píng)估

7.4   項(xiàng)目市場(chǎng)能力評(píng)估

7.5   項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期評(píng)估

7.6   項(xiàng)目其他因素評(píng)估