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金巖石:金巖石:賣掉投資性房產(chǎn)的3個(gè)理由
2018-05-29 2692

未來3年賣掉投資性房產(chǎn)有3個(gè)理由:1,城市化基本結(jié)束了;2,貨幣發(fā)行量的增長(zhǎng)減速了;3,都市家庭的資產(chǎn)組合調(diào)整了。


  房子是給人住的,一旦房子改一個(gè)字成為房產(chǎn),再加一張紙,約定可交易,房子的內(nèi)涵就更為豐富。城市大街小巷都有“租售”二字,“住租售”3個(gè)字分別代表城市房產(chǎn)的三重屬性:住是消費(fèi),租是經(jīng)營(yíng),售是交易。


  大多數(shù)房產(chǎn)交易是為了“變現(xiàn)”,而在經(jīng)濟(jì)城市化和財(cái)富貨幣化的進(jìn)程中,人口在流動(dòng),貨幣在增長(zhǎng),這兩大趨勢(shì)就像樓市投資的“火”與“油”。房產(chǎn)交易的溢價(jià)本質(zhì)上就是一種貨幣現(xiàn)象,是財(cái)富貨幣化和住宅商品化共同創(chuàng)造的一種財(cái)富:貨幣化的虛擬財(cái)富。


  虛擬財(cái)富的交易市場(chǎng)是城市的一道風(fēng)景線,人們對(duì)美好生活的向往激活了都市家庭追求財(cái)富的欲望,財(cái)富貨幣化與住宅商品化的融合,悄然改變著人的財(cái)富偏好,把數(shù)千年人們對(duì)土地的依戀轉(zhuǎn)化為都市家庭的財(cái)富偏好之一:房地產(chǎn)偏好。貨幣供應(yīng)量的增長(zhǎng)、貨幣流通的加速和金融杠桿率的提升,是財(cái)富貨幣化市場(chǎng)之3個(gè)不可逆的趨勢(shì),從此和我們的生活形影相隨??上Ф鄶?shù)人,甚至包括許多自詡為專家的人都不甚了了或假裝無知。在都市經(jīng)濟(jì)中,經(jīng)濟(jì)問題就是貨幣問題,如果貨幣可以無限發(fā)行,別說北京、上海和深圳的豪宅會(huì)漲到每平方米30萬元的天價(jià),雞蛋都能賣出30萬元一個(gè)!有一次,記者采訪諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)得主弗里德曼教授時(shí)問:“如果在墓碑上留一句話,您的選擇是什么?”弗里德曼回答說:“通貨膨脹,無論何時(shí)何地,都是貨幣現(xiàn)象!”


  人們追求虛擬財(cái)富的欲望,也是人們對(duì)于通貨膨脹的恐懼,貨幣供應(yīng)量增長(zhǎng)在多數(shù)情況下會(huì)表現(xiàn)為商品的相對(duì)貶值。從這個(gè)意義上說,如今我高調(diào)建議“未來3年賣掉投資性房產(chǎn)”,有3個(gè)理由:1,城市化基本結(jié)束了;2,貨幣發(fā)行量的增長(zhǎng)減速了;3,都市家庭的資產(chǎn)組合調(diào)整了。


城市化基本結(jié)束的經(jīng)濟(jì)背景決定房產(chǎn)投資的回報(bào)率遞減,而在房產(chǎn)投資市場(chǎng)發(fā)生趨勢(shì)性變化之時(shí),投資人會(huì)權(quán)衡利弊,調(diào)整預(yù)期,重新配置資產(chǎn)。最簡(jiǎn)單的資產(chǎn)配置(如家庭主婦),也會(huì)把資產(chǎn)分為升值資產(chǎn)、保值資產(chǎn)和貶值資產(chǎn)。根據(jù)貨幣量的增長(zhǎng),通貨膨脹率的趨勢(shì)和城市的分化,三類投資的預(yù)期收益率亦可簡(jiǎn)單分為3個(gè)等級(jí):未來5年預(yù)期收益率在年平均15%以上者,可界定為投資性資產(chǎn);預(yù)期收益率在年平均5%~15%區(qū)間的,可界定為保值性資產(chǎn);預(yù)期收益率甚至低于年平均5%的,則可界定為貶值性資產(chǎn)。


  2016年是中國(guó)城市群的元年,各大城市群的規(guī)劃相繼出臺(tái),必然加速城市的分化與重組。簡(jiǎn)而言之,人口仍在持續(xù)流入的城市,房產(chǎn)可以保值;而在人口外流特別是加速外流的城市,房產(chǎn)的投資價(jià)值遞減乃至消失,甚至喪失保值功能而成為貶值資產(chǎn)。


  基于上述分析及都市家庭資產(chǎn)配置的需求,房產(chǎn)作為家庭財(cái)富主要支柱的地位不變,但配置比例遞減。由此演繹,其一是房產(chǎn)的增值回報(bào)率遞減,其二是房產(chǎn)在家庭資產(chǎn)配置中的比例遞減?;谏鲜觥皟蓚€(gè)遞減”的分析,再次建議:擇機(jī)賣出投資性房產(chǎn)。海闊憑魚躍,天高任鳥飛。人們一旦跳出“買房致富”的路徑依賴,機(jī)會(huì)無限,風(fēng)險(xiǎn)可控,財(cái)富無邊。


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