最近,
房地產(chǎn)市場(chǎng)上囂聲四起,即今年以來國(guó)內(nèi)
房地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)所謂“小陽春”,即突然
銷售萎縮的
房地產(chǎn)又出現(xiàn)所謂的
銷售旺季了。在
房地產(chǎn)開發(fā)看來,隨著
房地產(chǎn)“小陽春”的到來,國(guó)內(nèi)
房地產(chǎn)周期性的調(diào)整結(jié)束了,
房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格又開始反彈了,
房地產(chǎn)市場(chǎng)不久又可能出現(xiàn)2007年繁榮了,廣大購買者趕快進(jìn)入
房地產(chǎn)市場(chǎng)購買住房去吧,否則
房地產(chǎn)高價(jià)房又來了。
現(xiàn)在我們要問的是,國(guó)內(nèi)
房地產(chǎn)的“小陽春”真正的到來了嗎?其理由或依據(jù)在哪里?是不是如
房地產(chǎn)開發(fā)商所說,國(guó)內(nèi)
房地產(chǎn)之所以會(huì)出現(xiàn)“小陽春”,就在于
房地產(chǎn)的
銷售量又上來了,房?jī)r(jià)開始上漲;就在于銀行信貸快速增長(zhǎng),大量的流動(dòng)性又會(huì)進(jìn)入
房地產(chǎn);就在于政府早些時(shí)候出現(xiàn)的
房地產(chǎn)政策效應(yīng)可能顯現(xiàn)了;就在于終止了幾個(gè)月的
房地產(chǎn)所謂的
房地產(chǎn)“剛性需求”被迫放出來了等等。還有找出在大堆所謂的理由。但是實(shí)際上這些理由沒有一條是成立或真實(shí)的,怪不得,有媒體報(bào)道,
房地產(chǎn)開發(fā)商為制造虛假的
房地產(chǎn)繁榮,不得不出錢找人排隊(duì)購買,以此來制造虛假
房地產(chǎn)虛假繁榮。
但實(shí)際上,我們只要?jiǎng)幽X筋想一想,就會(huì)發(fā)現(xiàn)其中的問題很多。首先,只要看看
房地產(chǎn)商請(qǐng)人排隊(duì)來購買住房,來制造
房地產(chǎn)的虛假繁榮;只要看看
房地產(chǎn)商五花八門的營(yíng)銷方式,就能夠知道這個(gè)
市場(chǎng)的誠(chéng)信度如何。本來,一個(gè)無所不用其極的
房地產(chǎn)市場(chǎng),在一個(gè)完全喪失誠(chéng)信的
房地產(chǎn)市場(chǎng),在文明或發(fā)達(dá)的
市場(chǎng)體制下,早就會(huì)通過法律的途徑把這些
房地產(chǎn)商驅(qū)除出
市場(chǎng),但是我們沒有這樣的法律來保護(hù)購買住房的消費(fèi)者,但住房購買者難道不會(huì)知道這個(gè)
市場(chǎng)誠(chéng)信的嚴(yán)重性如何嗎?在這樣一個(gè)沒有誠(chéng)信的
房地產(chǎn)市場(chǎng),并由他們來制造
房地產(chǎn)的“小陽春”,廣大購買住房民眾難道就沒有火眼金睛來識(shí)別嗎?我想不要太低估民眾的智慧了。從
市場(chǎng)最基本的誠(chéng)信原則來看,
房地產(chǎn)開發(fā)商所鼓吹的“小陽春”無從談起。
我們還可從實(shí)際的情況來看,看上去這幾個(gè)月
銷售量在增長(zhǎng),但是,這種增長(zhǎng)僅是相對(duì)于2008年的情況而言的。2008年
房地產(chǎn)銷售同比下降達(dá)到20%以上(這是全國(guó)的數(shù)據(jù)),如果一個(gè)
房地產(chǎn)項(xiàng)目在2008年
銷售量為零,但是現(xiàn)在的
銷售量增加到2-3套,那么這種
銷售的增長(zhǎng)看上去是突破性。但是,這只是相對(duì)于2008年的零
銷售的情況而言的,但如果以平常心來看,這種
銷售量的增長(zhǎng)仍然是十分少的。以下我們可以用個(gè)人住房按揭貸款變化情況來佐證。
我們知道,
房地產(chǎn)這個(gè)產(chǎn)品最為特別的地方,它的繁榮不僅于對(duì)供應(yīng)方的
金融支持,而且在對(duì)需求方的
金融支持。而對(duì)
房地產(chǎn)金融支持的力度就決定了
房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與繁榮的程度。特別是住房的需求方
金融支持更是重要。而對(duì)
房地產(chǎn)的需求方的
金融支持就在于個(gè)人住房按揭信貸產(chǎn)品??梢哉f,現(xiàn)代
房地產(chǎn)業(yè)如果沒有個(gè)人住房按揭產(chǎn)品,那么
房地產(chǎn)市場(chǎng)要得以發(fā)展與繁榮是不可能的。因?yàn)?,通過個(gè)人住房按揭產(chǎn)品能夠把個(gè)人一生的收入提前使用,以此來增回個(gè)人生活福利水平。
我們來看在2006年、2007年、2008年及2009年1-2月份個(gè)人住房按揭貸款增長(zhǎng)情況,就知道國(guó)內(nèi)
房地產(chǎn)是如何繁榮的。2006年末,購房貸款余額2.27萬億,比年初增加3630億元,比上年末增長(zhǎng)19.01%,增速比上年末快了3.3百分點(diǎn)。其中,個(gè)人住房貸款余額為1.99萬億,占購買住房余額的87.38%;個(gè)人商業(yè)用房貸款余額2652億元,占購房貸款余額的11.67%。而個(gè)人住房貸款中,一手房貸款余額1.72萬億,占個(gè)人住房貸款余額86.74%。二手房貸款余額2633億,占個(gè)人住房貸款余額的13.26%。
2007年末,購房貸款余額3.03萬億,比年初增加7174億元,比上年末增長(zhǎng)33.6%,增速比上年末快了14.6百分點(diǎn)。其中,個(gè)人住房貸款余額為2.70萬億,增長(zhǎng)為36%以上,占購買住房余額的89.1%;個(gè)人商業(yè)用房貸款余額3090億元,增長(zhǎng)為16.5%,占購房貸款余額的10.2%。而個(gè)人住房貸款中,一手房貸款余額2.29萬億,占個(gè)人住房貸款余額84.6%。二手房貸款余額4168億,占個(gè)人住房貸款余額的15.4%。
2008年末,個(gè)人住房貸款2008年為了2808億元,不足2007年40%。2009年1-3月份個(gè)人住房按揭貸款984億元,其中之1-2月份532億元、3月份452億元,前兩個(gè)月同比是負(fù)增長(zhǎng)。特別是2009年2月估計(jì)個(gè)人住房按揭貸款不足120億元。從上述的個(gè)人住房按揭貸款數(shù)據(jù)可以看到,國(guó)內(nèi)
房地產(chǎn)價(jià)格的變化及
房地產(chǎn)繁榮與興衰都是個(gè)人住房按揭貸增長(zhǎng)與減少有關(guān)。房?jī)r(jià)快速上漲及
銷售快速增加都是與個(gè)人住房按揭增長(zhǎng)成正相關(guān)的??梢哉f,如果沒有2007年個(gè)人住房按揭貸款快速飚升,是不可能出現(xiàn)當(dāng)時(shí)
房地產(chǎn)的繁榮及房?jī)r(jià)飚升的。而2008年個(gè)人住房按揭貸款迅速減少,也是成了國(guó)內(nèi)
房地產(chǎn)銷售萎縮的關(guān)鍵所在。
2009年1-2月份,盡管政府采取大力度的個(gè)人住房按揭貸款信貸優(yōu)惠政策,但是個(gè)人住房按揭貸款不僅沒有增加,反之在2008年迅速下降的基礎(chǔ)上進(jìn)一步萎縮或減少。如果按照這兩個(gè)月個(gè)人住房按揭貸款增加額,2009年住房
銷售萎縮只會(huì)進(jìn)一步加深而不會(huì)緩解。盡管3月份有所增長(zhǎng),但仍然不足造成
房地產(chǎn)“小陽春”。
還有,從目前
房地產(chǎn)銷售量的增長(zhǎng)情況來看,
房地產(chǎn)銷售量的增長(zhǎng)主要表現(xiàn)在二手房
銷售增長(zhǎng)、表現(xiàn)在中小套型住房
銷售增長(zhǎng)、表現(xiàn)為
經(jīng)濟(jì)適用房等保障型住房
銷售增長(zhǎng)上。對(duì)于這種現(xiàn)象,說明了什么呢?一是就早些時(shí)候進(jìn)入
房地產(chǎn)投資者已經(jīng)看到
房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)全面價(jià)格向下調(diào)整,因此他們會(huì)借著這種
房地產(chǎn)銷售價(jià)格的反彈以最快方式逃出
房地產(chǎn)市場(chǎng),以免深度套牢。因此,這次
房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售的反彈首先是被套的投資者出逃。二是住房
銷售以中小套型為主而這些中小套型的住房
銷售都是在價(jià)格全面下調(diào)的情況下增加
銷售的。這說明當(dāng)前
房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生根本性變化,以消費(fèi)為主導(dǎo)的
市場(chǎng)開始形成。既然是消費(fèi)為主導(dǎo)的
市場(chǎng),那么這種
房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售本質(zhì)上的變化將改變目前國(guó)內(nèi)
房地產(chǎn)產(chǎn)品格局及利益格局。而房?jī)r(jià)的調(diào)整深度決定
房地產(chǎn)消費(fèi)釋放程度。三是早些時(shí)候
房地產(chǎn)開發(fā)商一直在強(qiáng)調(diào),
房地產(chǎn)市場(chǎng)歸
市場(chǎng),保障歸保障,希望把這兩者全面分開。但實(shí)際上這是不可能的,當(dāng)
房地產(chǎn)保障部分快速增長(zhǎng)時(shí),特別是政府安居工程全面落實(shí)時(shí),它對(duì)
房地產(chǎn)的沖擊是不可小視的事情。這種沖擊將全面影響國(guó)內(nèi)
房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格全面向下調(diào)整。
從上述的分析可以看到,個(gè)人住房按揭貸款增長(zhǎng)是
房地產(chǎn)能否復(fù)蘇的關(guān)鍵指標(biāo),如果個(gè)人住房按揭貸款不僅沒有增長(zhǎng)反之下降或增加小,那么
房地產(chǎn)“小陽春”從何而來?還有,從當(dāng)前
房地產(chǎn)的
銷售情況來看,
房地產(chǎn)銷售的增加在于
房地產(chǎn)開發(fā)商價(jià)格向下調(diào)整,在于
房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整及安居工程落實(shí)等,因此,
房地產(chǎn)銷售增長(zhǎng)一些只是相對(duì)沒有
銷售的而言,根本不是所謂的
房地產(chǎn)“小陽春”出現(xiàn)。再加全球
經(jīng)濟(jì)衰退,國(guó)內(nèi)
經(jīng)濟(jì)還沒有走出下行的風(fēng)險(xiǎn),在這樣的情況下,
房地產(chǎn)豈能出現(xiàn)所謂的復(fù)蘇?