樊綱(著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、國民經(jīng)濟(jì)研究所所長)：非常高興再一次參加博鰲論壇，今年已經(jīng)是第17屆了，我是從一開始就參加的。

　　這次給我出的題目是“政策預(yù)期”，看到這個題目就想到了去年的話題。去年有若干個話題，其中一個話題是，大家說房價貴是因為地價貴。當(dāng)時我問的問題是，地價貴不是你們舉牌拍出來的嗎？你怪誰？一定是你預(yù)期未來的房價高于你現(xiàn)在拿的這個地價，你還能賺錢，你才敢舉牌拍地。

　　然后有人就說，當(dāng)時我舉牌拍地，我相信房價能漲，我這個地價還能掙錢，但我沒預(yù)期到政策又變了，這就是政策預(yù)期問題。

　　你怎么能假定政府看著這個房價飆升下去而坐視不管呢？如果去年沒有這些政策出臺的話，我們現(xiàn)在仍然沉浸在房地產(chǎn)的狂歡當(dāng)中，房價在飆升，我們在不斷買房，然后就是大崩盤，房地產(chǎn)崩盤、金融崩盤。

　　這次連首付都可以貸款，有這類的P2P，你怎么能假定政府面對這樣的情況坐視不管呢？所以政策在這里面是要起作用的。

　　但是反過來講，這些政策都屬于短期政策，待會兒我還會講什么是短期，什么是長期。

　　現(xiàn)在要討論的是長效機制，今天早上我們談到了房地產(chǎn)稅的事，房地產(chǎn)稅不僅是個長效機制，提上議程也是一個非常漫長的過程。

　　這是第17屆了，我記得我第一屆參加的時候就講了房地產(chǎn)稅的問題，每次都講，講了十幾年。城鎮(zhèn)化的問題也是講了很久，一直提不上日程，這也是一種政策預(yù)期。

　　長效機制究竟出不出，是依靠利率、首付率、限購這些短期政策，還是建立一些長效機制？現(xiàn)在好像是看到了曙光。我老是說曙光，但你們都認(rèn)為是黑暗即將到來。

　　剛才說的金融風(fēng)險和房地產(chǎn)的長效機制，在最近一次工作會議上，領(lǐng)導(dǎo)人還提到了要加快出臺房地產(chǎn)稅，因此現(xiàn)在有些事情也開始逐步明朗。

　　講到長效機制，就要把供給側(cè)、需求側(cè)的這些問題系統(tǒng)的點一點。

　　供給側(cè)、需求側(cè)這個詞大家都比較熟悉了，以前供給側(cè)、需求側(cè)都是學(xué)術(shù)界的詞，我們只在內(nèi)部用一用，一般不太敢用，現(xiàn)在中央文件把它寫出來了，大家都比較熟悉了，這對我們分析問題也是一個便利。

　　供給側(cè)的長效問題首先就是城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略問題，是發(fā)展小城鎮(zhèn)還是發(fā)展大城市的問題。

　　土地是有限的，關(guān)鍵是怎么分配，用到什么地方，是遵循城市化的人的行為規(guī)律、人的遷移的基本規(guī)律，在這個城市化的初期階段主要發(fā)展大城市和大城市周邊的這些小城市，搞城市群、城市帶，還是違背這個規(guī)律去人為地發(fā)展小城市？這是我們現(xiàn)在在中國稀缺土地的條件下，土地分配的一個大問題，這是供給側(cè)的基本的問題。

　　最近有點起色，盡管還在說城鎮(zhèn)化，盡管還在說要發(fā)展小城市，但是畢竟最近出了個雄安，給了一塊大地，住建部已經(jīng)開始說要減少給那些人口流出的小城市供地，要增加大城市的土地供給，這是一個重要的供給側(cè)的問題。

　　還有土地制度的問題，包含農(nóng)村的宅基地怎么辦，農(nóng)民進(jìn)城的過程當(dāng)中土地流轉(zhuǎn)的問題，這個涉及的問題很多，可以單獨討論。

　　為什么我們有的城市地價不高，例如重慶，在山區(qū)，人又那么多，它的地價并不高，原因就是房價一往上走政府就供地。老有人說經(jīng)濟(jì)學(xué)解釋不了房地產(chǎn)的問題，其實就是最基本的供求關(guān)系問題。