《中國停車場產(chǎn)業(yè)投資信托基金設(shè)立和管理策略研究報告》由對外經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)馮鵬程教授帶領(lǐng)團隊完成。這是國內(nèi)首次對停車場產(chǎn)業(yè)信托基金的設(shè)立和管理進行研究和分析的報告，具有較高的權(quán)威性、指導(dǎo)性和實踐性。也為行業(yè)內(nèi)企業(yè)的運營與管理提供了參考。

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中國停車場產(chǎn)業(yè)投資信托基金

設(shè)立和管理策略研究報告

綱 要

1. 引 論

1.1研究背景

1.2研究意義

 1.2.1現(xiàn)實意義

 1.2.2理論意義

1.3研究方法

2. 停車場產(chǎn)業(yè)投資基金的經(jīng)驗借鑒

2.1停車場產(chǎn)業(yè)投資信托基金的理論界定 

 2.1.1產(chǎn)業(yè)型投資基金的概念及涵蓋范疇

 2.1.2不動產(chǎn)投資基金的概念及涵蓋范疇

 2.1.3不動產(chǎn)投資信托基金的概念及涵蓋范疇

 2.1.4不動產(chǎn)與停車場的對應(yīng)關(guān)系分類

   2.1.4.1 以收購?fù)＼噲霎a(chǎn)權(quán)為導(dǎo)向的權(quán)益型停車場產(chǎn)業(yè)投資信托基金 

   2.1.4.2 以貸款停車場開發(fā)為導(dǎo)向的抵押型停車場產(chǎn)業(yè)投資信托基金

   2.1.4.3 以投資開發(fā)停車場物業(yè)為導(dǎo)向的開發(fā)型停車場產(chǎn)業(yè)投資信托基金 

   2.1.4.4 混合型停車場產(chǎn)業(yè)投資信托基金

2.2停車場產(chǎn)業(yè)投資基金的國內(nèi)外經(jīng)驗借鑒

 2.2.1思路一：全球REITs發(fā)展經(jīng)驗的借鑒：停車場產(chǎn)業(yè)投資基金在未來中長期中國具備成熟條件時的發(fā)展方向

   2.2.1.1美國REITs的發(fā)展經(jīng)驗借鑒

      2.2.1.1.1產(chǎn)生背景及推動因素

      2.2.1.1.2行業(yè)規(guī)模及變動趨勢

      2.2.1.1.3組織模式及資金投向

      2.2.1.1.4收益表現(xiàn)及變動趨勢

      2.2.1.1.5美國知名REITs案例分析：黑石

   2.2.1.2日本REITs的發(fā)展經(jīng)驗借鑒

      2.2.1.2.1產(chǎn)生背景及推動因素

      2.2.1.2.2行業(yè)規(guī)模及變動趨勢

      2.2.1.2.3組織模式及資金投向

      2.2.1.2.4收益表現(xiàn)及變動趨勢

      2.2.1.2.5日本知名REITs統(tǒng)計分析

   2.2.1.3香港REITs的發(fā)展經(jīng)驗借鑒

      2.2.1.3.1產(chǎn)生背景及推動因素

      2.2.1.3.2行業(yè)規(guī)模及變動趨勢

      2.2.1.3.3組織模式及資金投向

      2.2.1.3.4收益表現(xiàn)及變動趨勢

      2.2.1.3.5香港知名REITs案例分析：越秀

 2.2.2思路二：PE基礎(chǔ)設(shè)施基金發(fā)展經(jīng)驗的借鑒：停車場產(chǎn)業(yè)投資基金在短期中國不具備REITs條件時的發(fā)展方向

   2.2.2.1 產(chǎn)生背景與概念界定

   2.2.2.2 PE基礎(chǔ)設(shè)施基金的特點與作用

   2.2.2.3 組織模式與投資策略

   2.2.2.4 PE基礎(chǔ)設(shè)施基金的募集來源

   2.2.2.5 PE基礎(chǔ)設(shè)施基金的并購模式：以麥格理銀行為例

   2.2.2.6 PE基礎(chǔ)設(shè)施基金的PPP模式

   2.2.2.7 PE基礎(chǔ)設(shè)施基金的退出方式

 2.2.3日本PARK 24停車場證券化和澳大利亞麥格理基礎(chǔ)設(shè)施基金的深度案例研究

   2.2.3.1日本知名停車場管理公司：PARK24案例深度研究

      2.2.3.1.1發(fā)展歷程及重要變動

      2.2.3.1.2組織結(jié)構(gòu)及經(jīng)營模式

      2.2.3.1.3停車場證券化的歷程

      2.2.3.1.4服務(wù)更新及促銷推廣

      2.2.3.1.5盈利能力及價值創(chuàng)造

      2.2.3.1.6不動產(chǎn)信托行業(yè)與停車場管理公司的對應(yīng)關(guān)系

      2.2.3.1.7未來中長期停車場產(chǎn)業(yè)投資信托基金的可行性分析 

   2.2.3.2 麥格理銀行的基礎(chǔ)設(shè)施基金案例分析

      2.2.3.2.1 澳大利亞基礎(chǔ)設(shè)施基金市場概況

      2.2.3.2.2 麥格理基礎(chǔ)設(shè)施基金的特點

      2.2.3.2.3麥格理基礎(chǔ)設(shè)施基金在新興市場的運用：以韓國為例 

      2.2.3.2.4 麥格理基礎(chǔ)設(shè)施基金發(fā)展案例對我國的啟示

3. 停車場產(chǎn)業(yè)投資信托基金的外部環(huán)境與基本架構(gòu)

3.1設(shè)立停車場產(chǎn)業(yè)投資信托基金的外部環(huán)境

 3.1.1發(fā)展空間分析

   3.1.1.1國內(nèi)生產(chǎn)總值及各地區(qū)生產(chǎn)總值

   3.1.1.2全國及地方城鎮(zhèn)居民消費水平

   3.1.1.3國內(nèi)大中型城市機動車增長趨勢

   3.1.1.4國內(nèi)大中型城市停車場供求缺口

 3.1.2政策導(dǎo)向分析

   3.1.2.1大中城市停車場產(chǎn)業(yè)化相關(guān)政策

   3.1.2.2城市規(guī)劃相關(guān)政策

   3.1.2.3稅收繳納相關(guān)政策

      3.1.2.3.1停車場開發(fā)期間稅費

      3.1.2.3.2收購?fù)＼噲龆愘M

      3.1.2.3.3停車場經(jīng)營稅費

      3.1.2.3.4停車場出售稅費

      3.1.2.3.5不同組織結(jié)構(gòu)停車場產(chǎn)業(yè)投資信托基金稅費差異

3.2設(shè)立停車場產(chǎn)業(yè)信托投資基金的基本構(gòu)架

 3.2.1基金的組織結(jié)構(gòu)

   3.2.1.1信托計劃型停車場產(chǎn)業(yè)投資信托基金組織結(jié)構(gòu)

   3.2.1.2基金管理公司主導(dǎo)的契約型停車場產(chǎn)業(yè)投資信托基金組織結(jié)構(gòu) 

   3.2.1.3公司型基金組織結(jié)構(gòu)

   3.2.1.4有限合伙型基金組織結(jié)構(gòu)

   3.2.1.5各種組織結(jié)構(gòu)和運作方式的利弊

      3.2.1.5.1信托計劃型基金利弊分析

      3.2.1.5.2基金管理公司主導(dǎo)的契約型基金利弊分析

      3.2.1.5.3公司型基金利弊分析

      3.2.1.5.4有限合伙型基金利弊分析

      3.2.1.5.5適合科橋的組織結(jié)構(gòu)：有限合伙制

 3.2.2基金的投資類型

 3.2.3基金的潛在募集對象

 3.2.4基金的贖回類型

   3.2.4.1以固定規(guī)模發(fā)行的封閉式基金

   3.2.4.2以規(guī)?？勺儼l(fā)行的開放式基金

   3.2.4.3擬設(shè)立的停車場產(chǎn)業(yè)投資信托基金的贖回類型

 3.2.5基金的募集方式

   3.2.5.1私募型停車場產(chǎn)業(yè)投資信托基金

   3.2.5.2公募型停車場產(chǎn)業(yè)投資信托基金

   3.2.5.3擬設(shè)立的停車場產(chǎn)業(yè)投資信托基金募集方式

 3.2.6基金的注冊審批

   3.2.6.1信托計劃型基金的注冊審批

   3.2.6.2基金管理公司主導(dǎo)的契約型基金的注冊審批

   3.2.6.3公司型基金和有限合伙型基金的注冊審批

 3.2.7基金的募集規(guī)模

 3.2.8基金的設(shè)定期限

 3.2.9基金對持有人的數(shù)額要求

 3.2.10基金對停車場的投資策略

   3.2.10.1法律權(quán)屬

   3.2.10.2區(qū)域選擇

   3.2.10.3物業(yè)質(zhì)量

   3.2.10.4凈值估算

   3.2.10.5基金與物業(yè)的合作模式

 3.2.11基金對停車場與非停車場的投資比例劃分

 3.2.12基金對停車場與非停車場的收益比例劃分

 3.2.13基金單位的預(yù)期收益

   3.2.13.1停車場類型和建筑面積

   3.2.13.2日常經(jīng)營凈現(xiàn)金流量

   3.2.13.3初始投資成本與內(nèi)部收益率

 3.2.14基金的稅后利潤分配比例

   3.2.14.1基金稅后利潤分配比例

   3.2.14.2基金股息計算方法

   3.2.14.3基金股息分派頻率

   3.2.14.4有關(guān)股息分派方式以及股息再投資的規(guī)定

 3.2.15基金的外部杠桿融資比例

 3.2.16基金單位的交易方式分類

   3.2.16.1基金單位的認購和贖回

   3.2.16.2基金單位的轉(zhuǎn)讓

 3.2.17停車場產(chǎn)業(yè)投資信托基金退出方式

   3.2.17.1延長存續(xù)期

   3.2.17.2發(fā)行新基金

   3.2.17.3清算原物業(yè)

3.3停車場產(chǎn)業(yè)信托投資基金的設(shè)立形式與核心競爭力

 3.3.1停車場產(chǎn)業(yè)投資信托基金設(shè)立形式

 3.3.2停車場產(chǎn)業(yè)投資信托基金的核心競爭力

4. 停車場產(chǎn)業(yè)投資信托基金的運營模式

4.1停車場產(chǎn)業(yè)投資信托基金的資產(chǎn)管理

 4.1.1基金最高權(quán)力機構(gòu)與外部管理模式

   4.1.1.1基金最高權(quán)力機構(gòu)會議的召開.

   4.1.1.2基金最高權(quán)力機構(gòu)會議決議案的表決方式

   4.1.1.3基金最高權(quán)力機構(gòu)表決的內(nèi)容

 4.1.2資產(chǎn)管理核心內(nèi)容

   4.1.2.1擬訂投資目標(biāo)

      4.1.2.1.1投資環(huán)境調(diào)查和分析

      4.1.2.1.2法律權(quán)屬調(diào)查

      4.1.2.1.3投資成本估算

      4.1.2.1.4使用率和租金水平預(yù)測

      4.1.2.1.5內(nèi)部增值潛力分析

   4.1.2.2規(guī)劃投資成本

      4.1.2.2.1收購?fù)＼噲鑫飿I(yè)成本估算

      4.1.2.2.2開發(fā)新物業(yè)成本估算

      4.1.2.2.3籌資安排

   4.1.2.3完成投資決策

      4.1.2.3.1凈現(xiàn)值準則

      4.1.2.3.2投資回收期準則

      4.1.2.3.3內(nèi)部回報率準則

   4.1.2.4物業(yè)增持與減持

   4.1.2.5新基金單位的發(fā)行

   4.1.2.6財務(wù)杠桿的選擇

      4.1.2.6.1財務(wù)杠桿類型的選擇

      4.1.2.6.2財務(wù)杠桿比例的選擇

   4.1.2.7物業(yè)價值的評估

      4.1.2.7.1物業(yè)評估機構(gòu)

      4.1.2.7.2物業(yè)估值報告

      4.1.2.7.3物業(yè)估值機構(gòu)的退任

   4.1.2.8披露基金凈值信息

   4.1.2.9披露基金財產(chǎn)使用信息

4.2停車場產(chǎn)業(yè)投資信托基金的物業(yè)管理

 4.2.1自主經(jīng)營物業(yè)與外包物業(yè)經(jīng)營

 4.2.2物業(yè)日常經(jīng)營與管理

 4.2.3停車位的設(shè)計與規(guī)劃

 4.2.4多元化收費支付方式

 4.2.5停車場附加增值服務(wù)

4.3停車場產(chǎn)業(yè)投資信托基金的風(fēng)險管理

 4.3.1以有效的制度安排規(guī)避物業(yè)管理公司道德風(fēng)險

 4.3.2以科學(xué)分析和盡職調(diào)查規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險

 4.3.3以分散化投資規(guī)避地域風(fēng)險.

 4.3.4以投資組合的配置規(guī)避流動性風(fēng)險.

 4.3.5以保險手段規(guī)避物業(yè)意外損失風(fēng)險

4.4初步擬訂停車場產(chǎn)業(yè)投資信托基金的管理范疇

5. 結(jié)論與建議

附件