5月31日，在南充市舉辦的“豪雅東方2014年財(cái)經(jīng)高峰論壇暨‘東方國(guó)際·豪雅東方’產(chǎn)品推薦會(huì)”上，住建部政策研究中心前主任、經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)陳淮就南充房子蓋夠了沒(méi)有、當(dāng)前影響房地產(chǎn)形勢(shì)的因素，以及未來(lái)房地產(chǎn)的發(fā)展方向進(jìn)行了解讀。 　　觀點(diǎn)1 　　南充房子蓋夠了嗎？ 　　城鎮(zhèn)人口快速增長(zhǎng) 需要蓋更多房子 　　“只要未來(lái)10年、20年中國(guó)的城鎮(zhèn)人口仍快速增長(zhǎng)，那么就一定需要蓋更多的房子、更好的房子和更快地蓋房子?！标惢丛跁?huì)議上說(shuō)道。中國(guó)城鎮(zhèn)需要多少住房，這不取決于這些城鎮(zhèn)有多少獨(dú)生子女家庭，而根本在于中國(guó)城鎮(zhèn)總?cè)丝谑窃鲩L(zhǎng)還是不增長(zhǎng)，是較快增長(zhǎng)還是較慢增長(zhǎng)。 　　目前南充共有765萬(wàn)人口，去年共有6萬(wàn)多出生人口，自然增長(zhǎng)率為3.12‰。南充是四川第二人口大市，人口總量仍然增長(zhǎng)較快。實(shí)施單獨(dú)兩孩政策后，南充的人口增長(zhǎng)速度可能會(huì)加快。統(tǒng)計(jì)顯示，2013年末中國(guó)城鎮(zhèn)人口達(dá)7.2億人，占全國(guó)總?cè)丝诘?3%以上。陳淮介紹，全國(guó)的城鎮(zhèn)人口是按照常住人口統(tǒng)計(jì)的，與全國(guó)戶籍人口相比差17個(gè)百分點(diǎn)，涉及2.4億人，這說(shuō)明有2.4億人實(shí)際上沒(méi)有真正的市民化或者真正定居落戶下來(lái)?！半S著南充人口的增加，需要蓋更多的房子來(lái)滿足人口增長(zhǎng)的需求?！? 　　國(guó)家在3月17日正式公布的新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃中，500萬(wàn)到1000萬(wàn)人口的城市有10座，1000萬(wàn)以上人口的城市有6座，這16座城市，將嚴(yán)控人口進(jìn)一步擴(kuò)張。進(jìn)一步提出2020年中國(guó)城鎮(zhèn)人口在總?cè)丝谥兴急戎匾岣叩?7%，也就是說(shuō)還要再提高15—16個(gè)百分點(diǎn)，還要涉及2.2億人。這就是中國(guó)需要蓋更多房子、更快蓋房子的最主要依據(jù)。 　　觀點(diǎn) 2 　　哪些因素影響房地產(chǎn)形勢(shì)？ 　　市民收入增加 消費(fèi)結(jié)構(gòu)將升級(jí) 　　在南充市舉辦的“豪雅東方2014年財(cái)經(jīng)高峰論壇暨‘東方國(guó)際·豪雅東方’產(chǎn)品推薦會(huì)”上，陳淮不僅介紹了房子是否已經(jīng)達(dá)到飽和狀態(tài)，還分析了當(dāng)前影響房地產(chǎn)形勢(shì)的因素。 　　“在未來(lái)的8到10年內(nèi)，市民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)將升級(jí)。事實(shí)上，老百姓的收入增長(zhǎng)，社會(huì)生活的改善，公共產(chǎn)品的完善，擴(kuò)大內(nèi)需，擴(kuò)大消費(fèi)需求，這是持續(xù)增長(zhǎng)的動(dòng)力?！标惢唇榻B，顯而易見(jiàn)，擴(kuò)大消費(fèi)需求，絕對(duì)不是讓人們吃得更多，穿得更多的擴(kuò)大內(nèi)需，而是要調(diào)整消費(fèi)結(jié)構(gòu)。衣食滿足之后，人們的消費(fèi)結(jié)構(gòu)需求升級(jí)，自然轉(zhuǎn)向了住行?！罢{(diào)整城市結(jié)構(gòu)，為我們的城市化提供物質(zhì)基礎(chǔ)，是我們房地產(chǎn)業(yè)勢(shì)必要完成的歷史使命。南充未來(lái)城市的基礎(chǔ)設(shè)施會(huì)更加完善，市民的收入也將有所增長(zhǎng)?！? 　　當(dāng)前影響房地產(chǎn)形勢(shì)因素不是城市的分化，也不是銀行貸款的松緊，而是與老百姓的收入增長(zhǎng)、社會(huì)生活的改善、公共產(chǎn)品的完善息息相關(guān)。 　　觀點(diǎn) 3 　　房地產(chǎn)的發(fā)展方向？ 　　南充房地產(chǎn)將迎來(lái)好時(shí)機(jī) 　　會(huì)議中，陳淮舉了一個(gè)例子，蘋(píng)果手機(jī)與房子有何區(qū)別？“有兩個(gè)區(qū)別，蘋(píng)果公司可以擴(kuò)大再生產(chǎn)，一年內(nèi)可以生產(chǎn)500萬(wàn)臺(tái)手機(jī)，也可以生產(chǎn)一億臺(tái)手機(jī)，這是沒(méi)有自然限度限制的?！标惢凑f(shuō)，而現(xiàn)在的大城市比如北京、成都等，是不能無(wú)限多地蓋房子，也是說(shuō)，任何一個(gè)城市，提供住房的產(chǎn)品總量有自然限度。很多特大一線城市，土地承載力已經(jīng)無(wú)法容納更多的人，更多的房地產(chǎn)商選擇在三四線城市開(kāi)發(fā)樓盤(pán)。“南充作為一個(gè)百萬(wàn)人口大市，未來(lái)的房地產(chǎn)發(fā)展將迎來(lái)一個(gè)好時(shí)機(jī)?！? 　　同時(shí)，金融創(chuàng)新和產(chǎn)品創(chuàng)新，是未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)面對(duì)的新挑戰(zhàn)?！耙慌_(tái)電腦今年買(mǎi)的價(jià)格為一萬(wàn)元，明年估計(jì)賣(mài)不到5000元?！标惢唇榻B，技術(shù)的升級(jí)更易貶值。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品也應(yīng)該大力創(chuàng)新，目前購(gòu)房者的需求在由最開(kāi)始的滿足基本需求，逐步向改善型需求以及部分的享受型需求過(guò)渡，這一完善功能的轉(zhuǎn)變是未來(lái)市場(chǎng)中受到百姓檢驗(yàn)最重要的方面。 　　陳淮認(rèn)為，未來(lái)房地產(chǎn)的主戰(zhàn)場(chǎng)將在100萬(wàn)-300萬(wàn)人口區(qū)間的城市中間展開(kāi)，未來(lái)的城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)的發(fā)展，要將中等城市當(dāng)成城市發(fā)展的主要空間。這個(gè)趨勢(shì)并不只持續(xù)一年，而是要持續(xù)一段時(shí)間。