房地產(chǎn)調(diào)控的邏輯：保民生還是保增長(zhǎng)？

（趙曉 陳金保）

    樓市反彈真的來了，而且這次是量?jī)r(jià)齊升。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局7月18日公布的70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)表明，時(shí)隔8個(gè)月后，70個(gè)城市的新建商品住宅價(jià)格環(huán)比平均指數(shù)首次出現(xiàn)上漲。而且，從與5月份的環(huán)比數(shù)據(jù)來看，新房5月份上漲的城市有6個(gè)，而6月份有25個(gè)；二手房5月份上漲的城市有18個(gè)，而6月份躥升為31個(gè)。

    另據(jù)《華夏時(shí)報(bào)》報(bào)道(2012年7月21日)，在北京，隨著樓市回暖，一些之前以價(jià)換量的促銷樓盤搖身一變成了漲價(jià)先鋒，大部分熱銷樓盤5-7月的三個(gè)月時(shí)間漲價(jià)幅度已經(jīng)超過20%。然而，既是這樣，漲價(jià)似乎并沒有影響到這些項(xiàng)目的銷售，售樓處里仍然熱鬧非凡。

     可以說，全國(guó)性的樓市反彈已成事實(shí)?！笆飞献顕?yán)”房地產(chǎn)調(diào)控措施兩年努力促成的房?jī)r(jià)合理回歸短短三個(gè)月內(nèi)即被“收復(fù)失地”。時(shí)隔兩年，樓市再次反彈，個(gè)中緣由是什么呢？

     國(guó)家統(tǒng)計(jì)局高級(jí)統(tǒng)計(jì)師馬曉明對(duì)此的解釋是：一是利率下調(diào)，購(gòu)房成本下降，購(gòu)房人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)有所減輕，部分人的購(gòu)房意愿增強(qiáng)；二是隨著前期累積的剛性需求和改善性需求有所釋放，特別是市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的預(yù)期出現(xiàn)一些變化，擔(dān)心房?jī)r(jià)反彈；三是部分樓盤在以價(jià)換量獲得較好的銷售業(yè)績(jī)后，取消折扣優(yōu)惠，甚至調(diào)高價(jià)格。

     其實(shí)，第一個(gè)原因很牽強(qiáng)，利率下調(diào)對(duì)購(gòu)房成本的影響基本可以忽略不計(jì)。因?yàn)殂y行購(gòu)房按揭利率是每年一調(diào)整，百分之零點(diǎn)幾的利率下調(diào)對(duì)當(dāng)年的還款影響總計(jì)不超過1000元，而未來的利率是高是低誰也不知道。第三個(gè)原因等于就是說房?jī)r(jià)上漲是開發(fā)商調(diào)價(jià)的結(jié)果，自己解釋自己，毫無意義，而且第三個(gè)原因本來就是第二個(gè)原因的結(jié)果。因此，這三個(gè)方面的原因歸集起來其實(shí)就只有一點(diǎn)，那就是這兩年房地產(chǎn)調(diào)控博弈期間積累的大量剛性需求和改善性需求購(gòu)房者在某種原因的作用下對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的心理預(yù)期出現(xiàn)了改變，甚至是逆轉(zhuǎn)，出于害怕再次踏空的想法而造成了恐慌性入市，消費(fèi)需求的集中釋放導(dǎo)致樓市反彈，這才是最最基本的原因。

     關(guān)鍵的是，我國(guó)GDP增速?gòu)?010年一季度高位(同比增長(zhǎng)12.1%)開始一路下行，特別是二季度的 “破八”已經(jīng)超預(yù)期地加重了市場(chǎng)中的悲觀情緒，甚至有人估計(jì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)將有可能硬著路，反正就是對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的未來不看好，這段時(shí)間股市的一再下挫就是這種情緒的集中體現(xiàn)。有意思的是，樓市反彈和房?jī)r(jià)上漲不奇怪，奇怪的是樓市反彈出現(xiàn)在了世界經(jīng)濟(jì)和國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)都大喊“跌破相”的特殊當(dāng)口，購(gòu)房者的逆勢(shì)選擇和房?jī)r(jià)的反經(jīng)濟(jì)周期走向在世界上都是絕無僅有，也有違基本經(jīng)濟(jì)規(guī)律。那么，造成購(gòu)房者心理預(yù)期逆轉(zhuǎn)的根本原因又是什么？

    要回答這個(gè)問題，我們需要回顧一下中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的基本歷史。2005年的兩會(huì)上，溫家寶總理第一次公開表達(dá)了政府對(duì)不斷攀升的房地產(chǎn)價(jià)格的深切憂慮，房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控便由此開始。隨后，國(guó)家出臺(tái)了一系列調(diào)控措施抑制房地產(chǎn)投資過快，其政策重點(diǎn)主要是提高房貸門檻和房地產(chǎn)投資成本，以打擊供給環(huán)節(jié)和消費(fèi)環(huán)節(jié)的炒作行為。2006年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)開始出現(xiàn)過熱，部分城市房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快，中央出臺(tái)了“國(guó)六條”，目的是控制房地產(chǎn)過度投資。2007年，CPI突破5%，為控制通脹，當(dāng)年除強(qiáng)化土地及金融政策外，還推出了房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收政策(土地增值稅)。2008年世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)呼嘯而來，房地產(chǎn)調(diào)控政策來了個(gè)180度大轉(zhuǎn)彎，調(diào)控轉(zhuǎn)眼變成了救市。隨著2009年4萬億的推出，我國(guó)經(jīng)濟(jì)迅速?gòu)?fù)蘇，房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)“報(bào)復(fù)性飛漲”，而且“穩(wěn)物價(jià)、控通脹”又成了首要政策目標(biāo)，房地產(chǎn)調(diào)控的“新國(guó)十條”和“國(guó)八條”出爐，限購(gòu)、限價(jià)和限貸等嚴(yán)厲的行政調(diào)控手段相繼推出。而房?jī)r(jià)走勢(shì)，以北京五環(huán)附件的住宅房為例，每平米從2005年的5000元左右，到2007年的8000，到2009年的1萬5，到2010年的3萬，到2011年底回落到2萬6，直到今天又超過3萬，可以說是是一路狂奔。

    按理來說，房地產(chǎn)調(diào)控的根本目的是一要保增長(zhǎng)二要保民生，畢竟我們一再?gòu)?qiáng)調(diào)住房不是投資品，而是民生消費(fèi)品。但是，從上面的歷史回顧中我們看到，房地產(chǎn)調(diào)控政策一路左右搖擺，而房?jī)r(jià)是越調(diào)越高。在上面的歷史中，明眼人都能看到，從2005年到現(xiàn)在，房地產(chǎn)調(diào)控政策更多的是在為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)保駕護(hù)航，控房?jī)r(jià)保民生頂多就是保增長(zhǎng)下的附屬品。簡(jiǎn)單的規(guī)律就是，CPI走高，房地產(chǎn)調(diào)控就嚴(yán)，房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭得到遏制，而經(jīng)濟(jì)一旦下行，房地產(chǎn)調(diào)控就放松，房?jī)r(jià)隨之報(bào)復(fù)性反彈。經(jīng)濟(jì)過熱時(shí)，我們擔(dān)心樓市泡沫破裂，而一旦經(jīng)濟(jì)下滑，泡沫和民生就很快被拋到了腦后。

    出現(xiàn)這種現(xiàn)象的根本原因是，從1998年我國(guó)住房制度改革到現(xiàn)在，政府一直把發(fā)展房地產(chǎn)作為一種經(jīng)濟(jì)手段，用這個(gè)手段服務(wù)于宏觀經(jīng)濟(jì)，服務(wù)于CPI。在這種習(xí)慣性思維下，住房本身的民生屬性的重要性并沒有得到體現(xiàn)，房?jī)r(jià)漲還是不漲，政府并沒有特別關(guān)注，政府更關(guān)心的是房?jī)r(jià)的高低對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)或者抑制作用。房地產(chǎn)調(diào)控的基本邏輯都錯(cuò)了，房?jī)r(jià)調(diào)控當(dāng)然難見效果。加之在開發(fā)商的合謀之下，房?jī)r(jià)越調(diào)越高，房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的比重越來越重，到如今，即使政府部門有心加以限制，但在保增長(zhǎng)的政策考量下也總是難以下手。房地產(chǎn)開發(fā)商的心態(tài)轉(zhuǎn)變更清晰地說明了這一點(diǎn)，房地產(chǎn)上漲的時(shí)候，都是自由派，主張政府不要干預(yù)，都拼命批評(píng)政府。房地產(chǎn)下跌的時(shí)候，都變成凱恩斯派，都喊要救市。

    基于這種邏輯，我們就很容易理解這次購(gòu)房者心理預(yù)期的逆勢(shì)改變了。進(jìn)入2012年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)開始超預(yù)期下行，特別是二季度，當(dāng)時(shí)很多人預(yù)計(jì)GDP增速可能“破七”， CPI數(shù)據(jù)更是從2011年7月份的6.5%，下降到今年3月份的3.6%、4月的3.4%、5月的3.0%，一直到6月的2.2%，這種對(duì)經(jīng)濟(jì)的悲觀預(yù)期和CPI的一路狂瀉，以及近期貨幣政策的不斷放水加速了購(gòu)房觀望者的擔(dān)憂，擔(dān)憂經(jīng)濟(jì)困難時(shí)期，政府又會(huì)扛起房地產(chǎn)救市的大旗，而且房地產(chǎn)調(diào)控政策的歷史一再告訴他們，這種擔(dān)憂很可能不是多余的。

    特別是金融危機(jī)之后，地方融資平臺(tái)和土地出讓金成為地方政府彌補(bǔ)收支平衡的重要資金來源。而兩年的房地產(chǎn)嚴(yán)厲調(diào)控使得地方政府的兩大資金來源嚴(yán)重削弱，造成地方政府財(cái)政收支日趨緊張。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國(guó)300個(gè)城市土地出讓金總額6525.98億元，同比下降38%，縮水超過4000億元。這種情況在一線城市尤為嚴(yán)重，北京上半年土地成交72塊，出讓金額144.8億元，同比下降55.7%，只完成全年計(jì)劃的16%，僅為去年全年的13.7%。而支出方面，今明兩年地方融資平臺(tái)償債額將達(dá)到4.5萬億元，而地方融資平臺(tái)債務(wù)中至少有一半是拿土地作抵押。地方政府的這種財(cái)政窘?jīng)r和地方融資平臺(tái)償債壓力更是從另一個(gè)方面強(qiáng)化了購(gòu)房消費(fèi)者的心理預(yù)期。從去年下半年以來，各地地方政府松綁房地產(chǎn)調(diào)控政策的蠢蠢欲動(dòng)更是為此做了最好的注解，巢湖、佛山、揚(yáng)州，到最近的珠海，不一而足。

    客觀地看，這次樓市反彈缺乏暴漲的基礎(chǔ)，理由大家已經(jīng)說的很多了，在此不再重復(fù)。今年以來，溫總理已經(jīng)七次特別強(qiáng)調(diào)“調(diào)控決心不能動(dòng)搖、政策方向不能改變、力度不能放松”，但購(gòu)房者好像還是害怕再次成為“傻子”，不是錢太多，也不是房?jī)r(jià)已經(jīng)下落到合理區(qū)間，確實(shí)是悲壯的無奈的選擇。因此，從某個(gè)角度講，此次購(gòu)房消費(fèi)者恐慌性入市折射出民眾對(duì)政府房地產(chǎn)調(diào)控缺乏信心，如果此次的房地產(chǎn)調(diào)控再次失敗，必將嚴(yán)重吞噬政府公信力，我們?cè)僖草敳黄穑?/wbr>

對(duì)于當(dāng)下地方政府與房地產(chǎn)市場(chǎng)的這種關(guān)系，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)者馬光遠(yuǎn)先生用“臭魚效應(yīng)”進(jìn)行了形象論述：房地產(chǎn)市場(chǎng)就是“臭魚”，地方政府就是“貓”，除非把臭魚從貓的身邊拿走或者給貓罩上籠子，否則，讓一大群貓看著眼前的臭魚不去吃，顯然很是困難。在宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)下滑、財(cái)政壓力不斷增大，中央房地產(chǎn)政策并沒有實(shí)質(zhì)松動(dòng)的情況下，忍耐許久的那些貓可能忍不住又要悄悄出手了。我們要問的是，籠子又在哪里呢？