易憲容,易憲容講師,易憲容聯(lián)系方式,易憲容培訓(xùn)師-【中華講師網(wǎng)】
原中國社科院金融研究所金融發(fā)展室主任
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易憲容:中華講師網(wǎng)-易憲容:央行向住房投資者發(fā)出明確的信號
2016-10-14 2969

今年上半年,中國的房地產(chǎn)市場,如脫韁的野馬瘋狂了再瘋狂,不僅不少城市的房價瘋狂上漲,而且不少城市的土地出現(xiàn)了一個又一個的“地王”。即使是十一期間,有20多年城市密集地出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策,一些城市同樣如上半年那種瘋狂搶房的現(xiàn)象還是沒有停止。比如濟(jì)南、南昌、長沙等城市十一期間住房銷售同比增長幾倍,有的增長近10倍,這也看到國內(nèi)房地產(chǎn)市場的瘋狂到了什么程度,不少城市的居民根本不在乎地方的房地產(chǎn)調(diào)控政策。


  那么,一些城市的居民為何不在乎密集出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策,最為關(guān)鍵的是各地方政府的限購限貸政策都是因城施策,即各個城市可以根據(jù)自己的需要來出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策,這些政策都是區(qū)域性的而不是全國性的。所以,一些城市的房地產(chǎn)調(diào)控政策不僅不能夠遏制房價瘋狂上漲,反之成了房地產(chǎn)饑餓營銷的一種重要方式。因為這些地方政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策,都在向住房投資炒作者暗示,居民都趕快去購買住房,否則要限購。特別如濟(jì)南的“本地居民持有三套以上住房、外地居民持有一套以上的住房”才購買,更多是明目張膽地鼓勵居民炒作住房。在這種情況下,當(dāng)?shù)氐淖》夸N售如何不會瘋狂!


  但是,這一輪中國房地產(chǎn)市場的瘋狂,或今年上半年中國房地產(chǎn)市場的房價瘋狂上漲,最為重要的原因是中國央行的2014年930政策及2015年的330政策。而這兩個政策的核心就是鼓勵持有多套的住房的居民可以利用優(yōu)惠的住房按揭政策進(jìn)入房地產(chǎn)購買更多的住房。也就是說,這些住房按揭的新政策就是鼓勵國內(nèi)有房的居民炒作住房。再加上接連幾次的利率下降,及商業(yè)銀行的競爭按揭貸款利率越來越優(yōu)惠。在這種情況下,肯定會讓國內(nèi)持有多套住房的居民利用高杠桿涌入房地產(chǎn)市場。今年上半年銀行信貸多以住房按揭貸款方式進(jìn)入房地產(chǎn)市場,把不少城市的房價炒高。根本上的原因就在這里。


  但是,面對國內(nèi)房地產(chǎn)持續(xù)上漲了18個月,面對國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格瘋狂上漲,中央政府則要求各地方政府根據(jù)自己的城市的情況因城施策來遏制房地產(chǎn)價格瘋狂上漲,或限購限貸來遏制房地產(chǎn)市場的瘋狂上漲,當(dāng)然所起到的作用是十分有限的。因為上半年的房價瘋狂上漲是由央行統(tǒng)一的過度寬松的住房按揭貸款政策所導(dǎo)致,而各城市則根據(jù)自己的城市的情況用各城市的具體政策來遏制房地產(chǎn)市場的房價瘋狂,這種不相關(guān)的政策所起到遏制房價上漲的作用自然是有限的。


  面對這種情況,中國央行不得不重新考慮2014年930政策及2015年330政策對當(dāng)前房地產(chǎn)市場不適應(yīng)性。據(jù)報道,10月12日下午,央行召集5家國有大行及12家股份制銀行高管及個貸、資產(chǎn)負(fù)債部門總經(jīng)理,召開商業(yè)銀行住房信貸會議,傳達(dá)房地產(chǎn)調(diào)控的會議精神。央行要求各商業(yè)銀行理性對待樓市,加強(qiáng)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整,強(qiáng)化住房信貸管理,控制好相關(guān)貸款風(fēng)險。報道稱,監(jiān)管部門將加強(qiáng)對金融機(jī)構(gòu)住房金融業(yè)務(wù)的監(jiān)督檢查,加強(qiáng)對銀行自律機(jī)制的指導(dǎo),加強(qiáng)宏觀審慎評估(MPA)的約束等,以約束商業(yè)銀行的信貸投放至樓市。


  也就是說,從這一輪國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格瘋狂上漲以來,政府部門對房地產(chǎn)市場調(diào)控一直采取的因城施策政策思路,一直不想動用統(tǒng)一的銀行信貸政策。但是,政府發(fā)現(xiàn)再不動用統(tǒng)一的信貸政策,而還是讓國內(nèi)銀行信貸涌入房地產(chǎn)市場時,那么國內(nèi)房地產(chǎn)市場房價上漲的瘋狂是不會停止。即使這次各城市的房地產(chǎn)調(diào)控有些地方讓首付比例全面上升,杠桿收緊,但是,這只能對這些嚴(yán)厲的城市有些作用,整個銀行的資金會流出這些城市,但是會流入其他首付比例上升不大的城市,并讓這些城市的房地產(chǎn)市場價格炒得瘋狂。如果這些情況出現(xiàn),那么中國的房地產(chǎn)市場的風(fēng)險及銀行風(fēng)險會更高。


  所以,對于昨天央行的會議,本文估計所強(qiáng)調(diào)的就是對住房按揭貸款信貸政策全面收緊??梢赃@種收緊不僅在于全國性收緊住房按揭貸款的首付比例,也可能讓各商業(yè)銀行收緊住房按揭的優(yōu)惠貸款利率,并對住房按揭貸款申請人的收入水平的實質(zhì)性審查,甚至對于信用條件不是太好的貸款者讓貸款利率全面上升等。如果這次央行會議精神要求國內(nèi)商業(yè)銀行全面收緊住房按揭貸款,這對當(dāng)前各地的房地產(chǎn)市場瘋狂上漲將會起到重要的作用。特別是,對于那些高杠桿涌入住房市場投機(jī)炒作者來說,更是會影響巨大。因為,央行住房按揭貸款收緊,將可能改為整個國內(nèi)住房市場價格持續(xù)上漲的預(yù)期。對于一個以投機(jī)炒作的住房市場來說,市場預(yù)期的逆轉(zhuǎn)對房地產(chǎn)市場價格將產(chǎn)生巨大的影響。所以,昨天央行的會議已經(jīng)向國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)出的明確的信號,中國央行將全面收緊按揭貸款信貸政策,將全面遏制房地產(chǎn)投機(jī)炒作,并讓住房按揭貸款的杠桿全面下降。對此,國內(nèi)住房投機(jī)炒作者看到了嗎?


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