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陳淮 2022年度中國(guó)50強(qiáng)講師
中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)
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陳淮:陳淮:中國(guó)房地產(chǎn)還遠(yuǎn)沒(méi)有發(fā)展到后半場(chǎng)
2016-09-09 2606

“房地產(chǎn)業(yè)仍然是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。2010年起中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速下行態(tài)勢(shì)就已經(jīng)顯現(xiàn),解決經(jīng)濟(jì)增速下行的短期問(wèn)題和解決全面建成小康社會(huì)及成為世界一流經(jīng)濟(jì)體的長(zhǎng)期戰(zhàn)略問(wèn)題,密切結(jié)合點(diǎn)就是依靠城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)?!敝袊?guó)社科院研究生院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系主任、住建部政策研究中心原主任陳淮在8月27日諾亞控股有限公司舉辦的2016年房地產(chǎn)投資高峰論壇上表示。

中國(guó)房地產(chǎn)還遠(yuǎn)沒(méi)有發(fā)展到后半場(chǎng)

陳淮說(shuō),中國(guó)城鎮(zhèn)人口所占比重已經(jīng)超過(guò)56%,有人認(rèn)為城鎮(zhèn)化已經(jīng)走過(guò)上半場(chǎng)。實(shí)際上,中國(guó)城鎮(zhèn)化上半場(chǎng)還僅僅走在初級(jí)階段,體現(xiàn)在:我國(guó)56%的城鎮(zhèn)人口里,有17%到18%涉及到2.7億人口是偽城市人口,遠(yuǎn)未在城市中定居落戶(hù)下來(lái)。

“而且,城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)還處在極度危機(jī)的時(shí)刻,城市所有維持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和老百姓住行安全的基礎(chǔ)設(shè)施,都還處在比較原始或者極其落后的極度不平衡的狀態(tài)。中國(guó)城市資產(chǎn)也遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有和證券化流動(dòng)性密切結(jié)合起來(lái),金融化發(fā)展還差得很遠(yuǎn)。從這個(gè)意義上說(shuō),中國(guó)房地產(chǎn)還遠(yuǎn)沒(méi)有發(fā)展到后半場(chǎng),房地產(chǎn)業(yè)仍是老百姓生活改善、中國(guó)成為世界經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國(guó)的必不可少的支柱性產(chǎn)業(yè)。”陳淮接著表示。

房地產(chǎn)業(yè)為什么是值得投資的領(lǐng)域?

陳淮認(rèn)為,房地產(chǎn)業(yè)是值得投資的領(lǐng)域,在于其安全邊際,投資中國(guó)房地產(chǎn)業(yè),有90%到95%的把握是增值的,至于不同城市增值的程度大和小、快和慢,那另當(dāng)別論。房地產(chǎn)投資過(guò)程中間有沒(méi)有房?jī)r(jià)上升和下降、再上升的波動(dòng),這幾乎也是可以肯定的。但是從一個(gè)長(zhǎng)期過(guò)程看,城市固定資產(chǎn)價(jià)格一定是上升的。


加大土地供應(yīng)能否改善供不應(yīng)求?

有人說(shuō)北京房?jī)r(jià)既然這么高,應(yīng)該加大土地供應(yīng)量,讓房?jī)r(jià)降下來(lái),讓更多的人買(mǎi)得起。那么,北京住房供不應(yīng)求的狀況會(huì)改善還是會(huì)更嚴(yán)峻?

陳淮表示,一定會(huì)更嚴(yán)峻。

“假設(shè)一個(gè)城市一年蓋了10套新房,有100戶(hù)想改善,政府把價(jià)格降到第70戶(hù)都買(mǎi)得起的程度,最終有10戶(hù)搬進(jìn)新房后還有多少戶(hù)想改善?結(jié)果不是90戶(hù),可能有160戶(hù)。因?yàn)槿绻逊績(jī)r(jià)降到這種程度,一定有70戶(hù)以上更多外來(lái)人想來(lái)北京,沒(méi)有一個(gè)城市可以無(wú)限多的蓋房子?!保ㄔ捯茫?

如何理解地段?

隨后,他還闡述了自己對(duì)李嘉誠(chéng)關(guān)于地段的投資名言的理解,“房地產(chǎn)領(lǐng)域投資取決于三個(gè)因素:第一,地段,第二,地段,第三,地段?!?

第一個(gè)地段,指所投資物業(yè)所在城市是經(jīng)濟(jì)不斷增長(zhǎng)、競(jìng)爭(zhēng)能力不斷提高、財(cái)政收入不斷增加的城市,還是一個(gè)經(jīng)濟(jì)趨向于衰敗萎縮的城市。在中國(guó),東北遼寧省去年經(jīng)濟(jì)負(fù)增長(zhǎng),但沿海和絕大多數(shù)城市的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度和財(cái)政收入增長(zhǎng)速度,以及老百姓平均工資增長(zhǎng)速度在全球都是名列前茅的。

第二個(gè)地段,是指所投資物業(yè)有沒(méi)有人不斷追加投資。只要有人不斷投入,它的居住條件、基礎(chǔ)設(shè)施、周邊的配套商業(yè)、醫(yī)療、教育資源持續(xù)增加,都影響物業(yè)價(jià)格上漲。

第三個(gè)地段,是指所投資物業(yè)對(duì)投資者個(gè)人需求來(lái)說(shuō)能不能得到滿足。如果它和投資者沒(méi)有關(guān)系,投資者不能住,只能獲取比較好的租金回報(bào);如果不能獲取比較好的租金回報(bào),需要注意所投資物業(yè)價(jià)格能否上漲,以及當(dāng)投資者需要流動(dòng)性的時(shí)候,流動(dòng)性如何解決。


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