2014年中國經濟增長速度（GDP）創(chuàng)下24年以來7.4%新低之后，兩會政府工作報告直接把2015年GDP增長目標下調7%。盡管這一目標早為市場所預期，但也是11年來最低的。而政府調低經濟增長目標不僅在于適應新常態(tài)，更在于已經認識到當前中國“房地產化”經濟所面臨問題的嚴重性。也就是說，對于當前中國“房地產化”經濟，房地產只要向縱深調整，GDP增長下行的壓力就會增大。

從最近國家統(tǒng)計局公布的數據來看， 2015年1-2月，中國社會消費品零售總額、房地產開發(fā)投資、工業(yè)增加值等數據都低于市場預期。也就是說，從2014年下半年以來，中國經濟增長下行的動能不減，房地產、基建、制度業(yè)投資全面疲軟。

而影響經濟增長下行的最為重要原因就是房地產市場低迷。從目前的形勢來看，中國房地產市場出現了持續(xù)全國性的低迷，商品房銷售一直大幅下滑。如今年1-2月份，商品房銷售面積和銷售額同比分別下降16.3%和15.8%。還有，截至3月5日，廣州住房庫存達15萬套，創(chuàng)歷史最高水平。還有，近一個月北京的住房銷售也下降35%以上，而二手房銷售出現了量價齊跌的趨勢。全國70個大中城市的住房價格也連續(xù)幾個月下跌。

也就是說，從2014年起，中央地方政府采取一系列救房地產的政策，甚至于這些救市政策力度強于2008年。比如2014央行的房貸新政及央行多次降息。但是，這些強力救市政策除了讓些許城市市場短暫回暖之外，所起到作用是十分有限的。國內房地產市場的周期性調整并沒有停止，嚴重供給過剩的庫存沒有多少放緩，反之國內房地產市場的風險卻在增加。

兩會政府工作報告提出了穩(wěn)定房地產需求的必要性，而此前央行的第四季度貨幣政策執(zhí)行報告也放棄了“堅決抑制投資投機性購房需求”措辭。也就是說，為了保2015年經濟的穩(wěn)增長，政府希望支持居民自住和改善性住房需求來再造房地產市場繁榮，并將推出新的救市政策。比如要求銀行的信貸政策進一步放松（繼續(xù)降準降息），要求地方政府對保障性住房采取貨幣化分配，及要求地方政府對嚴重過剩的商品住房進行回購等。即對房地產市場全面松綁，但這些救市場政策并不能讓中國房地產市場短期內反彈。

因為，就目前中國的房地產市場來說，對于一二線城市，由于房價過高，絕大多數居民是沒有支付能力進入這個市場的，現在住房市場基本上是由投資及投機者為主導。如果房價下跌，投資者會退出市場，而絕大多數住房消費者又沒有支付能力進入房地產市場，這造成了當前住房銷售下降及住房庫存越來越多。再加上，高房價下的住房市場暴利，更多住房供給還會涌現出來，房地產的去庫存化更會嚴重。如果房價不下跌，消費者更是沒有支付能力進入，而投資者的預期已經逆轉或進入股市。這同樣讓這睦城市住房市場就處于僵持格局中。

對于中國二線以下的城市來說，特別是三四線城市，這些城市的住房自有率本來就很高。在住房制度商品化改革之前，三四線城市居民的基本居住條件就已經解決，只不過居住條件好壞而已。近十年間，“房地產化”經濟蔓延到三四線城市之后，這些城市的住房市場得到快速發(fā)展，房地產開發(fā)的全面開花，住房供應量急劇增加。由于多數三四線城市產業(yè)支撐有限，人口結構獨特及大量人口向一二線城市遷移，住房需求萎縮，住房投資也無法占主導地位，從而使得這些城市的住房過剩更是嚴重?？梢哉f，對于中國絕大多數三四線城市的住房市場來說，如果不能夠吸引投資者進入，想希望在當地的居民來消化這些嚴重過剩的庫存是不可能的事情。

今年兩會政府報告中提出要對保障性住房采取貨幣化方式來增加居民住房需求，要采取政府回購住房的方式來“去庫存化”。但是，正因為這些地方是靠“房地產化”來拉動經濟發(fā)展的，一旦房地產市場出問題，地方政府的土地根本就無法賣出。地方政府的土地財政沒有了，或很小了，現有的財政預算都入不敷出，地方政府已有的融資平臺都無能力償還，那么保障性住房貨幣化的資金和政府回購商品房的資金從何而來？即使是在沿海經濟發(fā)達的三四線城市，地方政府財政支持都會十分有限，那么中部及西部地區(qū)的三四線城市的地方政府更是無力支持。所以，三四線城市住房市場的風險更高。在這種情況下，銀行信貸放松會有限（因為商業(yè)銀行要考慮其放貸成本及風險），同樣所起到作用會有限。

可以看到，由于前十幾年中國的經濟基本上是由過度信貸擴張推動的“房地產化”經濟為主導。這種“房地產化”經濟不僅帶動GDP的快速增長，也拉動相關產業(yè)及行業(yè)的發(fā)展與繁榮。比如鋼鐵、建筑材料、水泥、電力、基礎設施等。但是，當中國的“房地產化”經濟發(fā)展到現在已經不可持續(xù)時，它的周期性調整也是必然。而中國房地產市場的周期性調整，必然會增加中國GDP增長下行的壓力，也會導致相關行業(yè)的產能過剩，及把各種潛在風險暴露出來。當前國內不少經濟數據所顯現出的中國經濟的增長疲軟，很大程度上都是與“房地產化”經濟的調整有關。

對這種調整，中國政府不僅要有清醒的認識，增加GDP下行容忍度，更要加快產業(yè)結構調整，減弱對“房地產化”經濟依賴，通過有效的信貸及稅收政策讓房地產市場真正回歸到消費市場。重新確立政府財政收入結構，摒棄地方政府的土地財政，并建立全國性土地基金。這樣才能讓中國房地產帶上健康之路，并促進中國經濟持續(xù)穩(wěn)定增長。