易憲容,易憲容講師,易憲容聯(lián)系方式,易憲容培訓(xùn)師-【中華講師網(wǎng)】
原中國(guó)社科院金融研究所金融發(fā)展室主任
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易憲容:易憲容:1-2月三四線城市樓市輝煌比市場(chǎng)預(yù)期要好
2018-03-13 2408

昨天我就說(shuō)過,今年“兩會(huì)”為何對(duì)樓市的問題關(guān)注完全降溫,甚至于沒有多少“兩會(huì)”代表在談房地產(chǎn)市場(chǎng)問題。其關(guān)鍵就在于政府完全相信,現(xiàn)有的房地產(chǎn)政策有效,2018年三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮還會(huì)繼續(xù)。有三四線城市的繁榮為基礎(chǔ),中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)及繁榮也就不用太多擔(dān)心了。

  估計(jì)對(duì)一般的民眾來(lái)說(shuō),對(duì)于這樣的觀點(diǎn)多以會(huì)不太相信,會(huì)認(rèn)為政府出臺(tái)這樣多的房地產(chǎn)調(diào)控政策,也堅(jiān)決要求國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)要回歸到“只住不炒”目標(biāo)上來(lái),由此國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)豈能不出現(xiàn)大幅度的調(diào)整呢?無(wú)論是十九大報(bào)告,還是今年的政府工作報(bào)告,對(duì)此不是講得十分清楚嗎?所以,不少分析都認(rèn)為,2018年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)根本性轉(zhuǎn)折。但是,實(shí)際上政策歸政策,政府更需要是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)果?;蛉缥易蛱焖赋?,對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)只做不說(shuō)。

  盡管目前政府還沒有公布1-2月份的房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù),但從其他側(cè)面的數(shù)據(jù)來(lái)分析,2018年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)估計(jì)比市場(chǎng)及政府所估計(jì)的還要好。從2017年銷售金額超過5000億的三家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)剛公布的1-2月數(shù)據(jù)來(lái)看,今年1-2月份,3家房地產(chǎn)企業(yè)住房銷售金額都快速增長(zhǎng)。比如2017年住房銷售金額達(dá)5508億的碧桂園今年1-2月份住房銷售金額達(dá)1238.4億元,按年增長(zhǎng)41.9%。恒大今年1-2月份住房銷售金額達(dá)到1125億元,按年急增64.4%。萬(wàn)科今年1-2月份住房銷售金額達(dá)到1035.8億元,增長(zhǎng)19.6%。即使是2017年以3652.6億元銷售為行業(yè)排名第四的融創(chuàng)中國(guó),今年1-2月住房銷售金額達(dá)到440.8億元,按年增長(zhǎng)87%。

  可以說(shuō),這些房地產(chǎn)企業(yè)住房銷售這幾年一直在快速跳躍式的增長(zhǎng),由幾百億,增長(zhǎng)到1000億、2000億、3000億、5000億等,而且這種跳躍式的增長(zhǎng)速度,一點(diǎn)都沒有由于房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)而減慢,反之住房銷售增長(zhǎng)速度則是越來(lái)越快,賣出的房子則是越來(lái)越多。這幾家企業(yè)今年1-2月份的銷售增長(zhǎng)跳躍式的速度更是難以讓人相信,但卻是事實(shí)。大的房地產(chǎn)企業(yè)都如此跳躍式的增長(zhǎng),那么地頭蛇或小的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同樣會(huì)如魚得水。這也意味著,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆的局面并沒有因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策出臺(tái)減緩,反之還在加速度,只不過其地點(diǎn)已經(jīng)在全面轉(zhuǎn)換,由2016年的一線城市及部分二線城市又轉(zhuǎn)移到了三四城市。幾百個(gè),甚至上千個(gè)三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)快速增長(zhǎng)當(dāng)然完全可取代少數(shù)的一線城市及二線城市了。

  另有統(tǒng)計(jì)顯示,今年前兩個(gè)月,國(guó)內(nèi)60多座城市中有23個(gè)城市的商品房成交同比增加50%以上,其中絕大部分是三四線城市。而來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù),包括北京、上海、南京等在內(nèi)的熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)基本“漲停”,而江蘇揚(yáng)州等一批三四線城市的房?jī)r(jià)則在近幾個(gè)月內(nèi)保持上漲態(tài)勢(shì)。這也表明,只要房?jī)r(jià)在上漲,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的住房銷售就會(huì)快速增長(zhǎng),特別是對(duì)那些沒有推出房地產(chǎn)調(diào)控政策的三四線城市來(lái)說(shuō)更是如魚得水。

  由于三四線城市房地產(chǎn)過度繁榮,從而使得大小三四線的房地產(chǎn)開發(fā)商都得購(gòu)買土地,增加供應(yīng)。比如,由中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的300城土地市場(chǎng)月報(bào)中,今年1月份國(guó)內(nèi)三四線城市的土地成交量達(dá)3000萬(wàn)平方米,超過一線和二線城市的總和(不足2500萬(wàn)平方米);2月份的相關(guān)統(tǒng)計(jì)同樣令人意外,三四線城市的成交面積、出讓金、樓面均價(jià)等重要指標(biāo)均呈上漲趨勢(shì),其中土地出讓金一項(xiàng)同比上漲高達(dá)41%,而一線城市同比則回落15%。也就是說(shuō),只要三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮,只要三四線城市的房?jī)r(jià)還在繼續(xù)上漲,那么這些城市的土地市場(chǎng)一定會(huì)非常活躍。房地產(chǎn)開發(fā)商就得購(gòu)買更多的土地來(lái)滿足這種住房的需求。

  而就政府“因城施策”的房地產(chǎn)政策而言,估計(jì)不把三四線城市的房?jī)r(jià)全部推高最后一個(gè)城市沒有能力上漲了是不會(huì)停止。因?yàn)椋湍壳暗那闆r來(lái)看,只有當(dāng)一個(gè)城市的房?jī)r(jià)持續(xù)上漲很久,這些城市政府覺房?jī)r(jià)上漲吃不消時(shí),才會(huì)出臺(tái)那些不痛不癢的房地產(chǎn)調(diào)控政策,并讓這些城市的房?jī)r(jià)“停漲”(當(dāng)前國(guó)內(nèi)造出這樣扯的概念非常多)及企穩(wěn)。所以,當(dāng)前三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)還在重演2016年一線城市及二線城市的房地產(chǎn)投機(jī)炒作的瘋狂。


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