北京上海這樣的地方，越往城鄉(xiāng)結(jié)合部和遠(yuǎn)郊蓋房子，核心地區(qū)的房價就越貴。

房價的漲跌還有貨幣因素。

房地產(chǎn)業(yè)去杠桿的核心問題不在于借的錢多和少，而在于杠桿是由銀行提供的間接融資。向松祚、陳淮、 黎明楷（從左至右）主持嘉賓：

中國人民大學(xué)教授、國際貨幣研究所副所長 向松祚

討論嘉賓：

著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、社科院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系主任 陳淮

中原地產(chǎn)中國大陸區(qū)主席 黎明楷

以下為文章全文》》》

向松祚：北京的土地到底有多貴，陳主任您能給大家一個概念嗎？

陳淮：北京的土地確實非常貴，可以說是這樣一個趨勢。別墅的地雖然漲幅也不小，但是相對來說漲得并沒有那么快。比如說居住區(qū)漲200%，那可能別墅才漲100%，至于說越來越貴這個道理，其實經(jīng)濟(jì)學(xué)里也說得很明白。

大前年有個人去世了，他叫喬布斯，喬先生離去之后地產(chǎn)界有一個名人潘石屹就發(fā)一個微博，他說懷念喬先生最好的辦法就是把蘋果手機(jī)降到一千塊錢一臺，很多網(wǎng)友調(diào)侃，說潘先生你什么時候把你的房子降到一千塊錢一平米，就是對你老人家最好的懷念，還有人提出來一千平米要一潘，五千塊錢叫五潘，后來潘石屹說現(xiàn)在懷念我還早了一點。

蘋果手機(jī)的價格變化和城市中的地產(chǎn)、房產(chǎn)價格變化有什么不同？我們可以想想，蘋果公司沒有什么自然屬性的限制，與房地產(chǎn)相比較，蘋果手機(jī)一年就可以生產(chǎn)三千萬臺，但是沒有哪一個城市的房子可以無限多地蓋。

我在演講中提到了一個政策，今年一線城市說要加大供給，但實際上在整個第二季度里面，一線城市包括深圳在內(nèi)幾乎沒有土地出讓，并不是不想加大供給，只是存量少。房價升也是這個道理，例如北京四環(huán)以內(nèi)、五環(huán)以內(nèi)沒有供給，自然物以稀為貴。

第二方面，北京上海這樣的地方，越往城鄉(xiāng)結(jié)合部和遠(yuǎn)郊蓋房子，核心地區(qū)的房價就越貴，這和電視機(jī)、汽車不一樣，一萬臺不夠賣生產(chǎn)五萬臺，再生產(chǎn)五十萬臺，價格還不下來嗎？同樣是開發(fā)商蓋房子，樓層面積什么都一樣，唯獨蓋在昌平、蓋在延慶和核心市區(qū)的房子差別非常大。

往郊區(qū)蓋的房子多，核心市區(qū)的房子稀缺程度就越高。

向松祚：下面我要問見多識廣的黎總。

按照現(xiàn)在的均價算，北京土地價值前年就已經(jīng)超過了美國的加利福尼亞州。有人說日本在80年代到90年代房地產(chǎn)泡沫的時候也有一個算法，說東京在當(dāng)年最高峰時候的土地價值超過了整個美國，小小的皇宮土地價值超過整個加利福尼亞州。

為什么會有這樣的算法？北京土地受現(xiàn)行各項政策影響，還可以繼續(xù)漲多少年？五年還是十年，我們都不清楚。因為日本從1991年開始，就降了20多年。剛才陳淮教授已經(jīng)說了，肯定還會漲，而且有些地方還會漲得更高，對此你怎么看？

黎明楷：漲得多高真的很難說，因為土地跟房產(chǎn)價格有關(guān)系，也跟經(jīng)濟(jì)環(huán)境有關(guān)系，就是這個地方的經(jīng)濟(jì)好了，大家都想過來這里做生意、賺錢，那么這里的地、房產(chǎn)就會越來越值錢。

現(xiàn)在雖然說中國的經(jīng)濟(jì)是在調(diào)整階段，但是我估計中國經(jīng)濟(jì)應(yīng)該還是有快有慢，基本上保持一個不低的速度增長，這樣的話，中國的房產(chǎn)應(yīng)該也只會是越來越值錢。因為以前有一個關(guān)于人口密度的問題，會對城市房產(chǎn)的價格有影響。中間還有一個因素，即除了人口密度還有經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素，并不是人口密度越大房產(chǎn)價值就可能最高。

如果是看好中國未來的發(fā)展，可以看看中國的一線城市，如果人都集中在深圳、上海、北京這三個大城市，估計未來漲的機(jī)會還是很大，什么時候到頂真的很難說。

向松祚：我提出一個疑問，如果我是今年或者這兩年在北京博士畢業(yè)，不可能在北京待得下去。因為我看了一下平均的房價，西城區(qū)、東城區(qū)、宣武區(qū)，反正市內(nèi)的這些區(qū)房價最低是6萬多，最高的已經(jīng)超過10萬。在北京的博士，畢業(yè)一年工資20萬算可以的了，也只能在中心區(qū)買個2-3平方米的房子。

如果博士畢業(yè)在紐約找到比較好的工作，一年可能賺到8-10萬美元，再差一點6-7萬美元，紐約最高時候的均價不到2萬每平方米。我就希望兩位回答，這個房價能不能漲到天上去？著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家 陳淮陳淮：你這是在給我挖一個坑。1998年人民日報有一個評論員文章講了和你一模一樣的道理，四分之一個世紀(jì)過去，向博士又給我們講了一個故事，那個時候房價一千九百塊錢一平米，大學(xué)生得多少年不吃不喝才能買？

第一，紐約的房價在過去一百年里漲了一百倍，我們大約劃一條曲線，一百年始終是上漲的，但是后十年只漲了一倍。你說從文革開始到現(xiàn)在紐約房價漲多少？漲了一倍，你說它是漲了還是沒漲？所以你實際上提了一個偽命題。

第二，房價的漲跌還有貨幣因素，究竟人民幣比以前更值錢了還是更不值錢了？我想向教授又是貨幣經(jīng)濟(jì)學(xué)張五常先生的高足弟子，他沒有把這種嚴(yán)格物理定義的計量單位和有物理定義的長度、計量混為一談。

第三，北京和上海等諸多地方的房價和其他地方的差異，并不是因為這地方的開發(fā)商多么壞，或者這里的房子泡沫如何，是因為房價之外附屬很多極度稀缺的因素。

什么因素，就是在北京買的房子實際上就是給兒子買的教育條件。為什么學(xué)區(qū)貴？因為買的是窗戶以外的那個學(xué)校的優(yōu)質(zhì)教育資源，買的是北京的醫(yī)療條件，將來把父母接到這兒來看病方便，買的是自己將來的養(yǎng)老機(jī)會，買的是在北京的就業(yè)和工資水平。

如果我們其他城鎮(zhèn)在這些方面改善了，北京還會這么集中嗎？因為這么多的優(yōu)質(zhì)資源都集中在這兒。

最后一條，日本的例子我以前恰好深入的、仔細(xì)的、當(dāng)面的考察過日本的房價，其實并不是像你說的80年代以來就泡沫了，哪有這種事？老天皇死了以后還景氣三年。

另外，只是東京、大阪兩地房價漲，日本人自己說最大的問題不是價格泡沫，而是過疏化和過密化，人口過度向東京、關(guān)西、關(guān)東兩大地區(qū)集聚。

最后我們來談?wù)劚本┓績r還會不會漲，其實這種問題就像問以后還會不會得病一樣。今天來的都是紅光滿面的，誰舉手告訴我將來這輩子肯定不會得病的？所以，如同一個明天會不會得病一樣的問題，向博士你怕什么。

向松祚：我不是嚇著了，正好你提出一個好問題，你說紐約在過去漲了一百倍，但是要給今天在座的大家提出一個穩(wěn)定的預(yù)期，雖然這些話也沒辦法反駁，但是其實這些話說了等于沒說，大家也沒有聽明白。

比如說北京房價也好、地產(chǎn)價格、土地價格也好，從什么時候開始進(jìn)入一個非常緩慢的一個階段？就是說再過五十年就只漲一倍，前面漲的太猛了，有沒有什么因素或者標(biāo)志告訴大家？大家都想在北京找機(jī)會，這沒有錯，但是我不認(rèn)為這是一個問題。

現(xiàn)在普遍感覺北京房價太高，我就想大家給一個判斷，什么時候這個拐點會出現(xiàn)，或者這個拐點有沒有可能出現(xiàn)？

黎明楷：我先補(bǔ)充一下，因為這個問題就是以前我在香港的時候去看房價的同樣問題，每一個時間段都會說房產(chǎn)貴，以收入來講買不起房，但是香港就是有周期性，比大陸明顯。

只是有一個現(xiàn)象，收入其實一直在增加，因為收入每一年有一個很穩(wěn)定的增幅，有些時候我們覺得房價很高的時候，用收入去比好像沒法兒買的起，但是其實一拉長線也沒有差這么遠(yuǎn)。

比如現(xiàn)在一般的工人工資都升了一百倍，如果以房產(chǎn)價格拉長線來講也沒差這么遠(yuǎn)，但以全國平均水平來講，某一些城市肯定是跑得快的。剛才說為什么北上深這幾個城市，因為人口集中，所以應(yīng)該價錢就會升得更高，包括收入。

未來一段時間北京房價有可能還會升，但是升速確實會受全球因素影響?，F(xiàn)在大陸收入、房價都能以一個很高速的增長，比其他國家還高，因為以前起點低，可以靠出口賺錢，在全球范圍內(nèi)也是如此。

但是地球就這么大，發(fā)展空間和資源有限，增速自然就會放緩。就像美國的經(jīng)濟(jì)曾經(jīng)也有一段時間高速發(fā)展，但到達(dá)了頂點后，增幅肯定要放緩。經(jīng)濟(jì)增幅放緩了，土地的價值也會放緩，但是掉下來的機(jī)會不高。

向松祚：有沒有拐點或者頂點？

陳淮：十多年來關(guān)于拐點這個詞媒體沒有用對過，由加速上升到減速上升，比如說逐年10%、15%、30%的增速，變成逐年漲20%、漲10%，這個增速下降的轉(zhuǎn)折地方叫拐點，或者由減速上升到加速上升下降也是一樣，叫拐點。

從這個意義上說，北京的房價拐點已經(jīng)出現(xiàn)了，100萬漲到130萬漲30%，300萬漲30萬漲10%，在同樣時間段的增長速率降低了，這一個轉(zhuǎn)折點叫拐點，不是由升轉(zhuǎn)降叫拐點。

房價能否買得起是和收入成正比而變化的，收入從36元漲到136元、1360元的時候，人們的新增收入幾乎百分之百都是要投入到生活改善、飲食和衣服等方面上，但是從3000元漲到4000元，住房增長能力增長到多少？百分之一百。這叫在不同階段的收入消費存在需求彈性。

當(dāng)人們越過了滿足吃穿層級以后，新增部分收入的主要指向就是住和行，所以為什么房價漲了以后還有人買得起？是因為人們的邊際支付能力是以加速度上升的。

盡管最后通天的梯子窄，但總有人爬上去過。沒有人保證在紐約、巴黎、東京的房子博士畢業(yè)就一定買得起，同樣也沒有人能保證博士畢業(yè)的人能買得起北京、上海的房子，其中至少有人肯定能買得起。這種價格淘汰機(jī)制，我想是很正常的，但是并不一定意味著人們都留戀北京。

熟悉紐約的人知道，美國有兩種生活方式，一種紐約生活方式，一種紐約以外的生活方式。大部分美國人不愿意住在紐約，但住在紐約的人認(rèn)為紐約是天堂，住在紐約以外的人卻認(rèn)為紐約是地獄。

要怎么樣才能達(dá)到均衡點？當(dāng)負(fù)成本和正收益相交的那一點，就是多付了成本之后，收益要小于代價的時候，人們就不住在這兒了。每一個人都有不同的相交點和曲線，所以紐約、倫敦、巴黎并沒有無限的擴(kuò)大。

再舉例新興經(jīng)濟(jì)體國家，韓國4700萬人，2200萬人住在大首爾地區(qū)，但是最近幾年第一次出現(xiàn)首爾地區(qū)人口向外流出了，這也是首都功能的疏散帶來的。

這本來是我們很容易能畫出一張坐標(biāo)圖的，當(dāng)然其中包含著若干痛苦。雖然你很優(yōu)秀，但是留不下，這是客觀歷史決定的，說不定一個補(bǔ)鞋匠的兒子也能在北京留下來。

向松祚：陳教授的演講中說到中國房地產(chǎn)的分化，我想北京確實太特殊，也有一個數(shù)據(jù)說中國的富豪三分之一都在北京，總而言之就是全國很多地方的優(yōu)秀人物或者有錢的人都往北京奔。

如果我們把眼界從北京擴(kuò)展到全國，我想請兩位再具體地說一下，中國的房地產(chǎn)整體來講到底是一個什么局面？有人說中國的房地產(chǎn)市場麻煩大了，因為如果沒有麻煩的話中央為何要提去庫存？如果房地產(chǎn)市場非常好，需求非常強(qiáng)勁，房地產(chǎn)市場仍然火爆，為什么中央講去庫存？同時我們也應(yīng)該注意到，連續(xù)幾次中央會議里面都在特別批評一件事，就是房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在是在通過加杠桿去庫存。

我相信中央這個判斷是正確的，同時也很全面，如果房地產(chǎn)市場都是大家想象的這么好，需求這么強(qiáng)勁，供銷兩旺，為什么還要提出去庫存？

黎明楷：其實陳主任講了，有分化的，去庫存并不是所有城市都去庫存。現(xiàn)在一線和部分二線城市已經(jīng)不用去庫存了，但其實還有很多地方的庫存量是很大的的。

杠桿的問題，我們買房都不是一次性付款，全都有杠桿，杠桿早就存在，或者更廣泛地來講，應(yīng)該是有金融業(yè)就有杠桿了，金融就是借錢給人家的，做生意要杠桿，購買土地要杠桿，問題就是杠桿的比例要調(diào)控。

我不是做房地產(chǎn)企業(yè)的，一般看的杠桿就是貸款比例跟資產(chǎn)比例，我覺得安全是貸款少于資產(chǎn)。

當(dāng)然，之前也看過有一些超過百分之一百有，這要看每個公司對風(fēng)險和發(fā)展的判斷。有些公司杠桿大就跑得快一點，有些時候確實是押對了。過去幾年，我看到有些發(fā)展速度快的企業(yè)就是杠桿比較大的，加大杠桿就可以賺很多錢。

如果說穩(wěn)健經(jīng)營，這個要看每一個企業(yè)在經(jīng)營方面，對于風(fēng)險的接受程度怎么樣。

向松祚：如果說去庫存只是三四線城市，為什么上升到國家五大任務(wù)的重中之重？因為現(xiàn)在很多人對這個看法是有分歧的，就是很多人認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)其實不存在去庫存的問題。如果說房地產(chǎn)去庫存是在一些不太重要的城市，希望兩位給一個非常清晰的圖景，為什么中央會把去庫存上升到十三五規(guī)劃，或者上升到中央經(jīng)濟(jì)工作會議，上升到國家最高經(jīng)濟(jì)改革的層面來談。

陳淮：加杠桿與杠桿高低與否，是一個短期的金融貨幣現(xiàn)象，而房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展、老百姓居住條件改善、中國的城市化是個中長期的事。孩子得了重感冒你說他沒出息，考不上清華大學(xué)、娶不上漂亮媳婦兒了？沒那么嚴(yán)重。

加杠桿是一個很大的問題，中國房地產(chǎn)業(yè)究竟是個什么狀況？不是回答不了你，但是第一，不能輕易告訴你；第二，今天時間不夠，這個話題就太大了，但是去杠桿這件事可以說說。

第一層意思，房地產(chǎn)蓋房子這件事，借錢是天經(jīng)地義的，別以為去杠桿就是不借錢、少借錢，那是不可能的，農(nóng)村老農(nóng)民給兒子蓋房娶媳婦也得和十里八鄉(xiāng)、親朋好友、左鄰右舍見面，動用農(nóng)村社區(qū)信用資源。

房子的生命周期本來就是和負(fù)債捆綁在一起的，不僅是開發(fā)商蓋房子借錢，老百姓買房子的時候要借錢。以后還貸，就是將來我不欠錢，房子也是我的資產(chǎn)，可以把它抵押給銀行作為資產(chǎn)。房子的生命周期本來就是人民群眾的資產(chǎn)信用，不讓老百姓憑這個資產(chǎn)信用借錢，實際上是對個人利益的侵害。去杠桿不是不借錢、少借錢，房子這些東西就是一個借錢的依據(jù)。

第二層意思，加杠桿多少才是好？這個說不清楚。我有一二百萬的房子，要把它賣了以便將來買三百萬的房子，銀行按揭給我210萬，還缺90萬首付，于是這90萬用首付貸的方式解決，這個百分之百的杠桿行不行？存在什么風(fēng)險？

合理平衡點這個問題其實本來就是一個愚蠢的問題，在改善性需求里面沒有去杠桿的問題，因為本來就是資產(chǎn)信用的問題。

房地產(chǎn)業(yè)去杠桿的核心問題不在于借的錢多和少，而在于杠桿是由銀行提供的間接融資。房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該借錢，但是更主要的應(yīng)該依靠于直接融資，比如項目債、企業(yè)債、合作開發(fā)等這些方式，而不是通過銀行的間接融資。

這些問題談?wù)摿耸嗄甓紱]有得到改善，這是杠桿風(fēng)險的來源之一。

第三層意思，很多地方政府支持造成了一些影響因素。比如開發(fā)商交了土地出讓金，然后地方政府偷偷把土地出讓金回借給開發(fā)商，這種暗杠桿就導(dǎo)致了風(fēng)險，一旦滯銷開發(fā)商拍屁股走人，反正一部分是欠土地出讓金，一部分是欠銀行的。

老百姓按揭買房子，現(xiàn)在是三十年來利率最低點，每個月五千塊錢月供付的起，通脹可是在一天之內(nèi)、一年之內(nèi)翻番都有可能的。

如果我們發(fā)生惡性通脹，銀行利率翻一番，年輕人月供可能要付九千到九千五，因為在按揭頭3-5年，還月供的90%以上是還利息，如果惡性通脹，翻一番要還九千，還得起嗎？這個時候，杠桿就是要政府通過貼息等政策對這些需求群體的杠桿加以保護(hù)，而不是去收房子，讓銀行把錢拿回來。