2009年，對于全國的房地產(chǎn)市場乃至于任何一家房地產(chǎn)開發(fā)商而言，都算得上是生死攸關(guān)的一年。在經(jīng)歷了2007年的“高潮”以及2008年的低谷之后，2009年的房地產(chǎn)市場會是怎樣的一個(gè)走向，成為眾多人關(guān)心的話題。日前，記者就目前房地產(chǎn)市場的走向以及房地產(chǎn)開發(fā)商如何融資等問題采訪了北京大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)關(guān)系研究中心投融資研究所副所長王鐵軍教授。 　　資金問題始終是一個(gè)關(guān)鍵問題 　　在采訪中記者了解到，王教授對于不同行業(yè)的投資、融資有著非常深入的研究，同時(shí)對于房地產(chǎn)行業(yè)的融資問題也有著自己非常獨(dú)特的見解。 　　“房地產(chǎn)行業(yè)既是一個(gè)資本密集型的產(chǎn)業(yè)，同時(shí)又是一個(gè)資源密集型的產(chǎn)業(yè)。資本密集型，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)需要大量的資金；而資源密集型，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)需要大量的土地。無論是離開了土地，還是離開了資金，房地產(chǎn)行業(yè)都無從談起。即便沒有金融危機(jī)，資本也始終是房地產(chǎn)行業(yè)需要解決的一個(gè)重要問題?！贬槍δ壳暗姆康禺a(chǎn)形勢，王教授認(rèn)為：“什么時(shí)候把壓在手里的存量資產(chǎn)盤活了，什么時(shí)候房地產(chǎn)的春天就到來了?！? 　　賣房才是硬道理 　　“從目前的房地產(chǎn)形勢看，真正能救房地產(chǎn)開發(fā)商的還是購房者。”雖然目前政府以及銀行都采取了一系列的措施救市，但是王鐵軍教授還是認(rèn)為，地方政府以及銀行所采取的措施，都是暫緩之計(jì)，真正能夠救樓市的還是購房者，還是老百姓。“政府再救你，銀行再貸款給你，如果說房子賣不出去的話，還是不行的。想方法把房子賣出去這才是硬道理。” 　　目前，資金鏈短缺成為制約房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)一步向前發(fā)展的因素之一，如何在最短的時(shí)間內(nèi)回籠最多的資金，成為房地產(chǎn)開發(fā)商非?！邦^疼”的一件事情?！白铌P(guān)鍵的還是要靠自己，想辦法把房子賣出去，將存量資產(chǎn)盤活，回籠資金，投入到下一輪的開發(fā)建設(shè)中，房地產(chǎn)才能重新繁榮起來?！蓖踅淌谡f。 　　房價(jià)很重要 　　同區(qū)位、交通、區(qū)位條件、配套設(shè)施一樣，價(jià)格問題也是影響消費(fèi)者購房的一個(gè)重要因素之一，并且在諸多因素中起了非常重要的作用。由于土地成本增加，原材料漲價(jià)等因素，房價(jià)逐漸的被炒了上去，但是作為購房者而言，則希望房價(jià)降下來。如何才能真正的平衡兩者之間的關(guān)系呢？王鐵軍教授借用了“家電下鄉(xiāng)”的例子。 　　“在這次金融危機(jī)中，國家實(shí)行的家電下鄉(xiāng)的政策就非常的好。將出口退稅的錢補(bǔ)貼給消費(fèi)者，實(shí)現(xiàn)了政府、企業(yè)、消費(fèi)者的三贏?！崩习傩盏南M(fèi)，從大的方面拉動(dòng)了市場的內(nèi)需，同時(shí)也帶動(dòng)了企業(yè)的發(fā)展，此外政府補(bǔ)貼的13%也使得消費(fèi)者得到了很大的實(shí)惠，所以說實(shí)現(xiàn)了三贏。 　　在探討如何促進(jìn)中國的房地產(chǎn)行業(yè)向前發(fā)展的過程中，王鐵軍教授表示，房地產(chǎn)行業(yè)也需要向“家電下鄉(xiāng)”的舉措學(xué)習(xí)，真正找出一個(gè)能夠?qū)崿F(xiàn)國家、開發(fā)商、購房者三贏的思路，“思路決定出路，如何找到這一思路，是非常重要的?！? 　　省城房價(jià)相對平穩(wěn) 　　“相對于全國的房價(jià)而言，濟(jì)南的房價(jià)還是相對比較平穩(wěn)的。”在談到省城的房價(jià)時(shí)，王鐵軍教授表示，在全國房價(jià)快速上漲的時(shí)候，濟(jì)南的房價(jià)處于一個(gè)相對比較居中的位置；同樣在部分城市房價(jià)下跌的時(shí)候，濟(jì)南的房價(jià)仍然是一個(gè)比較居中的位置，“這可能與山東的文化氛圍——講究中庸之道，有一定的關(guān)系，同時(shí)也能顯示出山東的消費(fèi)者還是相對比較理性的?！辈皇强駶q，也不是狂跌。 　　中國房地產(chǎn)融資的20種模式 　　近年來，王鐵軍教授對于投資、融資問題有著非常深入的研究，并出版了一系列關(guān)于融資的專著。幾年前出版了《中國中小企業(yè)融資28種模式》、《中國地方政府融資22種模式》等著作。日前，王教授關(guān)于房地產(chǎn)融資的《中國房地產(chǎn)融資二十種模式》已正式出版。 　　房地產(chǎn)融資的20種模式包括：1、國內(nèi)銀行貸款 2、國外銀行貸款 3、民間借貸 4、房地產(chǎn)抵押融資 5、房產(chǎn)典當(dāng)融資 6、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資 7、企業(yè)債券融資 8、商業(yè)信用融資 9、金融租賃融資 10、信托計(jì)劃融資 11、投資基金融資 12、產(chǎn)權(quán)交易融資 13、增資擴(kuò)股融資 14、國內(nèi)上市融資 15、境外上市融資 16、買殼上市融資 17、證券化融資 18、REIT項(xiàng)目融資 19、ABS項(xiàng)目融資 20、夾層資本融資。