“房地產業(yè)仍然是國民經濟支柱產業(yè)。2010年起中國經濟增速下行態(tài)勢就已經顯現，解決經濟增速下行的短期問題和解決全面建成小康社會及成為世界一流經濟體的長期戰(zhàn)略問題，密切結合點就是依靠城鎮(zhèn)化和房地產。”中國社科院研究生院城鄉(xiāng)建設經濟系主任、住建部政策研究中心原主任陳淮在8月27日諾亞控股有限公司舉辦的2016年房地產投資高峰論壇上表示。

中國房地產還遠沒有發(fā)展到后半場

陳淮說，中國城鎮(zhèn)人口所占比重已經超過56%，有人認為城鎮(zhèn)化已經走過上半場。實際上，中國城鎮(zhèn)化上半場還僅僅走在初級階段，體現在：我國56%的城鎮(zhèn)人口里，有17%到18%涉及到2.7億人口是偽城市人口，遠未在城市中定居落戶下來。

“而且，城市基礎設施建設還處在極度危機的時刻，城市所有維持經濟運行和老百姓住行安全的基礎設施，都還處在比較原始或者極其落后的極度不平衡的狀態(tài)。中國城市資產也遠遠沒有和證券化流動性密切結合起來，金融化發(fā)展還差得很遠。從這個意義上說，中國房地產還遠沒有發(fā)展到后半場，房地產業(yè)仍是老百姓生活改善、中國成為世界經濟強國的必不可少的支柱性產業(yè)?！标惢唇又硎?。

房地產業(yè)為什么是值得投資的領域？

陳淮認為，房地產業(yè)是值得投資的領域，在于其安全邊際，投資中國房地產業(yè)，有90%到95%的把握是增值的，至于不同城市增值的程度大和小、快和慢，那另當別論。房地產投資過程中間有沒有房價上升和下降、再上升的波動，這幾乎也是可以肯定的。但是從一個長期過程看，城市固定資產價格一定是上升的。

加大土地供應能否改善供不應求？

有人說北京房價既然這么高，應該加大土地供應量，讓房價降下來，讓更多的人買得起。那么，北京住房供不應求的狀況會改善還是會更嚴峻？

陳淮表示，一定會更嚴峻。

“假設一個城市一年蓋了10套新房，有100戶想改善，政府把價格降到第70戶都買得起的程度，最終有10戶搬進新房后還有多少戶想改善?結果不是90戶，可能有160戶。因為如果把房價降到這種程度，一定有70戶以上更多外來人想來北京，沒有一個城市可以無限多的蓋房子?！保ㄔ捯茫?

如何理解地段？

隨后，他還闡述了自己對李嘉誠關于地段的投資名言的理解，“房地產領域投資取決于三個因素：第一，地段，第二，地段，第三，地段?！?

第一個地段，指所投資物業(yè)所在城市是經濟不斷增長、競爭能力不斷提高、財政收入不斷增加的城市，還是一個經濟趨向于衰敗萎縮的城市。在中國，東北遼寧省去年經濟負增長，但沿海和絕大多數城市的經濟增長速度和財政收入增長速度，以及老百姓平均工資增長速度在全球都是名列前茅的。

第二個地段，是指所投資物業(yè)有沒有人不斷追加投資。只要有人不斷投入，它的居住條件、基礎設施、周邊的配套商業(yè)、醫(yī)療、教育資源持續(xù)增加，都影響物業(yè)價格上漲。

第三個地段，是指所投資物業(yè)對投資者個人需求來說能不能得到滿足。如果它和投資者沒有關系，投資者不能住，只能獲取比較好的租金回報；如果不能獲取比較好的租金回報，需要注意所投資物業(yè)價格能否上漲，以及當投資者需要流動性的時候，流動性如何解決。