著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家陳淮5月17日在“2016城市觀點(diǎn)論壇北京行”上做主旨演講時(shí)表示，2016年房地產(chǎn)領(lǐng)域所面臨的政策應(yīng)從三個(gè)層面來(lái)關(guān)注：

第一，應(yīng)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)短期運(yùn)行的穩(wěn)定程度，如貨幣政策、財(cái)政政策的調(diào)整；如壓庫(kù)存、去杠桿；如十三五規(guī)劃開(kāi)局積極穩(wěn)妥走向城鎮(zhèn)化相關(guān)的政策等。

第二，針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的政策，如原來(lái)都說(shuō)要千方百計(jì)增加供給，從去年起提出房地產(chǎn)業(yè)面對(duì)嚴(yán)重的去庫(kù)存化壓力；過(guò)去調(diào)控房地產(chǎn)都說(shuō)堅(jiān)決打擊抑制投機(jī)性需求，去年以來(lái)政策特別明確的指出了鼓勵(lì)個(gè)人和企業(yè)購(gòu)買(mǎi)存量房，特別重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了發(fā)展租賃市場(chǎng)。

另外，棚戶區(qū)改造，在整個(gè)十二五期間的前期和中期，棚戶區(qū)改造指的是國(guó)有大型工礦企業(yè)農(nóng)林牧場(chǎng)，員工集中居住區(qū)的改造，但是現(xiàn)在明確說(shuō)十三五期間，以棚戶區(qū)改造為主。棚戶區(qū)改造有利于市場(chǎng)化參與，對(duì)于城市來(lái)說(shuō)，發(fā)展低端保障房供應(yīng)有好處。

還有一個(gè)細(xì)節(jié)變化，即鼓勵(lì)包括開(kāi)發(fā)商和開(kāi)發(fā)商旗下投資機(jī)構(gòu)持有一定的租賃住房，它總體上是在健康發(fā)展、平衡供求上做文章。

第三，改革方面政策，如營(yíng)改增，這個(gè)并不是為了促進(jìn)鼓勵(lì)房地產(chǎn)業(yè)，或者抑制調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)，是整體稅制體系的重要改革，但是營(yíng)改增對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)和所謂分化下的商業(yè)地產(chǎn)是有意義的，如機(jī)構(gòu)企業(yè)持有商業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)項(xiàng)，是可以作為進(jìn)項(xiàng)稅抵扣消項(xiàng)稅的，是對(duì)房地產(chǎn)有益的。

由觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體主辦的“2016城市觀點(diǎn)論壇北京行”于5月17日在北京舉行，主題為“資產(chǎn)的時(shí)代”。

以下為發(fā)言實(shí)錄

陳淮：謝謝主持人，謝謝大家！各位來(lái)賓、女士們、先生們，大家上午好！我們有一個(gè)不太長(zhǎng)時(shí)間的交流，給我的題目是一個(gè)挺奇怪的題目。政策解碼，一線城市的分化與調(diào)控，這碼沒(méi)什么可解，這里面一個(gè)核心詞是分化，一個(gè)是調(diào)控。我特別聲明一下，一線城市沒(méi)有什么分化，北上深沒(méi)有什么分化，分化的表現(xiàn)為這樣幾個(gè)。一線和三四線城市的分化，也就是一線城市從今年一季度和二季度的前半部分，成交量迅速放大，包括二手房市場(chǎng)，三四線城市的去庫(kù)存化進(jìn)展遠(yuǎn)不理想，是這么一個(gè)分化。第二個(gè)分享是二線城市內(nèi)部明顯的分化，比如說(shuō)南京、合肥、蘇州、杭州、廈門(mén)，這些城市相對(duì)的在一線城市之后有一個(gè)火爆。最近天津其實(shí)作為直轄市始終在房地產(chǎn)業(yè)活躍度上也就是二線相對(duì)擴(kuò)展明顯增加。但80%的省會(huì)級(jí)及重要的城市并沒(méi)有多大的供給，長(zhǎng)沙仍然供大于求，比如東北三省的省會(huì)，哈爾濱、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春。第三個(gè)分化是成交量的市場(chǎng)、成交額的市場(chǎng)，和拿地，開(kāi)發(fā)商儲(chǔ)備土地的增量相比較，明顯的分化。如果說(shuō)我們?cè)谝痪€城市表現(xiàn)和二線城市有個(gè)區(qū)別的話，就是實(shí)際上在過(guò)去二季度以來(lái)，漲價(jià)最厲害的城市，北京、上海、深圳，土地成交寥寥無(wú)幾。剛才女主持人說(shuō)，地王頻出，不對(duì)的，一線城市根本就沒(méi)出地王，幾乎沒(méi)有多少大開(kāi)發(fā)商拿地，拿地多的是二線當(dāng)中的少部分，我剛才說(shuō)到的南京、合肥、蘇州等這些地方，這才是分化，沒(méi)有什么一線城市的分化，一線城市沒(méi)什么分化，它基本是同步進(jìn)退的這么一個(gè)特點(diǎn)。

第二個(gè)我們說(shuō)說(shuō)調(diào)控。一線城市上也算不上什么調(diào)控，因?yàn)榇汗?jié)前后一線城市的成交量和價(jià)格突然出現(xiàn)了一個(gè)異動(dòng)，實(shí)際上是兩個(gè)主要的因素，一個(gè)是沉寂了幾年的被壓抑的改善性需求突然爆發(fā)。第二個(gè)由此喚出了一種恐慌性的需求加入進(jìn)來(lái)，所以在一段時(shí)間內(nèi)，甚至兩三個(gè)星期內(nèi)，價(jià)格不斷跳漲，大家出現(xiàn)二手房市場(chǎng)明天簽約，今天說(shuō)好了，但是明天又漲。但是實(shí)際上我們也別把這個(gè)異動(dòng)看的太過(guò)，因?yàn)樵谏虾！⒈本┻@樣大的城市存量，總資源量中，在三兩個(gè)月的成交量中所占比重是個(gè)微不足道的量，在經(jīng)濟(jì)學(xué)中它僅僅是個(gè)無(wú)多大意義的編輯價(jià)格。一萬(wàn)個(gè)人里面有一個(gè)人一頓吃十個(gè)饅頭，說(shuō)明不了大家有多大的飯量。當(dāng)時(shí)我們就判斷，有沒(méi)有后來(lái)的這些一線城市的調(diào)控，實(shí)際上跟二季度末、三季度初這個(gè)趨勢(shì)肯定會(huì)停下來(lái)，因?yàn)樗暮x很簡(jiǎn)單。隨著這些改善性需求的逐步釋放。

我們說(shuō)一線城市這些政策里頭，務(wù)必注意到從整個(gè)房地產(chǎn)領(lǐng)域面對(duì)的政策形勢(shì)沒(méi)有多大的變化，房地產(chǎn)領(lǐng)域面對(duì)的2016年所謂的政策是三個(gè)層面：第一，并非限制房地產(chǎn)，或開(kāi)發(fā)商不去調(diào)控房地產(chǎn)，也沒(méi)有，是應(yīng)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)短期運(yùn)行的穩(wěn)定程度的，比如說(shuō)貨幣政策、財(cái)政政策的一些調(diào)整，再比如說(shuō)壓庫(kù)存、去杠桿，這是和我們面對(duì)2016年經(jīng)濟(jì)增速下行以及物價(jià)水平低迷可能出現(xiàn)通貨緊縮密切相關(guān)的。還和十三五規(guī)劃開(kāi)局積極穩(wěn)妥走向城鎮(zhèn)化，走上健康發(fā)展之路密切相關(guān)的。但是它毫無(wú)疑問(wèn)，貨幣政策的財(cái)務(wù)成本降低，降低利率的影響，肯定對(duì)房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)有重要影響因素的方面。別把這個(gè)作為房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控，而且它和一二線沒(méi)有多大關(guān)系。

第二，真正是針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的政策，針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的政策我以為一線城市到今天也沒(méi)有什么變化，從去年末的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)到今年政府工作報(bào)告中，關(guān)于面對(duì)房地產(chǎn)業(yè)，針對(duì)房地產(chǎn)的政策，特別強(qiáng)調(diào)了一個(gè)過(guò)去上界政府十年中那些不合時(shí)宜，已經(jīng)時(shí)過(guò)境遷的政策要做出調(diào)整。哪些要做出調(diào)整？一是比如說(shuō)原來(lái)的國(guó)十、國(guó)八、國(guó)五條都說(shuō)要千方百計(jì)增加供給。而從去年起我們提出房地產(chǎn)業(yè)面對(duì)嚴(yán)重的去庫(kù)存化壓力。特別去年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)提出第一層面經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要的調(diào)整目標(biāo)，除了去杠桿短板以外，房地產(chǎn)業(yè)去庫(kù)存。顯而易見(jiàn)，首先來(lái)說(shuō)我們并不是像以前以增加供給。二是過(guò)去每一個(gè)調(diào)控房地產(chǎn)都說(shuō)堅(jiān)決打擊抑制投機(jī)性需求。從去年以來(lái)的政策特別明確的指出了鼓勵(lì)個(gè)人和企業(yè)，也就是企業(yè)法人、機(jī)構(gòu)購(gòu)買(mǎi)存量房，用于出租或者是其他的方式，獲取收益，也就是持有資產(chǎn)，鼓勵(lì)人們?cè)诜康禺a(chǎn)業(yè)的投資性需求。特別重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了發(fā)展租賃市場(chǎng)這一條非常重要，這個(gè)政策調(diào)整不僅是一方面連接了投資性的需求，而且實(shí)際上更大、更靈活、更多層次的滿足了低端群體的需求，租賃市場(chǎng)的發(fā)展。沒(méi)有人買(mǎi)第二、第三、第五套房，哪里來(lái)的租賃市場(chǎng)？租賃市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，是一個(gè)極為重要的市場(chǎng)，美國(guó)人有25%-30%以上的人群是租房子住的，但是并不等于他們買(mǎi)不起房子，他可能在紐約有一套房子他，但是他在洛杉磯、舊金山就職，相反也孑然，人們不僅僅是因?yàn)楫惖赜胁环慷鲎?，還有更多有兩套、三套房，把它租出去牟利。

為什么美國(guó)重視和發(fā)展房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)呢？我們知道市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，租賃市場(chǎng)有三個(gè)重要意義：一是它最接近于低端需求，買(mǎi)不起房的不管他是過(guò)渡性的需求，比如年輕人參加工作不久，還是整個(gè)低端就業(yè)群體的需求，比如他可能一輩子都買(mǎi)不起房，租賃市場(chǎng)是一個(gè)靈活多樣能滿足他需求的一個(gè)供給方。二是租賃市場(chǎng)最直接的反映了實(shí)際需求的大小，一般說(shuō)人們不會(huì)租了房子去當(dāng)二房東來(lái)牟利，這樣的情況是很罕見(jiàn)的，當(dāng)然也不是沒(méi)有，當(dāng)然大機(jī)構(gòu)，持有商業(yè)機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)那是另當(dāng)別論。三是租金的回報(bào)，不管是開(kāi)發(fā)商拿地建房子，還是老百姓買(mǎi)房子謀取租賃收益它的一個(gè)標(biāo)桿。房地產(chǎn)業(yè)興旺與否租金的高低很重要，所以租賃市場(chǎng)是房地產(chǎn)業(yè)不可或缺的，我們簡(jiǎn)單的把它歸納為投資或者投機(jī)性需求加以遏抑，顯然是不合時(shí)宜需要改進(jìn)的。最近有一條消息是媒體人說(shuō)的，但是我沒(méi)有看到正式文件，但是是有這樣議論的，比如說(shuō)建設(shè)部正在討論，有關(guān)司局人研究允許，原來(lái)是不準(zhǔn)群租，住房分割出租，說(shuō)現(xiàn)在很大的50平米，40平米客廳可以分到兩到三間一個(gè)合理的面積，可以分割出租，這樣增加低端租賃市場(chǎng)的供給源，滿足中低端需求或流動(dòng)性需求、過(guò)渡性需求，我覺(jué)得這和我們中央所提出的發(fā)展租賃市場(chǎng)是一脈相承的第二個(gè)政策變化。

第三，房地產(chǎn)業(yè)如果在2016年此后的政策就是棚戶區(qū)改造，這件事并不是2016年開(kāi)局的，實(shí)際上2014年下半年就已經(jīng)開(kāi)始了，2015年就非常強(qiáng)調(diào)。但2016年和十三五規(guī)劃相結(jié)合，明確提出十二五期間我們那個(gè)三千六百萬(wàn)套保障房就是等于建低端居住區(qū)的這種方式，用實(shí)物性保障滿足低端群體的住房，并不一定是合理的方式。在十三五的主流不是另找一片地蓋低端，而是恰好在核心市區(qū)成片改造老舊危房，棚戶區(qū)改造，這里面隱含著一個(gè)重大的政策變化，在整個(gè)十二五期間的前期和中期，棚戶區(qū)改造大家都在說(shuō)，其實(shí)這個(gè)棚戶區(qū)改造當(dāng)時(shí)轉(zhuǎn)指的是國(guó)有大型工礦企業(yè)農(nóng)林牧場(chǎng)，員工集中居住區(qū)的改造。某一個(gè)市委市政府說(shuō)我們對(duì)老舊城區(qū)進(jìn)行改造可以說(shuō)不享受中央棚戶區(qū)改造的政策范圍支持，但是從2014年末以后，特別是2015-2016年，特別是現(xiàn)在明確說(shuō)十三五期間，我們以棚戶區(qū)改造為主。這里面棚戶區(qū)改造既包括一線、二線、三線城市在內(nèi)，包括開(kāi)了奧運(yùn)會(huì)的北京，開(kāi)了世博會(huì)的上海在內(nèi)，仍然有相當(dāng)大的老舊危房等待急需改造。我們一些中西部的省會(huì)級(jí)城市和相當(dāng)一部分地市級(jí)中心城市，實(shí)際上在過(guò)去一些年中，盡管他建了高鐵站，建了會(huì)展中心，但是城市整體的街區(qū)面貌，比如說(shuō)商業(yè)的業(yè)態(tài)、交通規(guī)劃、功能分區(qū)、地下基礎(chǔ)設(shè)施的整體升級(jí)尚未啟動(dòng)，或者剛啟動(dòng)不久，棚戶區(qū)改造帶來(lái)幾個(gè)重要的意義，一個(gè)它有利于城市整體改造，一片四分之一的城區(qū)一塊改，地下市政管網(wǎng)、交通功能等，包括老百姓住房的檔次。

二是它有利于市場(chǎng)化參與。十二五期間提出的三千六百萬(wàn)保障房面對(duì)最大的難題就是錢(qián)從哪來(lái)，始終討論保障性住房的融資渠道如何來(lái)。棚戶區(qū)改造就帶來(lái)了一個(gè)破解之途，因?yàn)檫@大多位于傳統(tǒng)老街區(qū)地帶，拆一環(huán)，也還有十三層、十二層、十四層作為商品房出售，這樣開(kāi)發(fā)商也好，市場(chǎng)化力量也好，市場(chǎng)化融資也好，就容易參與到其中來(lái)。三是棚戶區(qū)改造為主的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，城市發(fā)展低端保障房供應(yīng)還有一個(gè)好處，容易和我們前十年累計(jì)的一些新的體制性難題的解決尋找途徑，比如城中村、城鄉(xiāng)接合部、農(nóng)民出租屋、小產(chǎn)權(quán)房。不承認(rèn)不是個(gè)好辦法，我們終歸要找出一個(gè)出路來(lái)，我們可能因地制宜的尋找一些有利的出入。另外在保障房上，開(kāi)發(fā)商關(guān)注什么，注意一個(gè)和你非常有關(guān)系的政策和發(fā)展租賃市場(chǎng)非常有關(guān)系的政策，就是低端保障中一個(gè)是鼓勵(lì)貨幣性保障，不再單一的強(qiáng)調(diào)補(bǔ)磚頭，實(shí)物型保障房，棚戶區(qū)改造是實(shí)物型的，另外一些實(shí)物型的低端群體居住區(qū)還是需要，比如說(shuō)開(kāi)發(fā)區(qū)打工的集體宿舍，家屬宿舍都需要。但是貨幣型保障正在成為我們低端保障一個(gè)重要途徑，那么貨幣型保障還是要住房的不能住，拿一存折銀行就讓他住嗎？還得有實(shí)物型供給才行，就是發(fā)展的市場(chǎng)化的租賃市場(chǎng)。

再一個(gè)細(xì)節(jié)變化，鼓勵(lì)包括開(kāi)發(fā)商和開(kāi)發(fā)商的下家投資機(jī)構(gòu)持有一定的租賃住房，作為專業(yè)的租賃供給商，這條政策也包括一線城市都是明確無(wú)誤的，并無(wú)什么調(diào)控，反而是大力推進(jìn)的，或者干脆就分出一部分持有住宅物業(yè)的作為租賃市場(chǎng)的供給，或者專業(yè)的機(jī)構(gòu)把你庫(kù)存房買(mǎi)下來(lái)，專門(mén)有一批小區(qū)或者一批住房是作為只租不賣(mài)的。還有一個(gè)去庫(kù)存的政策在一線城市也仍然存在和繼續(xù)施行，就是允許把一部分符合條件的，原來(lái)作為商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)的轉(zhuǎn)變成住宅或者是商住兩用。這一條政策也希望我們關(guān)注到，它總體上都是在健康發(fā)展、平衡供求上做文章，我想這是我們想說(shuō)的真正針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的政策有什么。

第三，改革方面的政策，但是它對(duì)房地產(chǎn)業(yè)也有重要影響，比如營(yíng)改增，營(yíng)改增這個(gè)并不是為了促進(jìn)鼓勵(lì)房地產(chǎn)業(yè)，或者抑制調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)，它是我們整個(gè)稅制體系的一個(gè)重要改革，但是房地產(chǎn)業(yè)在此前眾說(shuō)紛紜，說(shuō)好說(shuō)壞都有，但是總理信誓旦旦地承諾了，營(yíng)改增之后不論哪個(gè)行業(yè)的稅負(fù)都是只降不增，我想這個(gè)承諾應(yīng)該說(shuō)是一個(gè)基本的準(zhǔn)則了，我們大約的可以在這樣一個(gè)方向上討論營(yíng)改增對(duì)于我們領(lǐng)域的影響。至少有一條營(yíng)改增對(duì)于我們房地產(chǎn)業(yè)和所謂分化下的商業(yè)地產(chǎn)是有意義的，比如機(jī)構(gòu)企業(yè)持有商業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)項(xiàng)，是可以作為進(jìn)項(xiàng)稅抵扣消項(xiàng)稅的，我想這都是對(duì)房地產(chǎn)有益的方面。

至于說(shuō)今后一段時(shí)間，我想對(duì)一線城市來(lái)說(shuō)，最重要的是抑制這個(gè)人口流入，包括投資性的需求和改善性需求，你抑制它只能夠推遲它實(shí)現(xiàn)時(shí)間，不能夠根本消滅它。你比如說(shuō)我住80平米的房，或者我認(rèn)為現(xiàn)在不是一個(gè)合理的改善區(qū)間，稅負(fù)優(yōu)惠還不夠，咱可能還推遲，但是總歸是要80-120平米的房子的，并不是因?yàn)槟阏{(diào)控不準(zhǔn)早婚咱就不娶媳婦了，這個(gè)需求總量是一定的，我們務(wù)必注意到分化實(shí)際上是個(gè)供求問(wèn)題，一線城市供不應(yīng)求和三四線城市的普遍性供大于求并存，通時(shí)和人口的流入密切相關(guān)。我們說(shuō)二線內(nèi)部的分化實(shí)際上也是和這些城市人口在加速擴(kuò)張和人口基本平穩(wěn)，甚至是凈流出密切相關(guān)的。我們下一步在十三五期間城鎮(zhèn)化、城市化政策中一個(gè)再三強(qiáng)調(diào)的政策，調(diào)整城市結(jié)構(gòu)，堅(jiān)決抑制特大城市的擴(kuò)張規(guī)模。包括限購(gòu)，大家在2013-2015年觀點(diǎn)論壇每次都有一個(gè)問(wèn)題，北京、上海會(huì)不會(huì)放松限購(gòu)，現(xiàn)在你就死了心吧，放松限購(gòu)是可能的，但是放松了一定有更嚴(yán)格的抑制外來(lái)需求的門(mén)檻。全中國(guó)人民都想住在屈指可數(shù)的少數(shù)特大城市中，這是無(wú)論如何什么樣的政策也保障不了，實(shí)現(xiàn)不了的，讓我們的人口均衡的分布在大中小城市中，實(shí)現(xiàn)大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展是中國(guó)城市化、城鎮(zhèn)化質(zhì)量提高，并且順著實(shí)現(xiàn)，讓更多人民群眾分享城市化、城鎮(zhèn)化好處的一個(gè)最重要的落腳點(diǎn)，以上僅供參考，謝謝大家！