法治周末:近段時間,商品房價格開始出現(xiàn)松動現(xiàn)象,北京的一些樓盤也紛紛采取降價、促銷等銷售策略,您怎樣看待這個現(xiàn)象?
易憲容:持續(xù)上漲了這么久的住房價格開始掉頭下跌,各個城市的的住房銷售量下降,這些現(xiàn)象都表明中國住房市場的周期性調(diào)整已經(jīng)開始了。而且這種調(diào)整已經(jīng)成了一種趨勢,如果沒有重大的政策沖擊,想阻礙這種調(diào)整已經(jīng)是不可能的了。
其實,中國房地產(chǎn)市場泡沫已經(jīng)持續(xù)多年了。北京市的二環(huán)內(nèi)的住房價格在十幾年時間里由3000元/平方米上漲到60000元/平方米以上,上漲幅度達到20倍不止。這在世界房地產(chǎn)市場發(fā)展史上,都是絕無僅有的事情。
中國的房地產(chǎn)泡沫不僅規(guī)模大,而且持續(xù)時間特別長,十多年的的時間里房價可謂飚升,這個巨大的房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)在是不可持續(xù)了。
法治周末:有專家認為,城鎮(zhèn)化會是房價長期上漲的推手,且目前的中國的城鎮(zhèn)化還在發(fā)展當中,這就決定了我國城市中心區(qū)域房價的長期性上漲趨勢。您怎么看待這個觀點?
易憲容:無論是從國內(nèi)不少城市出現(xiàn)的一個又一個“死城”“睡城”,以及國內(nèi)的居民持有太多住房的情況來看,還是從中國經(jīng)濟的“房地產(chǎn)化”來看,當前中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展完全是不可持續(xù)了。
近十多年來,盡管一些機構和房地產(chǎn)開發(fā)商制造了許多混淆是非的概念,比如什么住房“剛性需求”“改善性住房”,他們把住房打扮為一個完全與國計民生有關的消費產(chǎn)品,以便能夠讓政府出臺更多鼓勵民眾進入住房市場的優(yōu)惠政策。
但從本質(zhì)上來看,這十多年來中國住房市場是一個投資、投機的炒作市場,比如說,當前中國住房市場流行觀念是做多、做空、看漲、看跌等,這就是一個以投資為主導的市場表現(xiàn)。
現(xiàn)在,國內(nèi)不少城市的住房銷售量急劇下降但價格下跌很小,的這就意味著這些城市的人對市場的預期發(fā)生了根本性逆轉(zhuǎn),即投資者不敢或不愿意再進入住房市場,住房投資需求正在全面萎縮。而國內(nèi)住房市場預期的逆轉(zhuǎn)也意味著國內(nèi)房地產(chǎn)市場周期性調(diào)整已經(jīng)開始。
法治周末:所以您認為,中國樓市的泡沫即將破滅?
易憲容:我們都不需要用通行的房價收入比、房價租金比、實的際房價上漲水平來衡量,只要看看當前一線城市的土地總值就會知道當前國內(nèi)住房市場泡沫有多大。
比如1990年,東京的土地總值相當于美國GDP的63.3%;1997年,香港的的土地總值相當于美國GDP的66.3%。當前北京的土地總值相當于美國GDP的61.6%。這也意味著,既然當年日本及香港的房地產(chǎn)泡沫在這樣的情況下破滅,那么當前北京的樓市泡沫離破滅也不遠了。北京是如此,中國其他城市的情況也是這樣。
樓市的未來走勢似乎已成為每個中國人關心的話題。面對“后市究竟會如何”這一話題,從專家學者、房企大鱷到平民百姓,紛紛各抒己見,競相猜測,看空看多的言論針鋒相對。